장보혜 변호사

2024.05.15 11:00

법률

👿 상가 임차인이 3개월의 월세를 밀렸다가 모두 갚으면 아무 불이익이 없을까?


😎 부동산 판례 전문가 장보혜 변호사가 부동산 투자에 꼭 필요한 법률 정보를 쉽게 알려드려요.

오늘은 상가 월세 연체에 대해 함께 알아볼까요?


 

임차인이 차임을 연체하면 어떤 불이익이 있을 것이라 생각하지만, 차임을 연체하였더라도 모두 갚으면 아무 문제가 없을 것이라고 막연히 생각하는 경우를 흔히 본다. 차임을 연체하였다가 모두 갚으면 정말 아무 불이익이 없을까?

 

우리 상가건물 임대차보호법 제10조 8은 “임차인의 차임 연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다”고 규정하고 있다. ‘3라는 것은 차임을 연체한 횟수가 3회라는 의미는 아니며 차임 연체는 연속적일 필요는 없다. 통상 1개월 단위로 차임 지급을 약정하므로 차임을 일부 또는 전부 연체하여 밀린 월세의 합이 3개월분에 달했을 때 3기의 차임 연체라 볼 수 있다.

 

 

📍 연체에도 계약 해지 불가능한 경우

 

다만 상가건물 임차인이 2020. 9. 29.부터 6개월까지의 기간 동안 연체한 차임액은 위 차임 연체액에서 제외됨을 주의해야 한다(상가건물 임대차보호법 제10조의 9).

 

임대인은 차임 연체액이 3기에 달하는 때 계약을 해지할 수 있으므로, 차임 중 일부라도 지급되어 현재 연체된 액수가 3기에 달하지 않는다면 계약 해지를 할 수 없다.

 

예를 들어 월 100만 원의 차임을 약정한 경우 임대인은 현재 연체된 액수가 300만 원에 이르러야 계약 해지를 할 수 있으며, 임차인이 200만 원을 미납하였다가 100만 원을 갚은 뒤 다시 100만 원을 미납한 경우에는 계약 해지를 할 수 없다.

 

 

📍 3기분 연체만 있다면 계약 해지 가능

 

그러나 3기분의 연체만 있다면 임대인은 계약 기간이 얼마나 남았는지에 상관없이 즉시 계약 해지를 할 수 있다. 따라서 임대인은 임차인이 차임 연체를 반복적으로 하더라도 밀린 월세가 현재 3기에 달하지 않는다면 계약 해지를 할 수 없으며, 임차인은 어떤 불이익도 받지 않는다.

 

또한 임차인이 차임 연체를 3기에 달하도록 하였어도 임대인이 계약 해지 통지를 하기 전 임차인이 밀린 차임을 지급하여 3기의 차임 연체 상태를 해소한다면 임대인은 계약 해지를 할 수 없다.

 

만약 임대인이 이미 계약 해지 통지를 하였더라도 임차인에게 해지 통지의 의사표시가 도달되기 전 임차인이 3기의 차임 연체 상태를 해소한다면 임대인의 계약 해지 통지의 의사표시는 효력을 잃게 된다.

 

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📍 연체에 따른 임차인의 불이익

 

그렇다면 임차인이 3기의 차임 연체를 하였다가 모두 지급한 경우 임차인에게 어떤 불이익은 없을까?

 

상가건물의 임차인은 임대차 기간이 만료되기 전 6개월~1개월 사이에 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 정당한 사유가 없는 한 이를 거절할 수 없다. 계약갱신요구권을 통해 상가건물 임차인은 원칙적으로 최대 10년간의 임대차 기간을 보장받을 수 있다.

 

또한 임대인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 안 된다.

 

그러나 상가건물 임대차보호법은 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 임대인은 계약갱신을 거절할 수 있고, 권리금 회수 기회를 보장할 필요가 없다고 규정하고 있다(상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제1호, 제10조의 4 제1항).

 

현재 3기의 차임액이 연체되었을 것을 조건으로 하는 것이 아니므로 과거 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실만 있어도 임차인은 계약갱신 요구를 할 수 없고, 권리금 회수 기회를 보장받지 못한다.

 

따라서 임차인은 계약 기간 중 한 번이라도 3기에 달하도록 차임을 연체하였다면 이후 연체 차임을 모두 지급하였다 하더라도 계약갱신 요구를 할 수 없고, 임대인에게 권리금 회수 기회 보장을 요구할 수 없다.

 

정리하자면, 임차인은 부득이 차임 연체를 하였더라도 밀린 월세의 합이 3기에 이르지 않도록 주의해야 할 것이고, 임대인은 임차인이 3기의 차임 연체를 하였다가 밀린 월세를 모두 갚았다면 계약 해지는 할 수 없지만, 계약갱신요구권 및 권리금 회수 기회는 보장해 줄 필요가 없다.

 

 

 

이야기 요약

  • 임차인이 3기의 차임을 미납한 경우 임대인은 남은 기간과 상관없이 계약 해지 가능하나, 임대인이 계약 해지를 하기 전 임차인이 밀린 차임을 납부한다면 계약 해지 불가

  • 임차인이 한 번이라도 3기의 차임을 미납한 사실이 있다면 밀린 차임을 모두 납부하더 라도 계약갱신요구권을 상실하고, 권리금 회수 기회를 보장받을 수 없음

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