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😎 유튜브 세무/회계 구독 1위의 부동산 세금 전문가 제네시스박이 돈버는 절세 비법을 알려드려요.

오늘은 건물을 매매할 때 개인 명의와 법인 명의 중 무엇이 나을지에 대해 함께 살펴볼까요?

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월세를 받을 수 있는 수익형 부동산에는 여러 가지가 있습니다. 그중에서도 대부분의 사람은 자신만의 건물에서 매달 나오는 월세를 꿈꾸지 않을까요? 흔히 말하는 ‘건물주'가 된다면 과세 이슈는 어떤 것이 있을까요?

 

 

📍 건물주가 된다면 해야할 것

 

가장 먼저 ‘일반 임대 사업자'를 세무서에 등록해야 합니다. 주거용 임대 시 과세 대상 요건에 해당하는 자만 세무서 등록을 해야 하는 것과 다릅니다. 또 하나, 지자체 등록을 할 필요는 없습니다. 주택의 경우 ‘주택임대 사업자' 세제 혜택을 받으려면 지자체 등록을 해야 하는 것과 역시 차이점입니다.

 

(그림 1) 일반임대와 주택임대 차이

 

다음으로 고려해야 하는 건 개인 명의로 할 것인지, 혹은 법인 명의로 할 것인지를 정해야 합니다. 개인 명의로 한다면 해당 명의자가 부동산을 소유하고 일반 임대 사업자가 되어 세무서 등록하고, 발생한 임대소득에 대해 매년 5월, 종합소득세 신고를 해야 합니다. 물론 6개월마다 부가가치세 신고 역시 해줘야 합니다.

 

만약 법인 명의로 한다면 해당 법인으로 부동산을 소유하고 이때 받은 임대소득에 대해 법인세 그리고 마찬가지로 부가가치세 신고를 해야 합니다. 법인세는 보통 12월 결산법인이 대부분으로, 매년 3월에 시행합니다.

 

 

📍 개인 명의와 법인 명의 차이점

 

가장 큰 차이는 개인 명의의 경우 ‘소득세법'이 적용되고, 법인 명의의 경우 ‘법인세법'이 적용된다는 점입니다.

 

즉 개인으로 월세를 받으면 이는 소득세법 중 ‘사업소득'에 해당하고 타 소득과 합산이 되어 세 부담이 더욱 늘어날 수 있습니다. 다만 당사자 개인 수입이기 때문에 해당 자금 사용에 있어 훨씬 유용합니다. 마음대로 사용이 가능하죠.

 

그에 반해 법인 명의로 임대소득이 발생하면 이는 법인 소득(이를 ‘각 사업연도 소득금액'이라 합니다)에 해당하고 법인 것이 됩니다. 즉 본인이 아무리 해당 법인의 대표 이사라 하더라도 함부로 법인 돈을 빼 오는 것은 문제가 될 수 있습니다. 따라서 본인에게 급여를 주거나 배당 등으로 법인 돈을 가져와야 하는데 이때 다시 소득세가 발생하므로 왠지 아깝다는 생각이 드는 게 사실입니다.

 

그럼에도 불구하고 주변 사례를 보면 실제 ‘건물주'는 법인인 경우가 많습니다. 간혹 연예인들 역시 법인 명의로 건물을 사고팔아 큰 차익을 남겼다는 기사도 나옵니다. 왜 그럴까요?

 

 

① 처분 단계에서 세 부담을 따져보면 법인이 훨씬 유리

 

(그림 2) 양도세 기본세율과 법인세율 비교

 

보시는 것처럼 양도세 기본세율은 최고 45%나 되지만 법인세율은 24%로 거의 절반 수준입니다. 더 놀라운 건, 세율에 적용되는 과표(과세표준)인데 개인의 경우 10억 초과 시 최고세율이 적용되는 반면, 법인의 경우 최고세율에 적용되는 과표는 무려 3천억 초과일 때입니다.

 

가령 30억 되는 꼬마빌딩을 사고 이게 50억으로 상승했는데, 이를 매각할 경우 개인의 경우 양도차익 20억에 대해 45% 세 부담을 하고 나면 남는 게 별로 없을 수 있다는 것입니다. 그에 반해 상대적으로 처분 단계 세율이 작은 법인의 경우 매각 차익에 대한 이익을 고스란히 가져가서 더 큰 자산(예를 들어 100억 빌딩)을 매입하기에 더 유리할 수 있다는 것이죠.

 

 

② 비용처리에 있어서 개인 대비 법인이 더 유리

 

대표적으로 ‘인건비'입니다. 물론 개인 임대 사업자 역시 직원을 고용해서 인건비 처리가 가능하지만, 대표자 본인 급여는 지급할 수 없습니다. 그에 반해 법인의 경우 대표자 본인과 엄연히 명의가 다르기에 대표에게 별도 급여를 지급할 수 있고, 비록 이에 대해 세 부담이 다시 해야 하지만 대표자 급여 및 퇴직금에 대해 인건비 처리가 가능한 것이죠.

 

물론 본인 급여 지급 시 소득세가 발생하긴 하나 재벌 총수 또는 그 외 법인 대표 등을 보면 거액의 근로소득세나 배당소득세를 내가면서 비용처리를 하는 것은 다 그만한 이유가 있는 것입니다.

 

 

③ ‘직장 가입자' 유지에 있어 법인을 활용하면 상대적으로 용이

 

부동산 투자를 하다 보면 세금뿐만 아니라 건보료 이슈도 꼭 발생합니다. 특히 별도 소득이 없는 전업주부 또는 은퇴를 앞둔 직장인들의 고민이 바로 이것입니다.

 

부동산 자산을 아무리 많이 보유하고 월세를 받는다 하더라도 지역가입자로 전환이 되면 보유한 자산, 소득 등에 점수를 매겨 직장인 대비 상대적으로 보험료를 더 많이 지불해야 할 수 있기에 이를 꺼리시는 것 같습니다.

 

이런 경우 직장 가입자를 유지하기 위해서는 근로소득이 있어야 하는데 본인이 설립한 법인에서 급여를 받는다면 상대적으로 쉽게 이 문제를 해결할 수 있습니다. 물론 직장 가입자 정의상, 법인이 아닌 개인 명의로 임대소득을 일으키고 이를 관리하는 직원을 고용하고 급여를 지급해도 직장 가입자가 가능합니다.

 

다만 일정 수준 이상의 사업을 키우기 전까진 차라리 그 돈을 본인 급여로 지급하는 것이 더 낫지 않을까요? 그 경우라면 개인은 불가하며 법인만 대표자 본인에게 급여 지급이 가능합니다. 

 

이렇듯 법인 명의를 통해 임대소득을 일으키고 이에 대해 본인에게 급여를 지급하며 추후 시세차익이 발생했을 때 상대적으로 낮은 법인세율을 통해 매각한다면 법인이 유리해 보입니다.

 

하지만 처음 접하는 경우에는 굉장히 생소하고 어려운 부분도 있을 수 있기에 우선은 임대소득 자체를 늘리는 본질에 집중하시되, 초기에는 개인 명의로 접근하시고 중장기적으로는 법인 명의 운영을 고려해 보시기 바랍니다. 전반적인 세 부담 역시 법인으로 할 때가 더 유리한 부분이 분명 있는데요, 이에 대해서는 추후 구체적인 사례를 통해 살펴보도록 하겠습니다.

 

 

 

이야기 요약

비주거용의 경우 주택임대와 달리 모두 세금 신고 대상이며 세무서 사업자 등록해야 명의는 개인 명의, 법인 명의 모두 가능하며 중장기적으로는 법인 명의 활용을 고려해야 임대소득을 법인으로 받을 때 개인에게는 급여나 배당으로 가져올 수 있으며, 이때 또 한 번의 세금이 발생하지만, 장점도 많아