홈노크

---

😎 유튜브 세무/회계 구독 1위의 부동산 세금 전문가 제네시스박이 돈버는 절세 비법을 알려드려요.

오늘은 가족간 돈거래에 대해 함께 살펴볼까요?

---

 

부동산 취득에는 많은 돈이 들어갑니다. 그래서 대출은 기본이고, 필요에 따라서는 가족(특히 부모 등)들로부터 자금을 융통해야 할 수 있습니다. 이때 자금을 가져오는 방식에는 두 가지 방법이 있는데, 첫 번째는 증여를 받는 것입니다. 세금(증여세)을 내야 하지만 이후에는 어떤 방식으로 사용하든 별 이슈가 없기 때문에 장기적으로는 더 좋을 수 있습니다.

 

두 번째 방법은 자금을 빌려오는 것입니다. 즉 부모 등 가족들로부터 필요한 돈을 빌려오고 추후 이를 갚는 방식입니다. 증여세도 나오지 않을뿐더러 부족한 자금을 빌려올 수 있으니 왠지 그럴싸하고 좋은 방법처럼 보입니다.

 

하지만 정말 그럴까요?

 

과세당국은 가족 등 특수관계자간 거래는 일단 증여로 ‘추정' 합니다. 가족 간에 돈거래라니, 그럴 리가 없다는 것이죠. 물론 무조건 그렇게 보는 ‘간주'가 아닌 추정이기에, 정말 자금대여를 했다는 것을 소명하면 큰 문제는 없습니다. 다만 이에 대한 입증책임을 과세당국이 아닌 당사자, 즉 우리가 해야 하기에 주의해야 합니다.

 

그렇다면 어떻게 해야 문제없이 자금을 차용할 수 있는 걸까요?

 

늘 강조드리지만, 우리는 외형과 실질을 모두 갖추시는 것이 중요합니다. 마치 세대 분리를 통한 비과세 전략에 있어서 주민등록표를 분리하고(외형), 실제 생계를 달리(실질)해야 세대 분리가 완벽하게 되고 그 결과 양도세 비과세를 받을 수 있는 것과 유사합니다. 이러한 논리는 가족 간 금전대차 거래에서도 동일하게 적용됩니다. 따라서 다음과 같은 유의 사항을 꼭 기억하시기를 바랍니다.

 

 

① 금전대차면 차용, 증여면 증여, 둘 중 하나만 적용

 

가장 문제가 되는 것은 외형은 차용인데 실질로는 증여에 해당하는 경우입니다. 마치 주민등록표만 분리하고 실제로는 함께 살아서 세대 분리가 안 된 것과 유사합니다. 대표적으로, 차용증 작성은 했는데 실질로는 증여에 가까운 경우입니다.

 

예를 들어 지나치게 만기 기간이 길다든지, 현저하게 낮은 이자를 적용하여 어느 한쪽이 이들을 본 경우가 그러합니다.

 

(그림 1) 허위 차용증 적발 사례, 국세청

 

위 사례는 실제 국세청 적발 사례인데, ‘아들 B’는 사회초년생임에도 불구하고 투기지역에 위치한 고가 아파트를 취득하였고 이에 대해 자금출처를 조사하는 과정에서 아버지로부터 해당 자금을 차용했다고 소명을 하였습니다.

 

하지만 조사 결과 이는 ‘허위 차용증'으로 밝혀졌는데, 상환기간이 30년이고 이자도 받지 않는 등 통상적으로 인정되는 범위를 넘어섰기 때문에 그러합니다.

 

이렇듯 차용증 작성만 했다고 해서 가족 간 금전대차 거래를 인정하는 것은 아니기에 사실과 맞게 작성하되, 사회 통념상 인정되는 수준으로 즉 ‘제 3자와 거래한 것처럼' 생각하시고 작성하는 것이 중요합니다.

 

 

② 차용에 대한 내용을 구체적으로 작성

 

너무나도 당연한 말이지만 이에 대한 내용은 구체적일수록 좋습니다.

 

(그림 2) 금전대차 계약서, 서울중앙지방법원

 

금전대차계약서 양식은 정해진 건 아닙니다. 저는 서울중앙지방법원에서 제공한 양식을 가져왔는데요, 보시는 것처럼 ‘당사자의 표시', ‘금액', ‘이자', ‘변제기일 및 변제방법' 등 매우 구체적인 내용을 적게 되어 있습니다.

 

이에 대해 하나 하나 성실하게 작성하시기를 바랍니다.

 

 

③ 공증은 ‘선택사항'

 

간혹 “차용증을 작성하고 공증받으면 괜찮은 거죠?”하고 문의를 하시는 분이 계십니다. 반은 맞고, 반은 틀린 말인데요, 공증이라는 건 ‘이런 저런 일이 있었다'라는 것을 증명하는 것이지, 그렇다고 그 내용의 충실성까지 보장하는 것은 아닙니다.

 

물론 없는 것보다는 훨씬 좋겠지만 공증을 받았다고 해서 앞의 사례처럼 상환기간을 30년 등으로 한다면 이는 실질적인 증여에 해당할 수 있으니, 유의 바랍니다.

 

이보다는 차용에 맞게 차용증 작성을 성실히 하시고, 문자 / 카톡 / 이메일 주고받기 / 날짜 등이 표기된 공문서나 종이 신문 등을 옆에 두고 차용증을 함께 사진 찍어두기 등 객관적인 시각을 알려주는 정보를 활용하시는 것이 더 좋겠습니다.

 

 

④ 법정이자율과의 차이는 연간 ‘1천 만 원 이하'

 

금전대차 거래를 하였다면 당연히 이자가 오가야 합니다. 물론 ‘가족 간에 무슨 이자냐' 하실 수 있겠으나 앞서 말씀드린 대로 제 3자와 거래한 것처럼 하시는 것이 가장 좋습니다.

 

다만 연간 4.6%에 해당하는 법정이자를 받기 부담되신다면 이를 줄일 수 있을 것입니다. 다만 그 차액이 연간 1천 만 원을 초과하지 않도록 해주세요.

 

예를 들어 2억 원을 빌렸는데 법정이자율 4.6%를 적용하면 연간 이자는 920만 원이 됩니다. 그런데 이를 1.6%만 받는다고 해볼까요? 그렇다면 이자율 차이는 3.0%(=4.6%-1.6%)가 되고 원금 2억 원에 이를 적용하면 600만 원이 됩니다. 따라서 해당 금액은 연간 1천 만 원 이하이니 별다른 증여 이슈가 없습니다.

 

그런데 원금 3억 원, 무이자로 하면 어떻게 될까요? 법정이자율 4.6%보다 4.6% 차이가 나고 원금은 3억 원이니 어느 한쪽이 이득을 보는 연간 이자 금액은 1,380만 원으로 1천 만 원을 초과하게 됩니다. 따라서 이에 대해서는 증여 이슈가 발생할 수 있으니 유의 바랍니다.

 

 

⑤ 부동산 취득자의 ‘구매 능력'도 고려

 

이상의 내용을 모두 준수한다고 하더라도 해당 지자체 등에서 소명 요청을 받을 수 있습니다. 이럴 때는 적극적으로 대응하셔서 이에 대해 소명을 하고 관련 자료를 제출하시기 바랍니다.

 

물론 이런 연락을 받으면 일단 걱정이 되고 ‘혹시 세금 폭탄 맞는 게 아닐까?’ 하는 생각이 드실 것입니다. 하지만 이 자체가 세무조사는 아니니 지나치게 염려는 하지 마시기 바랍니다.

 

그보다는, 어떤 원리에 의해서 이렇게 소명 요청을 하는지, 더 나아가 세무조사 대상자를 선정하는지에 대해 알아둘 필요가 있습니다. 이에 대해서는 다음 인사이트 칼럼에서 설명드려 보겠습니다. 감사합니다. 

 

 

 

이야기 요약

차용증은 돈을 빌렸다는 일종의 필요조건일 뿐, 차용증이 있다고 모두 금전대차 거래로 인정받는 것은 아님 가장 문제가 되는 건 허위 차용증 작성 과세당국에 적발된 사례를 보면 차용증 작성만 했다고 해서 문제가 없는 건 아님을 유의해야