이장원 세무사

2024.05.02 11:00

세금/절세

💡 하루가 다르게 저가 거래가 갱신되는 이유


😎 부동산 세금 전문 이장원 대표 세무사가 실제 사례를 바탕으로 세금 이슈와 절세 Tip을 알려드려요.

오늘은 저가 거래와 절세의 관계에 대해 함께 알아까요?


 

유명한 아파트 단지의 시세가 몇억씩 떨어졌다는 기사를 접하면 어떤 생각이 드는가? 자세히 살펴보면 중개거래가 아닌 직거래, 그리고 가족 간에 세금을 줄이면서 부를 이전하는 저가 양수도 거래임을 알 수 있다.

 

그러면 이러한 저가 양수도 거래는 어떤 세금 이슈가 발생하고 어떻게 절세가 되는 걸까? 우선 세금은 단순히 한 가지가 아니라 취득세, 양도소득세 및 증여세 이렇게 3가지 세금이 발생한다.

 

이렇게 3가지 세금이 발생하는데 이래도 절세가 정말 되는 걸까? 저가 양수도 거래를 하는 이유는 뭘까? 바로 가족의 상황에 따라서는 몇억씩 절세가 되는 것이 맞기 때문이다. 이를 자세히 알아보자.

 

 

📍 저가 양수도에 대한 양도소득세 계산

 

다음 두 가지 요건에 해당하는 저가 양도(양도가액 부인) 경우에는 양도소득세 계산 시 부당행위계산 부인 규정을 적용하여 계산한다.

 

① 특수관계인과의 거래

② 시가와 거래가액의 차액이 3억 원 이상이거나 시가의 5%에 상당하는 금액 이상일 것

 

위 요건을 충족하면 양도소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자의 특수관계인과의 거래로 인해 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 보아 부당행위계산부인 규정을 적용한다. 부당행위계산부인 규정이 적용되면 ‘시가’를 취득가액 또는 양도가액으로 보아 양도차익을 계산한다.

 

양도소득세를 구할 때 부동산의 평가기준일은 양도일 또는 취득일이며, 시가평가는 양도일 및 취득일 전후 3개월 이내의 법상 시가로 한다.

 

 

📍 양수자의 취득세 계산도 새로 해야 한다.

 

취득세도 양도소득세의 요건을 똑같이 적용한다.

 

① 특수관계인과의 거래

② 시가와 거래가액의 차액이 3억 원 이상이거나 시가의 5%에 상당하는 금액 이상일 것

 

위 요건을 충족하면 ‘사실상 취득가액’이 아니라 ‘시가 인정액’, 즉 시세를 취득 당시 가액으로 과세표준을 산정하여 계산하게 된다.

 

 

📍 저가 양수에 따른 증여세 계산

 

저가 양수의 경우 그 시가와 대가의 차이가 증여세 과세요건에 해당하는지를 먼저 검토한다. 과세요건을 충족하는 경우에는 증여재산 가액을 계산하여 증여세가 과세된다. 특수관계인 유무에 따라 과세 요건과 증여재산 가액 계산 방식이 다르다는 점을 구분해야 한다.

대부분의 거래는 가족 간의 거래이므로 특수관계인의 요건을 적용받는다.

 

1) 특수관계인 간의 거래

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2) 특수관계인 외의 자와의 거래

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증여세를 구할 때 부동산의 평가기준일은 양도일 또는 취득일이며, 시가평가는 양도일 및 취득일 전 6개월부터 후 3개월 이내의 법상 시가로 한다.

 

 

🔎 저가 양수도 계산 예시를 통해 실제 적용이 어떻게 되는지 살펴보자.

 

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1) 양도자의 저가 양도 양도소득세 계산

 

두 사람의 관계가 부자 관계로 특수관계인이고, 시가와 대가의 차액이 3억 원 이상이거나 시가의 5% 이상인 상황이므로 부당행위계산부인 규정이 적용된다. 이에 따라 대가 10억 원으로 계산 및 신고한 기존 양도소득세를 부인하고, 시가 15억 원과 대가 10억 원의 차액인 5억 원을 양도차익에 추가하여, 7억 원의 양도차익에 대해 양도소득세를 과세한다. 저가 양수도 전략을 취한다면 미리 15억 원으로 양도소득세 신고를 하도록 하자. 괜한 가산세 발생을 피할 수 있다.

 

 

2) 양수자의 취득세 계산

 

양도소득세와 마찬가지로 특수관계인 요건 및 시가와 대가의 차액이 3억 원 이상이거나 시가의 5% 이상인 요건을 충족한 상황이므로 부당행위계산 부인이 적용된다. 이에 따라 대가 10억 원으로 취득세의 과세표준을 산정하는 것이 아니라 시가 15억 원으로 취득세 과세표준을 산정하여 계산한다. 그 후 양수자의 주택 수 및 주택의 조정대상지역 여부에 따라 일반과세 및 중과세가 결정된다.

 

 

3) 양수자의 저가 양수 증여세 계산

 

두 사람의 관계가 특수관계인이고, 시가와 대가의 차액이 3억 원 이상이거나 시가의 30% 이상인 상황이므로 과세요건에 부합하여 이익의 증여로 보아 증여재산 가액을 계산해야 한다.

 

증여재산 가액은 시가 15억 원에서 대가 10억 원을 차감하고, 시가의 30%와 3억 원 중 적은 금액인 3억 원을 차감하여 2억 원으로 산정된다.

 

  • (15억 원-10억 원)-Min(15억 원x30%, 3억 원)=증여재산 가액 2억 원

 

그러나 증여재산 가액 2억 원에 대한 증여세는 기존 증여받은 바가 없다면 10년간 5천만 원의 공제를 적용받아서 1억 5천만 원에 대한 증여세는 2천만 원 정도로 자녀 입장에서는 감당할 만한 수준일 수 있다.

 

 

4) 미래 양수자의 해당 자산 양도 시 양도소득세 계산 방법

 

취득 시 과세 받은 증여재산 가액 2억 원은 양도소득세 계산 시 필요경비로 산입된다. 추후 18억 원으로 양도 시 취득 시점에 지급한 ‘대가’ 10억 원과 증여재산 가액인 2억 원을 취득가액으로 보아 6억 원의 양도차익에 대해서 양도소득세가 과세된다.

 

  • 양도차익 6억 원=미래 양도가액 18억 원-(대가 10억 원+증여재산 가액 2억 원)

 

그러므로 대개 저가 양수도 시점에서 냈던 증여세 2천만 원보다 양도소득세를 더 절세하는 효과를 가져갈 수도 있다.

 

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📍 무엇이 절세된다는 말일까?

 

이렇게 보면 언뜻 가족 간에 저가 양수도 거래를 하는 이유를 모를 수 있다. 대표적 이유는 바로 부모 세대의 비과세 기간이 얼마 남지 않은 경우이다.

 

양도소득세에서는 종전 주택을 취득한 후 새로운 주택을 취득했을 때 3가지 요건을 충족하면 종전 주택 양도 시 비과세를 받는다.

 

① 종전 주택 취득 후 1년 이후에 신규 주택을 취득할 것

② 종전 주택은 2년 보유, 조정대상지역 내 취득일 시 2년 거주요건 추가로 충족하였을 것

③ 신규 주택 취득 후 3년 이내에 종전 주택을 양도할 것

 

여기서 3번째 요건인 3년 이내에 종전 주택을 양도하지 못하면 종전 주택 양도 시에는 거액의 양도소득세가 나올 수 있다. 그러나 시장에서 원하는 가격이 형성되지 않았거나 매수자가 나타나지 않는 경우에 해당 주택의 매도를 못 하는 경우가 생기게 된다. 그때 이 비과세 효과를 놓치고 싶지 않아서 자녀에게 3년 이내에 저가 양수도를 계획하는 것이다.

 

위의 계산 예시에서 들었던 양도차익 7억 원에 대해서 장기보유특별공제는 배제하더라도,

 

① 일반과세인 경우 : 2억 8,200만 원 가량(지방소득세 포함)

② 비과세인 경우 : 3,500만 원 가량(지방소득세 포함)

 

이렇게나 큰 차이가 펼쳐진다. 그러므로 저가 양수도를 통해 비과세의 혜택을 놓치지 않으면서 자녀 세대에게 부의 이전을 해주는 경우가 많다.

 

그 외의 이유로는 현재 중과세가 많이 완화된 형태이지만 언제든지 다시 중과세가 적용될 수 있다는 불안감을 가진 경우와 결혼한 자녀에게 본인이 가지고 있는 주택에서 거주하게 하고자 저가 양수도를 하는 경우가 많다.

 

다음 시간에는 이렇게 큰 절세 혜택이 있는 저가 양수도를 진행함에 있어 어떤 사항들을 주의해야 할지 심도있게 알아보도록 하자.

 

 

 

이야기 요약

  • 연일 아파트 가격이 폭락했다고 하는데 정말일까?
  • 사실상 저가 양수도의 저가 양수도 거래가 태반
  • 이러한 저가 양수도 거래는 왜 하는 것일까? 바로 절세!

 

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