제네시스박

2024.04.23 11:00

세금/절세

🏨 부동산 투자, 개인으로 할까? 법인으로 할까?


😎 유튜브 세무/회계 구독 1위의 부동산 세금 전문가 제네시스박이 돈버는 절세 비법을 알려드려요.

오늘은 부동산 투자를 할 때 개인과 법인 어떻게 투자하는게 더 이득이 되는지 함께 살펴볼까요?


 

22대 총선 결과가 나왔습니다. 다시 한번 ‘여소야대' 형국이 되었는데요, 관련하여 현재 진행되고 있는 부동산 정책에 대해 어떻게 진행될지 궁금하신 분들이 많으신 것 같습니다. 이에 대해서는 지난 인사이트 칼럼에서 설명을 드렸는데요, 비록 총선 전에 작성한 글이지만 결과를 보니 해당 글에서 크게 달라질 건 없어 보입니다.

 

이보다는, ‘앞으로 부동산 자산관리, 어떻게 하는 것이 좋을까?’에 초점을 맞추시는 것이 좋아 보입니다. 동시에 이러한 자산관리를 개인 명의로 할지 아니면 법인을 활용하는 것이 좋을지도 체크해보시면 좋겠습니다.

 

 

📍 시세차익형 / 수익형

 

우선 부동산 자산관리는 크게 시세차익형과 수익형 두 가지가 있습니다. 시세차익형은 흔히 말하는 ‘갭투자'가 주가 될 것이고 수익형은 월세 현금흐름을 받는 부동산 상품이 그 대상입니다.

 

물론 평소에는 일정 수준 이상의 월세를 받다가 시간이 지나 매각 시, 시세차익까지 본다면 매우 좋겠지만 매번 그렇게 되는 것은 아니며, 오히려 두 가지(시세차익 및 월세 현금흐름) 모두를 놓치는 경우도 많습니다.

 

이중 어떤 방식을 선택하는지는 여러분의 자유 선택에 달려있겠지만, 흔히 시세차익형은 상승장 때 유리하고 수익형은 하락장에서도 유용하다는 것을 고려한다면 수익형 부동산에 대한 관심은 더욱 커질 것입니다. 게다가 시세차익형을 잘 활용하려면 주택 수가 어느 정도 되어야 하는데, 현재 취득세 중과 제도를 고려하면 쉽지 않아 보입니다(물론, 이건 시간이 지나 바뀔 수 있겠으나 그 시간이 오래 걸릴지도 모를 일입니다).

 

 

📍 수익형 부동산을 개인으로 취득할 때

 

그렇다면 향후 수익형 부동산에 관심을 갖고 이를 취득한다고 가정했을 때, 어떤 세금 이슈가 발생할까요?

 

가장 먼저 명의를 무엇으로 할지가 관건입니다. 예를 들어 수익형 상가를 취득한다고 가정했을 때, 개인으로 취득하면 이에 대한 임대소득은 사업소득으로 과세가 되고 이는 개인 소득세 중 종합과세 대상이 됩니다. 즉 직장인 A가 노후 대비를 위해 상가를 취득했다고 가정할 때, 당사자는 근로소득이 있는 상황에서 상가 임대소득(사업소득)이 발생하고, 이 둘은 합산하여 과세해야 하니 5월 종합소득세 신고 때 별도 신고납부를 해야 합니다.

 

이 방법의 장점은 과세 체계가 상대적으로 심플하고(개인 소득세만 고려하면 그만), 상가에서 발생하는 임대소득을 개인이 마음껏 활용할 수 있다는 점입니다.

 

다만 고소득자인 경우 세부담이 커질 수 있는데요, 그렇지 않아도 급여가 높아서 높은 세율을 적용받고 있는데 여기에 상가 사업소득까지 합산이 된다면 더 높은 세율이 적용되어 세부담은 그만큼 더 커질 수 있습니다. 똑같은 상가 월세가 연간 3천만 원이라고 하더라도, 신입사원 연봉 4천만 원이라면 7천(=연봉 4천 + 상가 월세 3천)에 대해 세부담을, 만약 연봉 1억 원인 부장님이라면 1억 3천(=연봉 1억 + 상가 월세 3천)에 대한 세금을 부담해야 하는 것이죠.

 

건보료는 어떨까요? 직장인이라면 직장가입자이기 때문에 그나마 건보료 이슈는 적습니다. 즉, 근로소득 외 다른 소득에서 비용을 차감하고 발생한 금액이 연간 2천만 원을 초과한다면 건보료가 일부 오를 수 있습니다만 그렇다고 지역가입자로 바뀌는 것은 아니니 말이죠. 하지만 직장인이 아닌 피부양자 혹은 지역가입자 상태에서 상가 월세가 나오면 지역가입자로 전환되어 생각지도 못한 건보료를 부담해야 할 수 있습니다.

 

따라서 임대소득이 주택에서 나오든 혹은 상가에서 나오든, 수익형 부동산에 대한 관심이 있으신 분들은 건보료까지 체크하셔야 합니다.

 

 

📍 수익형 부동산을 법인으로 취득할 때

 

반면 위에서 나온 수익형 부동산을 법인 명의로 취득하면 어떻게 될까요? 직장인 B가 노후 대비를 위해 똑같은 상가를 본인이 설립한 법인으로 취득한다면 해당 상가는 직장인 B의 것이 아닌, 법인의 것이 됩니다. 따라서 상가 임대소득은 법인 소득으로 잡히게 되는 것이죠.

 

그렇다면 이에 대한 소득을 대표자인 직장인 B가 활용하려면 어떻게 해야 할까요? 법인카드를 사용할 수 있겠지만 업무 무관 사용은 원칙상 안 되며, 결국 법인에 있는 현금을 급여나 배당으로 빼 와야 합니다. 그리고 이 과정에서 다시 한번 개인 소득세가 부과됩니다. 즉, 상가 임대소득에 대해서는 법인 것이니 법인세, 그리고 이에 대한 자금을 개인 급여나 배당으로 지급 시 소득세가 과세되는데 이건 과세 주체가 다르기에 이중과세는 아닙니다. 그래도 좀 부담이 되실 수 있겠죠?

 

주의해야 할 점도 있습니다. 직장인 B라면 해당 법인 자금을 급여로 빼 와서는 안 됩니다. 연말정산 시 두 곳(재직 중인 회사 + 설립한 법인)에서 급여를 받고 있음이 노출될 것이며 이는 겸직금지 등 다른 리스크가 올 수 있습니다. 그렇다고 배당으로 가져오자니 세부담이 만만치 않습니다. 연간 2천만 원 이하는 15.4%, 2천 초과는 다시 종합과세가 되기 때문입니다.

 

하지만 좋은 점도 있습니다. 직장인이 아닌 피부양자 혹은 지역가입자라면 법인 수익을 급여로 가져올 수 있고 이렇게 하면 계속해서 직장가입자로 남을 수 있습니다. 오히려 이걸 더 좋아하시는 분도 계실지 모르겠군요.

 

실제 제 주변에서도 노후 대비를 위해 상가를 매입하셨는데, 당시 개인으로 할지 법인으로 할지 상당히 고민을 하시다가 개인 명의로 취득하셨습니다. 최근에 다시 만나 여쭤보니 “그때 법인으로 할 걸 그랬어”라고 말씀을 하시더군요. 물론 법인으로 하는 것이 모두 좋다는 것은 아니고 그만큼 명의 선정에 있어서는 많은 고민이 필요하다는 의미입니다.

 

임대소득에서 한 가지 더 고려해야 하는 것은 바로 ‘부가가치세'입니다. 주택임대는 면세라서 그동안 따로 말씀드리지 않았는데요, 상가 및 사무실 같은 비주거용은 반드시 부가가치세 이슈가 발생하기에 이에 대해서도 잘 알아두셔야 합니다.

 

이상의 내용을 간략하게 표현하면 아래와 같은 표가 나올 수 있겠군요.

 

3.1.jpg(그림 1) 명의 그리고 부동산 종류에 따른 과세 구분

 

앞으로 이에 대한 내용을 계속해서 말씀드리도록 하겠습니다. 동시에 여러분의 부동산 자산관리도 어떤 방향으로 하실지 계속해서 고민해 보시기 바랍니다. 감사합니다.

 

 

 

이야기 요약

  • 부동산은 어떤 명의로 취득하는지에 따라 과세체계가 완전히 달라짐

  • 주택 임대소득의 경우 개인 명의라면 종합과세, 건강보험료 주의해야

  • 만약 법인으로 취득하고 임대소득 발생한다면 소득세 추가 과세 되는 걸 고려해서 세 부담을 비교하는 것이 바람직 

 

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