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😎 1등 애널리스트 출신의 채상욱 부동산 전문가가 특유의 분석력으로 부동산 정책과 시장 정보를 쉽게 풀이해드려요.

오늘은 공시가격 이슈에 대해 함께 살펴볼까요?

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매년 4월이면 공동주택의 공시가격을 발표한다. 공동주택 공시가격은 약 1개월간 이의신청을 받는데, 올해 신청에서는 매우 독특한 현상이 발견됐다. 공시가격의 의견제출 건수 중 상향 요청이 전체 6,368건 중 5,163건으로 81.1%를 차지했다는 것이다. 이 중 다세대주택이 3,563건으로 가장 많았고, 아파트 1,423호, 연립주택 177건으로 집계되었다.

 

공교롭게도 공시가격을 낮춰달라는 요건은 3년 전 10% 미만 비중이었는데, 올해는 높여달라는 요구가 81%를 넘긴 것이다. 그리고 높여달라는 주택들은 거의 예외 없이 다세대주택이었다. 다세대주택에 무슨 일이 생겼을까?

 

 

📍 다세대주택, 보증금 반환 보험 이슈

 

많은 사람이 ‘22년부터 있었던 역전세대란 사태를 기억할 것이다. 전세가격이 하락하면서 임차인에게 전세금을 돌려주지 못하는 사건이 광범위하게 발생했고, 이것이 확대되어 전세 사기 사건으로 전개되었다. 관건은 ’22년 다세대주택 등의 임차인이 전세 보증금 반환 보험에 가입할 수 있는 금액이 공시가격의 150%였는데, 이 사건 이후에 140%로 낮춰지게 된 것이다.

 

그리고, ‘23년에는 전세가율도 100%에서 90%로 낮추는 변화를 갖는데, 이로써 140%*0.9 = 126%라는 전세 보증 반환 보험 상한선이 만들어지게 되었다. 가령, 과거에 1.5억 원의 전세 보증 반환 보험을 가입시킬 수 있던 다세대 임대인은, 2년 지난 올해는 1.26억 원의 전세 보증 반환 보험만 가입시킬 수 있게 된 셈이다. 이로써 집 한 호당 2,400만 원의 역전세가 강제되는 구조다.

 

여기에 ’24년 공시가격을 종전보다 더 낮춰 잡게 되면서, 1.26억 원이 아니라, 1.2억 등 더 낮은 금액으로 전세보증보험을 가입시킬 수밖에 없는 상황이 된 것이다.

 

이에, 다세대주택 소유주들은 보유 주택의 전세보증보험액 상향조정을 위해서, 공시가격을 높여달라는 청구를 한 것인데, 그것이 공시가격 시장에 전례 없는 상향조정 요청으로 돌아온 것이다.

 

사정이 이쯤 진행되자, 다세대 소유주들은 국토부와 HUG가 이런 시장에 역전세를 인위적으로 만든다고 주장할 정도가 되었다. 1.5억 기준으로도 2,400만 원 이상이 자동으로 감소하는데, 3억 정도라면 한 호당 4,800만 원 이상 감소하는 수준이 되니, 이것이 다세대라는 이름에 걸맞게 쌓이게 되면 수십~수백 호의 전세 사기가 되고, 몇 호만 있어도 현금흐름이 마르면서 임대차 사건이 된다.

 

 

 

📍 비아파트 전세 감소, 아파트 전세 증가, 주택 시장 불안

 

이런 급변 중에 아파트 전세로 다세대 전세에서 이탈하여 넘어오는 흐름이 작년부터 본격화되었고, 그 결과 비아파트의 월세 비중은 55%에서 71%가 되었다. 지방은 더 심한데 55%에서 81% 수준이 되면서 사실상 지방은 다세대 전세가 사라진 수준이 되었다. 이에, 전세수요가 아파트 시장을 건드리면서, 아파트 전세 초강세가 이어지고 있는 형국이다.

 

하나를 보면 열을 아는 법인데, 현재의 국토부는 무언가 단단히 잘못된 것이 분명하다. 전세 사기사건을 다루면서 임대차 시장 선진화 정책을 내지도 않고 있으며, 아파트 전세가격이 급상승하면서 주택시장 불안이 시작되는데도, 전세시장 안정화 대책도 내지 않는다.

 

전세피해금액이 ‘23년 HUG의 당기순익을 연평균 0.4조 흑자에서 3.8조 적자로 전환했는데도 올해도 마뜩한 대책도 없다. 이쯤 되면 거의 직무유기 수준인데, 문제는 이를 지적하는 언론도 적고 정치인들도 이 사단에 관심이 적다. 어디서부터 무엇이 잘못되었는지 가늠하기 힘들 정도인 셈이다. 부디, 전세 사기 피해가 더 커지기 전에, 꼼꼼하고 정제된 대책이 수립되어 주거 안정을 위한 부처로 거듭나길 바라본다.

 

 

 

이야기 요약

’24년 공동주택 공시가격은 올려달라는 요청이 81%로 사상 최대 기록 다세대 주택의 전세 사기가 낳은 영향, HUG의 연이은 전세보증보험가입액 하락이 원인 현 다세대 전세 문제는 전국적이고 광범위한 문제, 더 커지기 전에 정부가 나서야