이종호 홈즈 부동산 대표

2024.05.06 11:00

부동산 동향

⚔️ 대부분의 아파트는 재건축이 될 수 없습니다.


😎 홈즈부동산 대표 공인중개사 이종호가 현장에서 쌓은 분석 노하우로 시장 동향을 풀이해드려요.

오늘은 아파트 재건축 가능성에 대해 함께 살펴볼까요?


 

최근 노후 도시 특별법 및 서울시 재개발 재건축 활성화 방안이 발표되었죠.  

 

이에 따라 서울 및 1기 신도시 구축 아파트를 보유하고 있는 분중에서 기뻐하고 있는 분들이 많죠. 이제 사업성 생겼으니 재건축 가능하다고 보는 것입니다.

 

과연 그럴까요? 저는 안타깝게도 용적률 완화와 같은 도움이 있다고 하더라도, 대부분의 구축 아파트는 재건축 사업이 진행되기 힘들다고 봅니다.

 

오늘은 이 이유에 대해서 알아볼 것이고요. 구축 아파트들의 재건축 사업성을 분석해 보고, 앞으로는 어떤 부동산에 투자해야 하는지에 대해서 알아보는 시간을 가져 보도록 하겠습니다.

 

 

📍 1기 신도시 및 서울 구축 아파트 재건축 가능할까?

 

다시 말씀드리지만, 대부분의 1기 신도시 및 서울의 구축 아파트는 재건축이 사업 진행이 불가능하며, 가능하더라도 투자성이 거의 없는 상태라고 봅니다.

 

이 이유는 공사비 및 금리 상승으로 인한 급격한 사업비용 증가에 있습니다. 대부분의 재건축 사업장의 경우 적게는 수억 원에서, 많게는 10억 이상의 추가 분담금을 지불해야만 사업이 진행될 수 있습니다.

 

1기 신도시의 대표 주자라고 할 수 있는 분당의 사례를 살펴보겠습니다. 현재 분당의 경우 많은 단지가 재건축 선도 지구 선정을 위해 노력하고 있죠.

 

이 단지들의 재건축 사업성은 어떨까요? 현황 용적률이 180~200% 사이입니다. 대부분 33평 국민 평수 아파트 기준으로 17평~19평 정도의 대지 지분을 가지고 있죠.

 

이 단지들을 각종 지원 정책에 따라 용적률 350% 아파트로 재건축 사업을 진행한다고 가정하였을 때 사업성을 계산해 보면, 기존 30평대를 소유한 소유주가 33평 아파트를 분양 신청할 경우 적게는 3억에서 많게는 5억 이상의 추가 분담금이 들어가게 됩니다. 이 계산 방법은 간단히 최근 서울의 재건축 아파트들 추가 분담금 추산을 기준으로 했고요. 추가로 수익/비용 환원법으로 평당 공사비 800만 원대, 25평 일반 분양가를 12억 원대를 기준으로 잡았습니다.

 

아직까지는 자신들이 진행한 수익성 추산을 했을 때는 추분이 거의 없거나, 환급도 가능하다는 이야기가 나오고 있어서 동의율이 매우 높은 상황입니다. 다만 만약에 저의 예측대로 추가 분담금이 현실화 되었을 때, 이 정도 추분을 감당가능한 재건축 아파트들은 분당 내에서도 몇 단지 없을 것이라 봅니다.

 

 

🔎 그러면 간단히 분당 재건축 투자성도 판단해 보겠습니다.

 

현재 분당의 구축 33평 아파트의 시세가 12~14억가량인 것을 감안하였을 때, 여기에 추가 분담금을 3~5억 추가 납부한다면, 최종적으로 33평 신축 아파트를 15억에서 19억 수준으로 매수하는 것입니다. 이는 판교의 준신축 아파트와 비슷한 수준으로, 판교가 분당보다 상급지인 것을 감안하였을 때, 분당이 재건축된다고 하더라도 실질적으로 얻을 수 있는 수익의 폭은 매우 적을 것으로 판단됩니다.

 

또 입주 시기 또한 빠르지 않습니다. 정부에서는 10년 이내의 입주를 이야기하고 있지만, 기존에 재건축 사업들이 지구 지정 이후 평균 15년 이상 걸린다는 것을 감안한다면, 선도 지구를 기준으로 아무리 빨라도, 입주까지 최소 10년에서 15년 이상이 걸릴 것으로 판단됩니다. 때문에 대부분의 단지들의 입주 시기는 2040년 이후로 보는 것이 타당할 듯합니다.

 

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1기 신도시 중에서도 가장 사업성이 높은 분당 신도시가 이러한 상황인데, 다른 1기 신도시들의 상황은 비슷하거나 더 안 좋겠죠.

 

일산을 제외한 평촌 산본 중동 같은 경우, 분당에 비해 용적률이 더욱 높고 주변 신축 아파트의 시세 또한 분당보다 낮아, 현재의 정부 및 지자체의 지원 방안을 최대한 활용하더라도 실질적으로 재건축 사업이 진행되기는 대부분 불가능할 것으로 보입니다.

 

또 서울 같은 경우도 아파트 가격이 20~30억 원이 넘어가는 핵심지가 아니라면 대부분 1기 신도시 재건축 상황과 비슷할 것입니다. 

 

 

📍 재건축 지원 정책의 혜택을 받는 단지는?

 

최근의 정부에서 발표하고 있는 재건축 지원 정책들의 혜택은 원래부터 시업성이 월등히 좋은 구축 재건축 단지들에게 돌아갈 가능성이 높습니다. 예를 들어 원래도 재건축 사업성이 좋다고 평가받던 용적률 150% 이하, 서울 상급지 아파트 단지들의 경우 확실히 사업성이 더 생기고 혜택이 돌아갈 것이라 봅니다. 서울의 목동이 대표적이겠죠.    

 

반면에 대부분의 소유자가 보유하고 있는 건축 연한 1990년대~ 2000년대 초반 지어진 용적률 200% 이상의 아파트들은 운명은 암울해 보입니다. 기존의 용적률이 너무 높아 정책 지원을 통해 용적률을 증가시켜 준다고 하더라도 그 효과가 미미할 것으로 보이고요.

 

정부의 발표처럼 용적률을 500% ~ 700%까지 상향시켜 준다고 하더라도, 그 대가로 많은 기부채납과 임대주택 건설을 요구하고 있어 실제 개선되는 사업성은 크지 않을 것입니다.

 

때문의 현재 절대다수를 차지하고 있는 대부분의 1기 신도시 및 서울 중 하급지의 용적률 200%이상의 단지들의 경우 앞으로 재건축 사업 진행은 힘들 것으로 보입니다.

 

특히 주변 신축 아파트의 시세가 33평 기준 15억이 넘지 않으면서, 용적률이 높아 사업성까지 낮은 단지라면, 앞으로는 영구적으로 재건축 사업이 불가능할 수도 있습니다.

 

때문에 이러한 단지들이 단지 오래됐다는 이유만으로 재건축 기대감을 안고 높은 금액에 매수한다면, 재건축 기대감이 빠져나가면서, 상계 주공 5단지에 사례처럼 가격이 순간적으로 급락하면서 큰 손해를 볼 수도 있습니다.

 

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📍 재건축 시대의 종말, 어떤 부동산을 투자해야 할까?

 

① 신축 아파트를 매수해야 합니다.

 

물론 현재 신축 아파트의 가격 매우 비싸죠. 하지만 우리보다 도시화가 20년 정도 빨리 진행된 일본의 경우, 같은 입지의 구축 맨션(아파트)과 신축 맨션(아파트)의 가격 차이가 3배 이상으로 벌어지고 있습니다.

 

구 감소로 인한 수요 감소와 도시 과밀 한계로 인해 재건축 기대감이 완전히 소실되면서, 신축과 구축의 격차가 더욱 커지고 있기 때문이죠.

 

한국도 일본의 상황을 따라갈 것으로 보입니다. 현재 서울의 경우 구축 아파트와 신축 아파트의 가격 격차는 1.5배 정도로 적은 편입니다. 하지만 앞으로는 신축의 희소성 증가로 같은 입지의 구축과 신축 아파트 가격의 차이는 2배 이상으로 벌어질 것으로 보입니다.

 

때문에 좀더 비싸더라도 신축 아파트를 매수하는 것이 추후 더 좋은 결과로 이어질 것으로 판단됩니다.

 

② 사업성 높은 서울 및 수도권 상급지 재개발을 매수해야 합니다.

 

재개발 경우는 재건축과 달리 아직 용적률 100% 초반의 사업성 높은 구역들이 남아 있습니다. 이러한 구역들의 경우 전체 완공 세대 중 일반 분양 비율이 매우 높아, 공사비 인상으로 인한 비용 증가를 일반분양가 인상을 통한 수익 증가로 상당 부분 상쇄시킬 수 있습니다.

 

때문에 이러한 구역들의 경우 급격한 추가 분담금 인상은 없을 것으로 보입니다. 재개발 사업성에 대한 정밀한 분석을 바탕으로 이러한 재개발 구역들에 투자하신다면, 장기적으로 저렴한 금액에 신축 아파트를 선점할 수 있을 것입니다.

 

 

📍 결론

 

오늘은 ‘1기 신도시 분당의 사례를 통해서 앞으로 재건축 사업이 가능한 아파트들이 얼마나 적을 것인지?’에 대해서 말씀드렸습니다. 이에 따라 ‘어떤 부동산 투자를 이어나가야 될지?’에 대해서도 말씀드렸죠.

 

현재 각종 비용 증가로 인한 건설 사업 리스크가 증가로 인해, 아파트뿐만 아니라 비아파트(빌라, 오피스텔의) 공급 또한 매우 급격하게 감소하는 상황입니다.

 

이 상태가 지속된다면, 앞으로 2~3년 후에는 전에는 겪어보지 못한 부동산 공급 절벽 현상이 서울을 중심으로 발생할 것으로 보입니다. 때문에 현재 구축 아파트를 보유하고 계신 분들이라면, 또 내 집 마련을 준비 중이신 분들이라면, 신축 아파트를 중심으로 자산 변화가 필요한 시점으로 판단됩니다.

 

 

 

이야기 요약

  • 사업비 증가로 인한 재건축 시대의 종말

  • 1기 신도시 및 서울 용적률 높은 구축 아파트 투자 유의해야

  • 공급 부족으로 인한 신축 아파트 희소성 증가와 가격 상승 가능성

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