채상욱

2024.04.29 11:00

정책

😱 예고된 생활형숙박시설의 대란이 다시 온다


😎 1등 애널리스트 출신의 채상욱 부동산 전문가가 특유의 분석력으로 부동산 정책과 시장 정보를 쉽게 풀이해드려요.

오늘은 생활형 숙박시설의 위기에 대해 살펴볼까요?


 

최근 부동산 시장의 분위기는 가히 좋지 못하다. 일부 지역의 가격이 아니라, 산업적인 측면에서는 전반적 거래량 위축과 건설-착공의 둔화 등이 이어지고 있다. GDP로 잡히는 건설기성액의 경우는 회복세가 있지만, 이는 ‘23년에 공사 기간이 길어지면서 마감재 매출이 ‘24년에 잡히는 공사 지연의 영향일 가능성이 적지 않다. 즉, 어디를 봐도 부동산업은 전체적으로 주택시장 위축세가 나타난다고 볼 수 있다.

 

그런데 더 큰 문제는 비주택, 그중에서도 비아파트 시장에서 나타나고 있다. 특히 ‘20~’21년에 주택의 규제강화 움직임을 회피하고자 했던 오피스텔(당시에는 아파텔이라고 불림), 생활형숙박시설(생숙), 지식산업센터(지산), 분양형 호텔 등 다양한 비주택 사업들이 현재 준공 임박 혹은 준공에 들어가면서 문제들이 하나둘씩 나타나고 있다.

 

 

📍 생활형 숙박시설의 위기

 

특히 비주택 중 생숙시설의 경우는 문제가 가히 심각하다 못해, 자칫 올해 안에 상당한 사건∙사고들이 터지기 직전이 아닐지 걱정될 수준이다.

 

생숙의 일반적 전개는 이렇다. ‘20년 7∙10 대책을 내면서 주택의 세금을 전방위로 높이는 규제가 시작되자, 투자자들은 저금리 시대에 부동산 투자를 지속하여 생숙 등에 투자하였다.

 

주택이 아니므로 청약통장을 사용할 일도 없는데 분양을 하고, 주택이 아니므로 분양권 전매가 즉시 허용되었기에 투자수요가 유입되었고, 주택이 아니므로 세금 중과 대상도 아니었다. 문제는 이런 과잉 투자수요 흐름 속에 분양 관련 정보를 제대로 확인하지도 않고 덜컥 계약한 경우가 적지 않다는 것이다.

 

변화는 ‘21년부터 왔다. 당시 생숙은 전입이 가능한 시설이었는데, 이후 정부는 생숙에 과도한 쏠림이 생기는 것을 문제 삼으면서 ‘21.1월에 생숙을 숙박시설로만 사용해야 하며, 주거시설로 사용하기 위해서는 용도변경을 반드시 해야 할 것을 천명하였다. 이후 생숙을 본 용도(숙박시설)로 사용하지 않을 경우, 매년 공시가격의 1/10에 이르는 이행강제금을 부과할 것을 발표하였다.

 

생숙이 고급화되면서 분양가가 10억 넘는 단지들도 있는데, 이들 지역은 매년 수천만 원 이상의 이행강제금을 내야 한다. 이런 생숙은 전국에 약 10여만호 존재하고, 특히 ‘20~’23년에 공급한 생숙들은 이런 문제에 완전히 노출되어 있다.

 

준공 시점에 대출을 받으려 해도, 금융기관도 이런 물건들이 제 가격을 받을 거로 생각하지 않기에, 공시가 대비 한참 낮은 수준으로 대출을 해주므로 시세의 2~30% 대출에 불과하니 대출을 통해 잔금 마련하는 길도 어렵게 됐다.

 

특히 1,000세대 넘는 초대형 생숙들이 준공되는 지역들에 이런 문제들이 산재해 있는데, 해당 건 1건만으로도 수억의 추가 자금이 필요한 상태인데 매도는 되지 않기 때문에, 이런 이슈에 노출된 3~5만여 생숙의 수분양자들의 속은 타들어 가고 있을 것이다.

 

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📍 비주택 시장의 어려움

 

생숙뿐 아니라, 분양형 호텔도 마찬가지다. 아파트형 오피스텔도 말할 것도 없다. 다만, 모든 비주택 중 이미 준주거로 취급되는 오피스텔이 이중에 가장 상황이 낫다. 다른 건축물 유형들은 말할 것도 없다. 근본적으로 이렇게 부동산 경기 과열일때, 청약 당첨 후 프리미엄을 몇백만 원 벌자고 수억~십수억의 건축물들에 대한 계약을 덜컥덜컥한 것이 잘못이다. 그러나 사정이 이렇게 되었는데, 이와 관련된 대책 마련이 없다는 것도 다소 냉혹한 현실이지 않나 싶다.

 

올해의 부동산 위기는 그래서 주택시장 위기로부터 오지 않는다. 비주택 시장으로부터의 위기가 올해의 위기다. PF도 마찬가지로, ‘23년 태영건설 부도 사태때, 주택 사업지로 부도난 것이 아니라, 비주택 사업으로 부도가 났다. 이것을 반면교사 해야 한다면, 현재 정책이 닿지 않는 곳은 어딘지 세심히 살펴야 할 것이다. 모두를 살릴 필요도 없지만, 모두를 일부러 죽일 필요도 없지 않을까.

 

 

 

이야기 요약

  • 생활형 숙박시설 대란 예고, 이행강제금이 매년 공시가 10%로 상당한 부담

  • ‘20~’22년 비주택 호황기 때 무리한 투자가 결국 심각한 투자 손실로 나타날 것

  • 정책 실종의 시대, 꼼꼼한 대책 마련 필요

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