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😎 부동산 판례 전문가 장보혜 변호사가 부동산 투자에 꼭 필요한 법률 정보를 쉽게 알려드려요.

오늘은 상가건물에 대한 임대차보호법에 대해 함께 알아볼까요?

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상가건물 임대차보호법은 상가건물의 임대차에 대해 ‘민법’보다 우선 적용되는 특별법이다(상가건물 임대차보호법 제1조). 또한 주택임대차보호법과 마찬가지로 임차인에게 유리한 편면적 강행규정으로서 이 법의 규정에 위반한 약정으로 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다(상가건물 임대차보호법 제15조).

 

그렇다면 상가건물 임대차보호법은 어떤 경우에 적용될까?

 

 

① 사업자등록 대상 상가건물에 적용(상가건물 임대차보호법 제2조 제1항)

 

사업자등록의 대상이 되는 상가건물에 적용되며, 임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우에 적용되므로 사업자등록을 할 수 없는 동창회 사무실, 종교단체 사무실 등과 같은 비영리단체의 건물 임대차에는 적용되지 않는다.

 

 

② 보증금이 일정 기준 금액 이하인 상가건물 임대차에 적용(상가건물 임대차보호법 제2조 제1항 단서)

 

보증금이 상가건물 임대차보호법 시행령에서 정한 일정 기준 금액 이하의 상가건물 임대차에만 적용되는데 보증금 이외에 차임이 있다면 월 단위의 차임액에 100을 곱하여 보증금과 합산한 금액이 환산보증금이 된다.

 

예를 들어 상가건물에 대해 보증금 2억 원, 차임 100만 원을 매월 지급하기로 약정한 경우에는 환산보증금은 3억 원[(100만 원×100)+2억 원=3억 원]이 되는 것이다.

 

[상가건물 임대차보호법 시행령 제2조 제1항]

1. 서울특별시 : 9억 원
2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다) 및 부산광역시: 6억 9천만 원
3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역, 부산광역시는 제외한다), 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 5억 4천만 원
4. 그 밖의 지역 : 3억 7천만 원

 

그러나 보증금이 일정 기준 금액을 초과하는 임대차의 경우 상가건물 임대차보호법의 모든 규정의 적용이 배제되는 것은 아님을 주의해야 한다(상가건물 임대차보호법 제2조 제3항).

 

대항력, 계약갱신 요구 및 계약갱신의 특례, 권리금 회수 기회 보호 등의 규정은 보증금 액수와 상관없이 모든 상가건물 임대차에 대해 적용된다.

 

따라서 서울특별시에 소재한 보증금이 10억 원인 상가라 하더라도 건물 인도와 사업자등록으로 대항력을 인정받을 수 있고, 전체 임대차 기간 10년을 초과하지 아니하는 범위 내에서 계약갱신 요구가 가능하며, 임대인이 임차인의 권리금 회수 기회를 정당한 사유 없이 방해하면 임차인에게 손해를 배상하여야 한다.

 

 

 

③ 상가건물에 대한 미등기 전세에도 적용(상가건물 임대차보호법 제17조)

 

상가건물에 대해 등기를 하지 않은 전세 계약도 주된 부분이 영업용으로 사용되고 있다면 상가건물 임대차보호법은 적용된다.

 

 

④ 일시 사용을 위한 상가건물 임대차에는 적용되지 않음(상가건물 임대차보호법 제16조)

 

일시 사용을 위한 상가건물 임대차임이 명백한 경우에는 상가건물 임대차보호법이 적용되지 않는다.

 

 

 

이야기 요약

상가건물 임대차보호법은 사업자등록 대상이 되는 상가건물에 적용 보증금이 일정 기준 금액 이하인 상가건물 임대차에 적용되지만, 대항력, 계약갱신 요구 및 계약갱신의 특례, 권리금 회수 기회 보호 등의 규정은 보증금 액수와 상관없이 모든 상가건물 임대차에 대해 적용 상가건물에 대해 등기를 하지 않은 전세에도 적용 일시 사용을 위한 상가건물 임대차임이 명백한 경우에는 적용되지 않음