박원갑 KB부동산 전문위원

2024.05.10 11:00

투자

👨‍💼 ‘도심 회귀 시대’를 넘어 ‘도심 몰입 시대’가 온다


😎 KB부동산 수석 전문위원으로 활동중인 박원갑 부동산 전문가가 그동안의 투자 노하우를 살려 부동산 투자 전략을 쉽게 알려드려요.

오늘은 '도심 몰입 시대'가 무엇인지 함께 알아볼까요?


 

앞으로 도심 가치의 중요성이 커지면서 ‘도심 회귀 시대’를 넘어 ‘도심 몰입 시대’가 올 것이다. 도심은 지리적으로 도시의 중심부라기보다는 부가가치를 생산하는 핵심지역으로 보면 될 것이다.

 

 

📍 일본 도시의 사례

 

일본 신도시는 한때 우리나라 수도권 5대 신도시의 벤치마킹 대상으로 각광을 받았지만, 지금은 천덕꾸러기로 변했다. 일본 신도시가 제 기능을 하지 못하는 것은 부가가치 생산은 하지 않고 잠만 자는 침상도시이기 때문이다.

 

하지만 도쿄의 낙후 도심을 재개발한 록본기(六本木) 힐스, 미드타운, 아자부다이 힐즈에서는 왕성한 부가가치를 생산, 도심에 활력을 불어넣고 있다. 생산을 하지 않는 도시는 지금 영화를 누린다고 해도 한낱 일장춘몽에 불과할 뿐이다.

 

 

📍 한국 수도권 도시의 미래

 

그래서 대부분의 도시 기능이 주거에 초점을 맞추고 있는 한국 수도권 신도시의 미래는 밝지 않다. 오피스 공간이 상대적으로 많은 분당은 일산이나 평촌, 산본, 중동보다는 타격이 덜할 것이다. 지역별로 부가가치 생산 공간을 갖춘 곳과 그렇지 않은 곳과 차이를 드러낼 것이라는 얘기다.

 

단지 잠만 자는 공간인 서울 강북권의 뉴타운·재개발단지 역시 도심이 될 수 없다. 다만 서울지역의 뉴타운과 재개발단지의 경우 도심과 연결하는 지하철이 잘 발달돼 있다면 인구 쇼크는 상대적으로 덜할 것이다.

 

하지만 부가가치 생산 기능을 잃어버리고 도심에 기생하는 공간구조여서 땅이나 주택은 시장을 주도하지는 못할 것이다. 타격을 덜 받더라도 상대적 소외를 당할 가능성이 크다는 얘기다.

 

 

📍 지방 도시의 미래

 

지방은 산업도시와 소비도시 간의 차이가 극명해질 것이다. 부가가치 생산이 활발한 창원, 거제, 울산, 광명, 당진, 구미, 포항 등 산업도시들은 인구 쇼크의 영향이 제한적일 것이다. 이들 도시는 사실상 전 도시가 도심이라고 해도 과언이 아니기 때문이다.

 

하지만 일반 소비도시 성격이 강한 부산, 대구 등의 광역시는 이렇다고 할 생산시설이 없어 앞으로 인구 쇼크의 타격이 더 심할 것이다. 가뜩이나 이들 도시는 인구마저 급격히 줄고 있어 인구변수로 인한 이중 충격을 받을 것 같다.

 

지방이나 수도권 구시가지가 도심이 될 수 있을까. 필자의 생각으로는 이미 도넛 현상(공동화 현상)이 나타나 텅텅 비어 가고 있어 고령사회에서 진정한 도심이 될 수 없을 것 같다. 부가가치를 왕성하게 생산하는 공간이 아니기 때문이다.

 

특히 재개발 가능성이 낮은 지방 도시 구도심에 노후 대비용 부동산 자산을 묻어두는 만큼 위험천만한 일은 없다. 서울의 경우 기존 도심의 재개발 압력이 크지만, 지방은 그렇지 않다. 도심을 기존 도심을 재개발하는 것보다 새로운 부지를 조성, 새 도심을 만드는 것이 훨씬 경제적이고 효율적이다.

 

광주광역시의 도심이 금남로에서 상무지구로, 부산은 서면에서 해운대로, 천안은 천안역에서 쌍용동·불당동 혹은 KTX 천안·아산역세권인 아산신도시로 각각 옮겨가고 있는 것은 좋은 예이다.

 

지방은 도심 회귀 현상이 아닌 도심 이동 현상이 나타날 수 있는 것이다. 다만 기존 도심의 부가가치 생산 기능이 건실한 상황에서 다른 곳에 도심이 만들어지는 경우 도심은 이동보다는 분산 혹은 확산하는 경우도 일어난다. 어쨌든 도심은 고정돼 있는 것이 아니라 살아있는 생물체처럼 움직이는 것이다.

 

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📍 도심, 부가가치 생산이 중요

 

부가가치 생산의 중심 공간에서 멀어지는 부동산일수록 인구충격을 심하게 받으므로 리스크가 큰 상품이 될 것이다. 나이 들어서 쾌적한 주거환경을 찾아서 교외로 탈출할 것이 아니라 오히려 도심으로 회귀해야 한다는 이유도 이 때문이다.

 

부동산자산을 도심에 놔둬야 적어도 손해를 덜 보기 때문이다. 교외나 시골로 꼭 가고 싶다면 집을 사서 이주하기보다 전세로 살아라. 도심에 있는 부동산자산은 두고 떠나라.

 

이것이 인구 쇼크로부터 내 부동산 자산을 지키는 유일한 방법이다. 한 번 더 주위를 둘러보라. 현재 어느 곳이 부가가치를 왕성하게 생산하는 곳인지, 그리고 앞으로 어느 곳이 도심 후보지가 될지를.

 

집이든 땅이든 부동산은 ‘새소리’보다는 ‘차 소리’가 들려야 가격이 오르는 법이다. 어찌 보면 부동산 자산 관리에서 가장 중요한 것은 ‘도심 바라기’가 되는지도 모른다. 마치 하루 종일 오로지 해만 바라보는 들판의 해바라기처럼 말이다.

 

그런 점에서 인구가 줄어드는 시골의 논이나 밭 같은 땅에 재산을 묻는 것은 위험자산을 투자하는 것이다. 시골 땅은 부가가치 생산성이 많지 않은 데다 더욱 가속하는 도시 쏠림 현상으로 활용도가 크게 떨어질 것으로 예상된다.

 

땅의 가치는 곧 개발 가치를 의미한다. 미래에 개발할 수 없다면 지리산 꼭대기의 땅이나 서울 한 복판의 명동 땅이나 큰 차이가 없다. 토지는 개발 압력의 크기에 따라 값어치가 결정되는 것이다.

 

특별한 지역을 제외하고는 시골 땅을 자산 확보 차원에서 매입하는 것은 무모한 일이다. 나중에 투자한 원금이 훼손될지도 모르는 위험한 자산에 투자하는 것이므로 어찌 보면 투기행위에 가깝다.

 

땅도 인구가 몰려드는 곳, 부가가치를 꾸준히 생산하는 지역이 자산 관리 차원에서 유리할 것이다. 토지시장에 대한 접근도 전원 지향적이 아니라 도심 지향적이어야 성공할 수 있다.

 

 

 

이야기 요약

  • 인구 쇼크의 상대적 안전지대는 어디일까?

  • 부가가치 생산의 중심 공간’인 도심을 주목하라

  • 소비만 하는 지방 대도시 인구 쇼크 회오리 분다

  • 전원으로 떠나더라도 부동산 자산은 도심에 나둬야

 

 

 

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