채상욱

2024.04.15 11:00

정책

💵 환율과 부동산


😎 1등 애널리스트 출신의 채상욱 부동산 전문가가 특유의 분석력으로 부동산 정책과 시장 정보를 쉽게 풀이해드려요.

오늘은 환율과 부동산의 관계에 대해 함께 살펴볼까요?


 

 

📍 환율 상승으로 인한 우려

 

최근 원달러환율이 1,360원대로 상승하면서, 금융당국뿐 아니라 일반 국민들의 우려를 자아내고 있다. 환율의 결정구조는 복잡다단한 과정을 거쳐서 결정되지만, 직관적으로 원달러환율은 한국의 원화 가치의 경쟁력이 달러 대비 어느 정도인지를 보여주며, 최근 달러 지수가 강세로 가면서 나타나는 것이기에, 우리의 잘못이 아니라 달러가 세서 나타나는 현상이기도 하다. 강한 달러는 최근 연준의 금리인하 기대감이 낮아지면서 생기고 있는데, 종전 최대 7회까지 기대하다가 6회 4회 3회, 지금은 1회까지 전망하는 등, 미국 경제지표와 물가가 여전히 견조하게 나오면서 발생하는 현상 속에, 한국만 속앓이를 해야 하는 형국이다.

 

한국은 미국의 금리인하 기대감과 한국의 물가하락 기대감을 선반영하면서 ‘23년 하반기부터 전세/매매 시세가 동반 상승해 왔다. 이런 국면에서 미국의 고금리 장기화가 나타나는 것은 시장 기대에 찬물을 끼얹는 결과로 이어질 것이다.

 

환율 상승에서 개인들의 미국 주식 구입 역시 상당한 영향을 주고 있다. 개인의 해외주식투자 비중은 코로나 이전 전체 민간의 7% 수준이었지만 지금은 20%를 넘기면서 기관투자자 수준의 비중으로 올라갔다. ‘24년에도 미국 주식에 대한 투자 붐이 있었음을 고려한다면, 개인의 해외주식투자 확대로 인한, 외환시장에서의 영향력도 점점 커질 수 밖에 없다. 또한 한국 증시에 대한 실망은 해외 주식에 대한 선호로 이어질 수도 있어서, 이러한 과정이 구조화된다면 이는 지속적 환율상승 요인으로 작동할 수 있다는 점에서, 코로나 이전에 환율에 없던 새로운 변화가 생길 수도 있음을 의미한다.

 

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📍 원화 가치 하락으로 인한 영향

 

최근 국내 주택가격이 ‘21년 고점을 100으로 놓는다면, 서울은 90, 경기도는 85 수준으로 회복하였다. 그런데 ‘21년의 평균환율 1,150원 대비 현재 1,300원대 환율이 유지되고 있어서, 고점비 여전히 달러 기준으로는 25% 이상 하락한 상태가 이어지고 있다. 원화로 ‘21년 고점 가격을 회복한다 하더라도, 달러로 보자면 15% 하락한 것이다. 물론 우리나라는 원화 사용 국가고 원화로 표기하는 것이 맞지만, 이처럼 불과 2~3년 만에 원화 경쟁력이 15% 이상 감소한다는 것을 바라보는 개인들 입장에서, 원화와 외화자산의 밸런스를 추구하는 자산 배분 전략은 더 각별하게 다가올 수 밖에 없을 것이다.

 

국내 주택시장은 자가율 57%와 임차율 43%의 조합으로 구성된다. 공공 임대를 제외한 민간 임차주택의 공급자들이 다주택자인 개인들로 99%가 있는 나라라는 점에서, 개인들은 임차주택을 공급하면서 추가 주택을 투자적 관점에서 보유하고 있는 것으로 볼 수 있다. 선한 임대인 독한 임대인 등 임대 의도와 무관하게, 이러한 비율은 주택이 투자수단으로 활용되고 있음을 의미한다.

 

그런데 향후 투자에 있어서 자산 배분의 방향이, 국내 주식과 국내 부동산 형태가 아니라, 국내 부동산과 미국 주식 등 외화자산 가득 측면으로 나타나는 것이 구조화될 시, 환율에 미칠 영향이 적지 않을 것이다. 이런 인식은 자연스럽게 국내 다주택 포지션을 1~2주택으로 감소시키면서, 비핵심 부동산을 매도하거나 혹은 추가 매입하지 않는 방향으로 나가서, 이것이 국내 비수도권 부동산 시장에 악재로 작용할 가능성도 적지 않다.

 

경제는 유기적으로 모두 연결되어 있기 때문이다. 일본이 1990년대 주식-부동산 시장이 붕괴하고 성장이 사라지면서, 돈이 해외로 나가기 시작한 것을 엔케리 트레이드라고 부르는데, 이러한 추세를 주도한 것은 ‘와타나베 부인’이라 불리는 개인들이었다. 한국도 ‘서학 개인’들이라 불리는 존재들이 등장했는데, 이것이 마중물 되어 구조화되기 시작한다면, 그때는 어떻게 될 것인가 생각해 봤으면 좋겠다.

 

 

 

이야기 요약

  • 원달러환율 1,360원대로 높아져 우려를 자아냄

  • 개인들의 해외주식매입이 환율에 영향을 줄 정도

  • 국내-해외로 자산 배분 시 비핵심 부동산에 악영향 줄 수도, 구조화 되는지 지속해서 봐야

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