이장원 세무사

2024.05.16 11:00

세금/절세

🤯 저가 양수도 시 주의해야 할 점


😎 부동산 세금 전문 이장원 대표 세무사가 실제 사례를 바탕으로 세금 이슈와 절세 Tip을 알려드려요.

오늘은 저가 양수도 시 주의해야 할 점에 대해 함께 알아까요?


 

지난 3월 19일, 국토교통부(장관 박상우)는 아파트의 직거래, 즉 가족 간의 거래에 대한 3차 기획 조사 결과를 발표했다. 이번 직거래 기획 조사는 ’22년부터 ’23년까지 이루어진 1·2차 조사 이후 ’23년 2월부터 ’23년 6월까지 이루어진 아파트 거래 중 특수관계인 간 거래 등 조사 대상 선별 기준에 따라 추출된 316건을 대상으로 이루어졌다.

 

  • (1차 조사: ’22.11∼’23.1) ’21.1월 ~ ’22.8월 거래 신고 분 기준
    • 조사 대상 802건 중 276건의 거래에서 위법 의심 행위 328건 적발
  • (2차 조사: ’23.4∼’23.8) ’22.9월 ∼ ’23.1월 거래 신고 분 기준
    • 조사 대상 906건 중 182건의 거래에서 위법 의심 행위 201건 적발

 

조사 결과 편법 증여, 대출자금 유용 등 위법이 의심되는 87건의 거래(위법 의심 행위 103건)를 적발하였고 국세청, 금융위 등 관계기관에 통보하여 탈루세액 추징, 위법 대출 회수 등 처분을 요구하였다.

 

이렇게 정부 기관에서는 주기적으로 특수관계인 간의 저가 양수도 거래형태의 부정행위를 꼼꼼히 살피고 있다는 점을 절대 놓치면 안 된다. 불법 의심 아파트 직거래 기획 조사 적발사례를 하나 살펴보면서 어떤 점을 조심해야 하는지 분석해 보자

 

 

📍 불법 의심 아파트 직거래 기획 조사 적발 사례 분석

 

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해당 사례를 보면서 독자는 어떤 분석을 하였는지 궁금하다. 세무사로 해당 사례를 보고 처음 들었던 생각은 안타까움이었다. 이렇게나 큰 금액의 거래를 진행하면서 부동산 자산관리 전문 세무사와 상담도 하지 않았다는 점이 안타까웠기 때문이다.

 

해당 거래를 언뜻 보면 ‘28억 원의 매매 자금 중 15억 원을 임대보증금으로 갈음했으니 문제없는 것 아닌가?’라고 생각이 들겠지만, 핵심은 ‘주소지가 동일한 매도-매수인이 매매를 했다는 점이다. 매수자인 며느리는 해당 아파트에서 매도자인 시부모와 동거하면서 시부모에게 아파트를 매수 및 전세 계약을 동시에 하였다면 매수자인 며느리는 해당 아파트에 동거하면 되지 않는다.

 

본인의 소유 주택을 타인에게 전세로 주고 거기서 거주까지 한다는 것은 임대와 거주를 동일 주택에서 동시에 적용받겠다는 것인데 그렇다면 그 15억 원의 임대보증금이 합당할 것이냐는 의구심이 당연히 들 수밖에 없다.

 

그러므로 해당 거래는 의심 사례가 되어 나머지 매매가액인 13억 원에 대해서도 마찬가지로 조사를 펼쳐서 매매가 아닌 증여가 아니냐는 편법 증여로 보아 국세청에 통보되었을 것이다.

 

이런 사례에서 매도자인 시부모는 양도일 때에는 1세대 1주택 비과세로 아주 적은 양도소득세가 발생했을 것이다. 그러나 편법 증여로 밝혀져 증여세가 부과되는 상황이 된다면 비과세가 적용되는 양도소득세보다 몇 배 많은 증여세가 며느리에게 추징될 것이 불을 보듯 뻔하다. 나아가 이러한 증여의 결과는 미래에 상속세까지 영향을 미칠 것이다.

 

 

📍 저가 양수도 시 주의해야 할 점 3가지

 

① 매매가액이 합당하게 치러졌는가?

 

가장 기초적으로 살펴보는 사항이다. 부동산 시가는 10억 원인데 매매가액을 6억 원으로 설정한 저가 양수도를 하였다고 가정해 보자. 그렇다면 정말 6억 원을 주었는지 아닌지를 살펴본다.

 

그리고 그에 앞서 매수자인 자녀가 그 6억 원을 어디서 마련할 수 있었는지 자녀의 소득금액증명원, 통장 잔액, 대출받은 금액 등을 통장 내역을 통해 확인한다. 해당 매수 자금 6억 원도 결국 부모가 몰래 증여해 준 자금이었다면 증여세 추징을 피하기는 어려울 것이다.

 

 

② 매매가액을 부모 세대에 지급한 후 다시 몰래 돌려받지는 않았는가?

 

자녀 본인의 자금으로 저가 양수도 자금 6억 원을 보냈다고 하더라도 그 6억 원을 몰래 다시 돌려받는 어리석은 행동은 해서는 안 된다. 얼마 정도의 시간이 지난 후 돌려받으면 걸리지 않으리라 생각할 수 있지만, 세무조사는 몇 년 후에 펼쳐질지 아무도 모른다.

 

저가 양수도 거래 후 1년 정도 지난 후에 부모의 계좌에서 몰래 자금을 돌려받다가 3년 이후에 세무조사가 펼쳐져 해당 이체 내용을 전부 증여로 걸린 경우도 경험한 바 있다.

 

 

③ 시가가 존재하는데 세금 신고를 옳게 하였는가?

 

정말 터무니없지만 저가 양수도 형태의 거래를 하였다면 6억 원으로 양도소득세 신고를 하는 것이 아니라 시가 10억 원으로 양도소득세 신고를 해야 한다. 그런데 이 정도 가액은 뭐 걸리지도 않을 것이라는 안일한 생각으로 세금 신고 자체를 허투루 하는 경우가 정말 발생한다.

 

그리고 그 부동산 가액이 30억 원이 넘는 경우도 경험한 바 있어서 국세청의 정보력을 너무 얕잡아보는 것인가란 생각이 들 때도 있다.

 

저가 양수도로 인해 발생할 수 있는 세금 이슈는 양도소득세뿐만 아니라 취득세, 증여세 이슈까지 있으니 이에 맞는 적절한 절세 컨설팅을 통해 세금 이슈와 맞물려 자금관리 및 사후관리를 어떻게 지켜야 하는지 꼼꼼히 챙겨서 최대 절세를 이룩할 수 있는 저가 양수도를 100% 활용하기를 바란다.

 

절세가 극적으로 일어난다는 점에서 저가 양수도 거래는 언제나 세무서의 관심을 받게 된다. 무조건 절세범위 내에서 활용하도록 하자.

 

 

 

이야기 요약

  • 국토교통부와 국세청은 지속적으로 저가 양수도에 대한 조사를 하고 있다.
  • 최근 적발 사례를 분석하며, 편법 증여에 걸리는 상황을 분석해보자.

  • 저가 양수도 시 주의해야 할 점 3가지를 잊지 말자.

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