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😎 부동산 판례 전문가 장보혜 변호사가 부동산 투자에 꼭 필요한 법률 정보를 쉽게 알려드려요.

오늘은 건물을 매수 한 후, 불법건축물임을 알았을 때 대처 방안에 대해 함께 알아볼까요?

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2024. 4. 24. 자 칼럼을 통해 건물 매입 전 반드시 확인해야 하는 3가지 중 하나가 ‘건축물대장’임을 살펴보았다. 건물을 육안으로 보았을 때와 건축물 대장상 기재가 다른 부분이 있는지 확인하여야 하며, 만약 불법건축물로 적발되었다면 대장에 불법건축물로 적발된 사유가 기재되어 있으므로 건축물대장의 확인은 필수적이다.

 

매수인이 불법건축물임을 알고 매수하였다면 문제가 없겠지만, 불법건축물로 적발된 적이 없어 건축물대장에 특별한 기재도 없었던 경우 건물 매수 후 불법건축물이 있는 것을 알게 되었다면 매수인은 어떻게 대응하여야 할까?

 

우선 불법건축물이 있으면 어떤 문제가 발생하는지 알아보자.

 

 

📍 불법건축물일 때 발생하는 문제

 

① 관할 관청으로부터 불법건축물로 적발되면 시정명령 및 이행강제금 납부 의무가 발생한다. 또한 이행강제금은 한번 부과되고 끝이 아니라 원상회복될 때까지 반복적으로 부과된다.

 

② 시정명령에 따라 원상회복을 할 경우 건물 가치 하락 가능성이 있다. (방 쪼개기, 발코니 불법 확장, 무단 증축 등 통상적으로 영리적 필요성 등의 이유로 불법 확장을 하므로).

 

③ 불법건축물인 경우 건물을 담보로 한 신규대출 및 대출연장에 제한이 따를 수 있다.

 

이와 같이 여러 가지 중대한 문제가 발생하는바, 매수인의 구제책은 어떤 것이 있을까?

 

 

 

📍 매수인의 대응 방안

 

① 하자담보책임

 

불법건축물이라는 것은 매매 물건에 하자가 있는 것과 같으므로 매도인에게 민법상의 하자담보책임을 물을 수 있다. 하자담보책임은 무과실책임으로 매도인의 귀책 사유를 별도로 입증할 필요가 없다.

 

따라서 매수인은 매도인에게 손해배상을 청구할 수 있고, 만약 매매 목적물이 본래의 용법대로 사용할 수 없어 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에는 계약을 해제할 수 있다.

 

여기서 주의할 점은 매수인이 계약 당시에 하자가 있다는 것을 알았거나 과실로 알지 못한 경우에는 하자담보책임을 물을 수 없다는 것이다. 또한 매수인은 하자담보책임을 청구할 수 있다 하더라도 불법건축물이라는 사실을 안 날로부터 6개월 이내에 권리를 행사하여야 한다.

 

민법 제580조(매도인의 하자담보책임) ①매매의 목적물에 하자가 있는 때에는 제575조 제1항의 규정을 준용한다. 그러나 매수인이 하자 있는 것을 알았거나 과실로 인하여 이를 알지 못한 때에는 그러하지 아니하다. ②전항의 규정은 경매의 경우에 적용하지 아니한다.   제582조(전 2조의 권리행사 기간) 전 2조에 의한 권리는 매수인이 그 사실을 안 날로부터 6월 내에 행사하여야 한다.   제575조(제한물권 있는 경우와 매도인의 담보책임) ①매매의 목적물이 지상권, 지역권, 전세권, 질권 또는 유치권의 목적이 된 경우에 매수인이 이를 알지 못한 때에는 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 매수인은 계약을 해제할 수 있다. 기타의 경우에는 손해배상만을 청구할 수 있다.

 

만약 관할 관청으로부터 시정명령 통지를 받고, 불법건축물임을 알았다면 시정명령 통지를 받은 날로부터 6개월 경과 후에는 권리를 행사할 수 없다.

 

 

② 채무불이행 책임

 

매도인이 매매계약에 따라 완전한 매매목적물을 인도해야 함에도 불구하고 이를 이행하지 않았으므로 민법상 채무불이행 책임에 기한 손해배상책임을 지게 된다. 또한 계약 본래의 목적 달성이 어려운 경우라면 계약을 해제하는 것도 가능하고, 채무불이행 책임과 하자담보책임은 동시에 청구하는 것도 가능하다.

 

 

③ 불법행위에 기한 손해배상청구

 

만약 매도인과 매도인 측 공인중개사 등이 불법건축물임을 알고서도 이를 매수인에게 고지 및 설명하지 않은 경우 불법행위가 성립하므로 불법행위에 기한 손해배상을 청구할 수 있다.

 

정리하자면, 매수인이 매수 후 불법건축물임을 알았다면 매도인에게 하자담보책임, 채무불이행 책임, 불법행위책임을 추궁할 수 있으나, 채무불이행 책임, 불법행위책임은 상대방의 과실을 입증해야 하는 번거로움이 있으므로 불법건축물임을 알았다면 6개월이 경과하기 전에 무과실책임인 하자담보책임을 추궁하는 것이 편리할 것이다.

 

 

 

이야기 요약

불법건축물로 적발되면 시정명령 및 이행강제금 납부 의무가 부과되고, 이행강제금은 원상회복될 때까지 반복적으로 부과 불법건축물인지 모르는 채 매수했다면 불법건축물임을 안 날로부터 6개월 이내에 매도인에게 하자담보책임 추궁 가능 만약 불법건축물임을 안 날로부터 6개월이 경과했다면 채무불이행 책임 또는 불법행위에 기한 손해배상청구 가능