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2024.05.02 17:00

부동산 동향

🏃 [임장가장] 고덕 리엔파크3단지

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강동구 상일동과 강일동 사이에 흐르는 고덕천을 아시나요?

 

고덕천은 한강의 지류 중 하나인데, 하천을 따라 여러 다리들이 세워져 있어요. 걸어서 1분이면 넘어갈 수 있는 다리지만, 하천을 사이에 두고 집값이 엄청난 차이를 보이고 있어요.

대장아파트라고 알려진 고덕그라시움과 아르테온만큼 대단지에 상권도 좋은 고덕 리엔파크3단지는 두 아파트 대비, 약 30% 낮은 매매가를 보이고 있는데요. 해외에서는 이런 경우가 없다고 해요.

왜 이런 현상이 일어나고 있는지 그리고 실거주로는 어떤지, 입지에 비해 저평가되었다고 볼 수 있는 고덕 리엔파크3단지를 함께 살펴보기로 해요.

 


 

✏️ [손품] 상일동 고덕 리엔파크 3단지 최신 부동산 정보

 

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2011년 1월 입주를 시작한 고덕 리엔파크 3단지는 23평, 33평, 45평 3가지 타입의 평형을 가지고 있어요. 총 2,283세대의 41개 동을 가진 대단지 아파트예요. 2,283세대의 약 80%는 국민임대/장기 전세로 분양되었어요.

많은 분들이 선호하는 국평 33평 기준으로 살펴보면, 가장 최근 거래로 2023년 12월 9억 2,000만 원에 거래되었고 현재 매매 시세는 9억 5,000만 원 ~ 10억 원 선으로 형성되어 있어요.

 

2021년 8월까지 12억 3,000만 원의 거래가를 기록하였으나, 2022년 11월 이후로는 다소 하락장을 맞이한 상태예요. 이런 하락장은 반대로 본다면 매매하기 좋은 시점이라고 볼 수 있어요.

위치는 5호선 강일역 역세권 아파트로 정문까지 도보로 약 5분 정도 걸려요. 강일역에서 주요 업무지구인 강남역과 여의도역까지 55분, 종로역은 40분이면 이동할 수 있어요.

 

출퇴근에 소요되는 시간이 조금 있는 것 같지만, 이후 말씀드릴 교통 호재가 있어 이 부분은 개선이 될 것으로 보여요. 자차가 있다면 강일IC가 위치한 수도권제1순환고속도로가 인접해 있어 서울 인근 도시로의 이동이 용이해요.

 


 

🏃 [발품] 고덕천을 넘으면 모든 인프라를 활용할 수 있는 단지

 

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이번 임장가장을 위해 강일역에 처음 방문해 보았는데요. 규모나 시설이 잘 갖춰있는 역사였어요. 고덕리엔파크3단지로 직행가능한 4번 출구로 나가봤어요. 

 

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오늘은 비가 와 임장하기 좋은 날씨는 아니지만 열심히 발품을 팔아볼게요.

강일역 4번 출구로 나와 주변을 둘러보니 맞은편에 상권이 보였어요. 특히 병원과 학원이 많이 보이는 걸 확인할 수 있었어요.

 

어떤 부동산 전문가 분은 단지 주변에 별다방과 이D야가 있는지 살펴보는 분도 계신데, 강일역 인근에서도 쉽게 찾아볼 수 있었어요.

 

4번 출구에서 내려와 우측으로 꺾으면 능골 근린공원이 나타나요. 번화가에서 벗어나 이제는 거주지로 이동한 느낌이 드네요. 

 

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능골공원을 쭈욱 따라 내려오다보면 단지와 마주보고 있는 강명초등학교와 강명중학교가 보이고 학원 스쿨버스들도 점점 보이기 시작하네요. 

 

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단지에 도착했어요. 스쿨버스가 단지 안으로 드나드는 것을 보니 확실히 젊은 세대가 많이 거주하고 있다는 느낌을 받았어요.

 

강동구의 아파트 단지들 중에는 중앙도로가 있는 곳이 있는데요. 고덕 리엔파크3단지도 대단지라 중앙도로가 있었어요. 임장 온 당일은 장터가 열리는 날인듯하네요. 

 

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단지를 둘러보며 아쉬운 점이 있다면 중앙도로 외에도 곳곳에 큰 화물차가 주차되어 있다는 점이였어요.

 

지하주차장의 높이가 기준 높이인 2.3m보다도 낮은 2.2m로 조성되어 생계형 대형차량은 출입이 어려워 지상에 주차했기 때문이에요.

 

하지만 인도 위에 주차되어 있는 모습이 보여, 학부모의 입장에서 안전상 불안한 요소라고 생각할 수 있을 것 같아요.

 

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중앙도로를 따라오다 보니 서문으로 나왔어요. 서문에서는 고덕비즈밸리가 보이네요. 삼성엔지니어링 본사도 이 곳에 있어요.

 

고덕비즈밸리에서 근무하시는 분들은 고덕 리엔파크3단지가 정말 좋은 선택지이지 않을까 싶어요. 또한 서울고덕강일 공공주택지구가 개발되어 배후수요가 생긴다면 강일역 상권이 더 활성화 될 것으로 보여요.

작은 하천과 길을 두고 매매가 차이가 심한 이유는 크게 몇 가지 들 수 있는데요.

 

강일역 대비 더 큰 상일역 상권과 8학군 지역의 학교 위치, 아파트 연식과 단지 내부 관리 등으로 생각돼요.

 

그럼에도 충분히 상승여력이 있다고 생각되는데요. 그 이유는 3가지예요.

 

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① 5호선 직결화 사업

하남검단산행과 마천행으로 나뉘어진 5호선이 직결화 사업이 완료되면 강동역을 거치지 않고 마천역까지 한 번에 갈 수 있어요. 그렇게되면 3호선과 9호선 이용이 더욱 좋아져 교통이 편리해질 것으로 보여요.

② 고덕역까지 9호선 연장

2028년 완공을 목표로 공사가 진행 중인데 이 덕분에 강남까지 접근성이 크게 좋아질 것으로 보여요.

서울고덕강일 공공주택지구의 개발로 이뤄질 상권의 증대

12,057세대가 들어올 예정인 강일 공공주택지구 중심부에는 복합커뮤니티 및 문화시설이 들어올 예정이에요. 이케아 시티 강동점도 2024년 말에 고덕동으로 입점된다고 하니 상권 인프라도 더 좋아질 전망이에요.

이렇게 3가지 호재는 강동구, 고덕 매매를 고민하는 분들에게 고덕 리엔파크3단지가 좋은 선택지 중 하나가 될 수 있을 것으로 보여요.

 

 

💡 Summary

  1. 역세권에 편의, 그린 인프라를 모두 느낄 수 있는 곳
  2. 5호선 직결화, 9호선 연장 등의 추가 교통 개발 호재
  3. 주변 단지들과 점차 갭메우기가 예상되는 집값 상승 기대감

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