장보혜 변호사

2024.04.24 11:00

법률

🚨 건물 매입 전 반드시 확인해야 하는 3가지!


😎 부동산 판례 전문가 장보혜 변호사가 부동산 투자에 꼭 필요한 법률 정보를 쉽게 알려드려요.

오늘은 건물 매입 전 확인이 필요한 내용에 대해 함께 알아볼까요?


 

쉽지 않은 마음에 쏙 드는 건물 만나기, 마음에 드는 매물을 만났더라도 계약체결 전 어떤 사항을 확인해야 추후 낭패를 보는 일이 없을까?

 

결론부터 이야기하자면, 등기부등본, 건축물대장, 토지이용계획확인원을 반드시 직접 확인하여 내용을 꼼꼼히 살펴보아야 한다. 아래에서 하나씩 소개해 보기로 한다.

 

 

📍 등기부등본

 

부동산의 권리관계를 확인할 수 있는 공적 장부로서 관할 등기소나 대법원 인터넷 등기소 사이트에서 발급받을 수 있다. 등기부등본은 표제부, 갑구, 을구로 구성되어 있다.

 

표제부에서는 건물의 지번, 면적, 층수 등의 기본 정보를 확인할 수 있고, 갑구에서는 건물의 소유자가 누구인지, 또 소유권에 대한 제한(가압류, 가등기, 가처분, 경매개시등기 등)은 없는지 확인할 수 있다. 만약 소유권이 신탁회사로 되어 있는 경우 가까운 등기소에 방문하여 신탁원부를 반드시 발급받아 신탁의 내용을 확인해야 한다.

 

을구에서는 근저당권이 존재하는지, 근저당권이 있다면 채권최고액은 얼마인지 등을 확인할 수 있다.

 

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📍 건축물대장

 

건물의 준공 후 생성되는 공적 장부로 건물의 출생신고와 같으며, 가까운 주민센터나 정부 24 사이트에서 발급받을 수 있다. 건축물대장에서는 건물의 용도, 규모, 바닥면적과 높이, 건물의 총면적 등을 알 수 있어 현재 건물의 건폐율 및 용적율을 확인할 수 있다.

 

건축물대장에서는 건물을 육안으로 보았을 때와 다른 부분이 있는지 반드시 확인하여야 하며, 만약 불법건축물이 있으면 원상복구 될 때까지 이행강제금이 반복적으로 부과되므로 주의가 필요하다.

 

 

📍 토지이용계획확인원

 

토지의 규제와 허가 사항을 확인할 수 있는 공적 장부로서, 토지e음 사이트에서 열람할 수 있다. 토지의 지목, 면적, 개별공시지가, 지역 지구 등 지정 여부, 층수와 높이 제한, 건폐율, 용적률, 건축선, 도로 조건 등을 확인할 수 있다.

 

만약 지구단위계획구역으로 지정되어 있다면 건축물의 종류는 용도지역이나 용도지구에서의 규제 사항 적용을 받지 않고 지구단위계획에서 정한 건축물만 지을 수 있음을 주의해야 한다. 따라서 지구단위계획구역에 해당하는 경우에는 해당 지자체 홈페이지에서 지구단위계획도를 확인하거나 담당과를 방문하여 토지이용과 관련한 계획을 별도로 확인하여야 한다.

 

이와 같이 건물 매입 전 위 3가지 공적 장부를 직접 확인하는 것은 성공적인 건물주가 되는 첫걸음이 될 것이다.

 

 

*대법원 인터넷 등기소 http://www.iros.go.kr/PMainJ.jsp

*정부 24 https://www.gov.kr/portal/main/nologin

*토지e음 https://www.eum.go.kr/web/ar/lu/luLandDet.jsp

 

 

 

이야기 요약

  • 건물 매입 전 반드시 등기부등본, 건축물대장, 토지이용계획확인원의 내용을 확인할 것

  • 소유권이 신탁회사로 되어 있다면 신탁원부를 별도로 발급받아 신탁의 내용을 확인할 것

  • 실제 건물과 건축물대장을 비교하여 불법건축물이 있는지 확인할 것, 불법건축물이 있을 경우 원상복구 될 때까지 이행강제금이 반복적으로 부과

  • 지구단위계획구역으로 지정되어 있을 경우 반드시 지구단위계획의 내용을 해당 지자체 담당과에 확인할 것

 

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