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😎 유튜브 세무/회계 구독 1위의 부동산 세금 전문가 제네시스박이 돈버는 절세 비법을 알려드려요.

오늘은 주택 임대를 할 때 세금 줄이는 방법에 대해 함께 살펴볼까요?

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향후 월세가 나오는 수익형 부동산은 더욱 각광을 받을 것입니다. 물론 그 이전에도 그러하였지만, 점점 더 현금흐름을 중시하는 투자 전략이 중요해지기 때문입니다. 주식에서는 배당주가 최근 인기를 끌고 있는 것과 유사합니다.

 

다만 이러한 임대소득은 주거용인지 비주거용인지 그리고 개인 명의로 할지 혹은 법인 명의로 할지에 따라 접근 전략이 모두 달라집니다.

 

 

📍 주택임대 과세 대상과 절세 방법

 

특히 주택임대는 ‘과세 대상'에 해당하는지 파악하는 것이 가장 최우선입니다. 상가와 같은 일반임대는 모두 과세 대상이 되는 것과 다릅니다. 그렇다면 주택임대 과세 대상 요건은 무엇일까요? 아래에서 보시는 것처럼 ‘부부 합산 주택 수'가 그 기준이 됩니다.

 

(그림 1) 주택 임대소득 과세요건

 

취득세와 양도세의 경우 ‘세대 기준 주택 수'가 그 기준이 되는 것과 다소 다릅니다. 그리고 바로 이 부분이 주택 임대소득의 절세 포인트가 되는 것입니다. 따라서 다음 3가지를 꼭 기억하시기 바랍니다.

 

 

① 부부 합산 주택 수를 줄이기 위해 임대주택 중 일부를 자녀 등 명의로 하는 것입니다.

 

(그림 2) 부부 합산 주택 수 줄이기

 

가령, 생계를 함께 하는 A씨와 그 배우자 그리고 자녀 등 세 식구라고 가정할 때 그들이 보유한 세대 기준 주택 수는 3채(1번, 2번, 3번 주택 수)이지만, 주택 임대소득 과세요건이 되는 부부 합산 주택 수만 놓고 보면 A씨와 그 배우자는 2채(1번 + 2번) 그리고 A씨 자녀는 1채(3번 주택)에 해당합니다.

 

따라서 각각의 수입금액을 계산해 보면(1월 ~ 12월 모두 수입금액 발생했다고 가정),

 

• A씨 : 1번 주택 * 100% + 2번 주택 * 50% = 100만 원*12개월*100% + 100만 원*12개월*50% = 1,800만 원
• A씨 배우자 : 2번 주택 * 50% = 100만 원*12개월*50% = 600만 원
• A씨 자녀 : 3번 주택 * 100% = 100만 원*12개월*100% = 1,200만 원이 됩니다.

 

즉, 3명 모두 연간 수입금액 2천 만 원 이하이므로 분리과세 또는 종합과세 중 선택이 가능하므로 상대적으로 세부담을 줄일 수 있습니다. 이때 수입금액은 비용을 차감하기 전 금액임을 유의하세요.

 

 

② 부부 수입금액을 부부 중 어느 한쪽으로 몰아주는 것도 방법입니다.

 

(그림 3) 수입금액을 부부 중 한쪽으로 몰아주기

 

다시 위 그림을 보겠습니다. A씨는 수입금액 1,800만 원 그리고 그 배우자는 600만 원이 나오는데요, 만약 배우자가 전업주부라면 어떨까요? (남편인 A씨는 직장인 가정)

 

기존에는 피부양자에 속했지만, 수입금액이 발생하고 필요경비 50%(수입금액 2천 만 원 이하, 지자체 미등록 임대주택 가정), 기본공제 200만 원(종합소득금액 2천 만 원 이하 가정)을 차감하면 소득금액은 100만 원{=(600만 원 - 600만 원 * 50%) - 200만 원}이 되어 이에 대한 세금을 내야 하고 그 결과 피부양자 자격에서 박탈이 되어 생각보다 많은 건보료를 부담해야 할 수 있습니다.

 

이때 방법은 수입금액을 직장인인 남편에게 ‘몰아주기'를 하는 것인데요, 그냥 해서는 안 되며, 1)사업자등록시 동업계약서 손익 분배 비율을 남편으로 정해야 하며, 2)2월 사업장 현황신고도 그에 맞고 신고를 하고, 3)실제 발생한 수입금액 및 필요경비 역시 해당 남편 계좌로 하셔야 합니다.

 

즉 등본상 지분은 공동명의라 하더라도 수입금액 분배 비율은 사전 따로 약정하여 어느 한쪽으로 귀속할 수 있는 것입니다.

 

 

③ 보유세 및 대출이자 등을 경비처리하는 방법입니다.

 

특히 과거 보유세가 높았을 때 혹은 최근 대출이자 부담이 커졌을 때 활용할 수 있는 방법 중 하나입니다.

 

예를 들어 고소득자 직장인이 주택 임대소득까지 있는 상황이라면 본인의 근로소득과 사업소득(주택 임대소득)을 분리과세 또는 종합과세 하여 매년 5월 신고를 해야 합니다.

 

이 경우 보통은 고소득자이므로 분리과세를 선호하는데요, 간혹 해당 임대주택의 보유세가 많거나 혹은 해당 임대주택 대출이자 부담이 커져서 주택 임대소득이 손실 날 수가 있습니다. 이때는 분리과세가 아닌 종합과세를 통해 전체 세부담을 줄이는 것이 더 유리할 수 있습니다.

 

(그림 4) 보유세 등 필요경비 처리하기

 

해당 내용을 요약한 것이 바로 (그림 4)인데요, 실제 세액계산 및 유불리 여부는 반드시 세무 대리인(세무사 등) 도움을 받으셔서 정확하게 계산하는 과정이 필요합니다.

 

만약 종합과세가 유리하다면 기존 5년분도 경정청구가 가능하오니 수수료 등 비용이 발생하더라도 전문가에게 맡기시는 것이 유리하겠죠?

 

이 외에도 상가, 사무실과 같은 비주거용은 절세전략과 고려사항이 또 다릅니다. 여기에 개인 명의가 아닌 법인 명의 취득 시 과세 체계가 또 달라질 수 있으니, 본인에게 유리한 명의 그리고 부동산 상품은 무엇인지를 꼭 먼저 따져보신 후 의사결정하시기를 바랍니다. 다음에는 비주거용 부동산을 법인 명의로 취득할 때 고려해야 할 세금 이슈를 살펴보겠습니다. 감사합니다.

 

 

 

이야기 요약

주택 임대는 다른 임대소득과 달리 ‘과세 대상’ 여부가 매우 중요 그 결과 ① 부부 합산 주택 수, ② 부부 한쪽으로 수입금액 몰아주기, ③ 보유세 경비 처리 등 3가지 절세 전략을 알아둘 필요가 있음 그 외 비주거용 임대소득, 개인 명의가 아닌 법인 명의 절세 전략도 함께 알아둬야