박원갑 KB부동산 전문위원

2024.04.26 11:00

투자

❄️ 올해 서울 아파트 시장을 보수적으로 봐야 하는 이유


😎 KB부동산 수석 전문위원으로 활동중인 박원갑 부동산 전문가가 그동안의 투자 노하우를 살려 부동산 투자 전략을 쉽게 알려드려요.

오늘은 올해 서울 아파트 시장이 어떻게 변화할지 함께 알아볼까요?


 

서울 아파트 거래가 늘어나고 있다. 가격도 오름세를 보이고 있다. 하지만 지금은 본격 상승세 전환으로 보기에는 힘들다. 주택시장을 둘러싼 제반 환경이 녹록지 않기 때문이다. 더욱이 선행지수 성격이 강한 3월 아파트 실거래가 잠정 지수가 하락세로 접어들었다는 점을 예의주시해야 한다. 지금 통계지표만 보지 말고 다른 변수들도 다 보면서 시장을 봐야 균형을 잃지 않는다.

 

 

📍 거래량과 가격은 긍정적 신호

 

일단 거래량을 보면 시장으로는 긍정적이다. 20일 서울부동산정보광장에 따르면 3월 서울 아파트 매매 거래량은 3,760건으로 전달(2,503건)을 크게 넘어섰다. 3월 계약분 신고 기한까지 열흘 정도 남은 것을 감안하면 최종 거래량은 3,000건 후반~4,000건 초반에 육박할 것으로 예상한다. 지난해 12월 1,824건으로 저점을 형성한 이후 꾸준히 회복세를 보인다.

 

한국부동산원의 4월 3주 주간 아파트 가격 동향(표본조사 통계)에 따르면 서울 아파트 가격은 전 주 대비 0.03% 오르면서 4주 연속 오름세를 보였다. 거래량과 가격이 모두 호조세를 보이고 있는 셈이다.

 

 

📍 실거래가 잠정 지수는 글쎄..?

 

하지만 이들 지표는 동행지표에 더 가깝지 않을까 생각된다. 선행지표는 실거래가 잠정 지수다. 실제로 서울 아파트 실거래가 지수는 지난 1월부터 올랐지만, 표본조사 통계는 4월에 가서야 상승세를 보일 것이다. 실거래가 지수 중에서도 선행성을 띠고 있는 게 바로 잠정 지수다. 한국부동산원에 따르면 3월 서울 아파트 잠정 실거래가 지수가 전달 대비 0.27% 떨어졌다. 최종지수는 4월 15일 발표될 예정이다.

 

서울 아파트 실거래가는 올 1월부터 반등해 두 달간 1% 상승했다. 만약 3월 최종지수가 하락세로 나타난다면 2개월 반짝 상승에 그치게 된다. 시장을 선도하는 서울 아파트 잠정 지수 하락은 시사하는 바가 적지 않다. 고금리에 따른 금융비용 부담, 가격 메리트 부족, 통화량 증가 미미 등으로 수요 기반이 튼실하지 않다는 것을 보여준다.

 

올해는 소폭 상승과 하락을 반복하는 미니 사이클을 오갈 가능성이 있다. 수도권은 올들어 2월까지 0.7% 올랐고 3월 잠정 지수는 보합(0%)으로 나타났다. 지방은 올들어 2월까지 0.19% 하락했으나 3월 잠정 지수가 소폭이나마 상승(0.19%)한 점은 그나마 다행스러운 일이다.

 

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📍 금리, PF위기설 등이 부동산에 끼치는 영향

 

더욱이 미국 금리가 고공비행하는 것이 부담이다. 한국은행에 따르면 2022∼2024년 우리나라와 미국 10년물 국채금리 변동의 상관계수는 0.94에 달한다. 채권시장도 주식시장처럼 글로벌 동조화 현상이 강해지고 있다는 것이다. 미국 국채금리가 오르면 우리나라 국채금리는 물론 다른 채권금리에도 연쇄적으로 오르기 마련이다.

 

시중에 풀리는 통화량도 늘지 않고 있다. 여러 연구논문을 보면 주택시장에 크게 미치는 금융변수로 M1(협의통화), M2(광의통화), 가계대출, 기준금리 등 4가지를 꼽는다. 한국은행에 따르면 1월 M1은 1,204조 원가량으로 1년 전보다 고작 0.4% 늘어났다. 같은 달 M2는 3,906조 원가량으로 지난해 동월 대비 2.9% 증가했다. 문재인 정부 당시 M2가 연평균 10%씩 늘어났던 것에 비하면 극히 미미한 수준이다. 그리고 지난달 은행권 가계대출도 1년 만에 감소세로 전환했다.

 

이들 금융변수는 부동산시장으로 유입되는 유동성(자금)이 많지 않다는 것을 보여주는데, 이런 추세는 당분간 지속될 것이다. 요즘 부동산이 실수요보다 투자 상품화하면서 금융변수의 비중이 높아졌다. 일부 상승거래가 된다고 하더라도 유동성이 받쳐주지 못하는 이상 상승에는 한계가 있기 마련이다.

 

상반기 PF(프로젝트 파이낸싱) 위기설도 회복을 짓누르는 요인으로 작용할 것이다. 그리고 소화되지 않은 매물량도 여전히 많은 편이다. 다만 집주인들이 급매물이 소화된 이후 시세보다 높게 매물을 내놓기도 해서 매물 증가가 곧바로 급락세로 이어지지는 않을 것이다.

 

수요자들의 가격에 대한 저항감도 무시할 수 없다. 서울에선 아파트값이 지난해에 상승(실거래가 기준 10%)하면서 수요자들이 가격 메리트를 크게 느끼지 못하고 있다.

 

미국 기준금리 인하가 지연되면 우리나라 부동산시장 회복도 그만큼 지연될 가능성이 있다. 그래서 본격 회복은 금리가 체감적으로 낮아지고 준공 물량이 줄어드는 내년 이후로 미뤄야 할 것 같다. 올해 내 집을 꼭 장만하려는 수요자들은 타이밍보다 가격을 보고 접근하는 게 좋다. 시장이 잠시 오르다 다시 떨어지는 양상이 될 수 있으니, 추격매수는 하지 않는 게 바람직하다. 출렁이는 장세에선 무릎에 사면 상투가 될 수 있다. 강남은 고점 대비 15~20%, 비강남 25~30% 하락한 매물을 중심으로 선별 접근하는 것을 조언하고 싶다.

 

 

 

이야기 요약

  • 3월 실거래가 잠정 지수 마이너스 전환

  • 통화량 팽창 미미하고 미국 금리 여전히 고공비행

  • 매물량도 많고 소비자들 가격에 부담 느껴

 

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