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😎 부동산 세금 전문 이장원 대표 세무사가 실제 사례를 바탕으로 세금 이슈와 절세 Tip을 알려드려요.

오늘은 양도소득세 감면에 대해 함께 정리해볼까요?

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📍 지방 준공 후 미분양 주택을 최초 매수하면 ‘주택 수 제외’, 입법될까?

 

향후 2년간 지방 준공 후 미분양 주택(85㎡‧6억 원 이하)을 최초로 매수하는 경우 해당 주택은 세제 산정 시 주택 수에서 제외해 주겠다는 대책이 나왔다. 기존 1주택자가 최초 매수 시 1세대 1주택 특례도 적용받아서 비과세에 영향도 미치지 않는다.

 

 

해당 대책은 취득세, 종합부동산세, 양도소득세에 영향을 미친다. 가장 먼저 혼동하지 말아야 할 것은 ‘주택 수 제외’가 비과세를 해준다는 것이 아니라는 점이다. 여기서 주택 수 제외가 어떤 영향인지 취득세부터 살펴보도록 하자.

 

먼저 취득세에서는 지방 준공 후 미분양 주택을 취득하면 취득세 산정 시 주택 수에서 제외하고 기존 보유 주택 수에 해당하는 세율이 적용된다. 예를 들어 세대의 주택 수가 2주택이고 추가로 주택을 취득하면 비조정대상지역 내 3주택자가 되어서 취득세 중과세율 8%가 적용된다. 일반 취득세율보다 높은 취득세가 적용되기 때문에 그 부담이 상당히 커진다.

 

그러나 지방 준공 후 미분양 주택을 취득한다면 주택 수에서 제외되어서 기존 보유 주택 수인 2주택에 해당하는 취득세를 적용받는다. 비조정대상지역은 3주택부터 취득세 중과세율을 적용받는 것이므로 2주택에 해당하는 취득세를 적용받게 되면 일반 매매 취득세율 1%~3%이므로 그 부담이 한층 낮아질 것이다.

 

그러나 여기서 주의해야 할 바가 있다. 이미 본인의 주택이 4주택자라고 한다면 추가 취득 시 5주택이 아니라 4주택자의 취득세율을 적용받는다. 주택 수에서 제외가 되더라도 이미 4주택자 취득세 중과세율 12%를 적용받게 되므로 주택 수 제외되는 바가 그 어떤 혜택도 없다는 점이다. 그러므로 해당 대책은 결국 1주택 혹은 2주택자에게만 그 이점이 발생한다는 점을 꼭 명심하자.

 

종합부동산세에서도 ‘주택 수 제외’는 유사하게 적용된다. 2주택자가 주택 수 하나가 추가되면 3주택자가 되어서 종합부동산세 중과세율 적용을 받을 수 있다. 그러나 주택 수 제외가 된다면 2주택자가 되어서 취득세 중과세율 적용을 받지 않게 된다. 그러나 주택 수가 3채가 되어도 과세표준이 12억 원 이하라면 중과세율 적용을 받는 것이 아니므로 부담이 되는 바는 아니게 된다.

 

나아가 종합부동산세에서는 기존 1주택자 1세대 1주택 특례를 유지 받을 수 있으므로 1주택자가 지방 준공 후 미분양 주택을 취득하더라도 2주택자로 종합부동산세를 적용하는 것이 아니라 1주택자로 종합부동산세를 적용하게 되어서 기본공제를 9억 원이 아닌 12억 원, 그리고 고령자 및 장기보유에 따른 세액공제를 최대 80%까지 적용받을 수 있게 된다.

 

양도소득세에 대한 혜택은 종합부동산세와 아주 유사하게 적용된다. 첫째로 조정대상지역 내 다주택자 중과세 적용 시 주택 수에서 제외가 된다. 그러나 현재 2년 이상 보유를 한 주택 양도 시 2025년 5월 9일까지는 어차피 중과세율 적용을 한시적 배제 받고 있으므로 중과세율에 대한 공포는 크지 않다. 오히려 양도소득세 핵심 혜택은 기존 1주택자가 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있다는 것이다. 이에 따라 종전 주택이 있던 상태에서 지방 준공 후 미분양 주택을 추가 취득하더라도 추가 취득한 주택을 주택 수에서 제외하여 종전 주택을 양도할 때 비과세를 적용받을 수 있다는 점이다. 해당 대책에 대해서 추가로 확인해야 할 바는 바로 해당 대책은 법의 개정이 있어야 하므로 입법과정을 거쳐야 한다는 것이다. 입법과정을 거치지 않으면 해당 대책은 발휘되지 않을 수 있다.

 

그리고 개인적으로 아쉬운 점은 과거 유사 대책들이 있었는데 그에 비해서는 세제 혜택이 약하다는 점이다. 과거에는 어떤 대책들이 있었는지 알아보고 미래에 어떤 대책이 나올 수 있을 것인지 공부해 보자.

 

 

📍 과거의 부동산 대책

 

지금의 주택시장과 유사한 상황은 이명박-박근혜 정권을 대표적으로 들 수 있다. 이명박 정권 시절에 이미 세계는 미국의 서브프라임 모기지론에 따른 글로벌 경제위기가 닥쳐있던 상황이었다. 대외환경의 악화는 즉각적으로 대한민국의 경제에도 영향을 미쳤고, 부동산 시장도 마찬가지였다.

 

2008년 당시에도 전국에 총 16만 5천여 가구의 미분양 물량이 쌓여있었다. 물론 이때는 공급과잉이 빚어졌던 상황이기는 하지만, 현재 2024년에도 미분양 아파트가 쌓이고 있다는 점에서 정부는 과거와 비슷한 정책 완화를 통해 주택시장의 경착륙을 막고자 할 것이다.

 

그렇다면 당시 어떠한 조세정책으로 미분양 아파트의 분양 촉진을 하였을까? 조세특례제한법 제98조의 2부터 제98조의 8까지, 그리고 제99조의 2의 과세 특례들을 한 번 눈여겨보길 권한다.

 

 

<조세특례제한법 제98조의 2~제99조의 2>

① 98조의2 지방 미분양 주택 취득에 대한 양도소득세 등 과세특례 지방의 미분양 주택 해소를 지원하는 취지에서 거주자가 2008. 11. 3.부터 2010. 12. 31.까지의 기간에 취득한 수도권 밖에 소재하는 미분양 주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 기본세율을 적용하고 1세대 1주택자의 장기보유특별공제율을 적용하며, 법인은 추가 법인세 과세를 배제한다.   ② 98조의3 미분양 주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례 2009. 2. 12.부터 2010. 2. 11.까지 취득하는 미분양 주택은 과밀억제권역을 제외한 모든 지역에는 5년간 양도세를 전액 면제하고, 수도권 과밀억제권역은 5년간 양도세 60%를 감면한다. 다주택자에 해당하더라도 장기보유특별공제를 적용하며, 세율을 적용함에서는 단기양도에 해당하거나 다주택자에 해당하더라도 일반 누진세율을 적용한다. 또한, 해당 지방 미분양 주택은 다른 일반주택의 1세대 1주택 비과세 판정 및 다주택 중과 시 주택 수를 계산하면서 주택 수로 보지 아니한다.   ③ 98조의4 비거주자의 주택취득에 대한 양도소득세의 과세특례 1. 미분양 주택 2009. 5. 21. 조특법 98조의3을 개정하여 거주자뿐만 아니라 비거주자도 미분양 주택에 대한 과세특례를 적용받을 수 있도록 하였다. 2. 미분양 주택 이외 2009. 5. 21. 신설하여 비거주자의 경우 미분양 주택 외의 주택을 취득하여 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여 10%의 양도소득세액을 감면한다.   ④ 98조의5 수도권 밖의 지역에 있는 미분양 주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례 조특법 98조의3 미분양 주택 취득자에 대한 과세특례의 연장 조치로 수도권 밖의 미분양 주택에 대하여 2010. 5. 14.부터 2011. 4. 30.까지 취득하는 미분양 주택에 대하여 분양가격 인하율에 따라 양도소득세 감면을 적용하는 특례   ⑤ 98조의6 준공후 미분양 주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례 2011. 3. 29. 현재 준공 후 미분양된 주택을 2011. 12. 31.까지 최초로 매매계약을 체결하여 취득하여 5년 이상 임대한 후 양도하거나, 사업 주체가 준공 후 미분양 주택을 2011. 12. 31.까지 임대계약을 체결하여 2년 이상 임대한 주택을 최초로 매매계약을 체결하여 취득한 주택을 양도하는 경우에는 해당 주택의 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 50%를 감면한다.   ⑥ 98조의7 미분양 주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례 2012. 9. 24. 현재 미분양 주택으로서 취득가액이 9억 원 이하인 주택을 2012. 9. 24.부터 2012. 12. 31.까지 해당 사업 주체 등과 최초로 매매계약을 체결하거나 그 계약에 따라 취득한 경우에는 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세를 100% 감면한다. 또한, 1세대 1주택 비과세 및 중과세율을 적용할 때 해당 미분양 주택은 해당 거주자의 소유 주택으로 보지 않는다.   ⑦ 98조의8 준공후 미분양 주택의 취득자에 대한 양도소득세 과세특례 준공 후 미분양 주택을 해소하고 임대주택 활성화를 지원하기 위하여 2014. 12. 23. 신설되어 2015. 1. 1.이후 양도분부터 적용하는 것으로, 거주자가 2014. 12. 31.현재 준공 후 미분양 주택을 사업 주체 등과 2015. 1. 1.부터 2015. 12. 31.까지 최초로 매매계약을 체결하고, 소득세법상 사업자등록과 민간임대주택에 관한 특별법상 임대사업자등록을 하고 2015. 12. 31. 이전에 임대계약을 체결하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우 해당 주택의 취득일부터 5년간 발생하는 양도소득금액의 50%를 해당 주택의 양도소득세 과세 대상 소득금액에서 공제한다. 또한, 1세대 1주택 비과세를 적용할 때 해당 주택은 해당 거주자의 소유 주택으로 보지 않는다.   ⑧ 99조의2 신축 주택 등 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례 2013. 4. 1. ~ 2013. 12. 31.기간 동안 신축 주택·미분양 주택·1세대 1주택자가 소유한 주택을 취득하는 경우 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세 100%를 감면한다. 또한, 해당 주택은 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하면서 거주자의 주택에 포함되지 않고, 중과세를 배제한다.

 

위 조특법 정책 제도에 대해서는 간단히 개요만 작성하였으므로 상세 내용과 사후관리 등은 해당 법-시행령-시행규칙을 살펴보면 제도에 대해서 더욱 자세히 알 수 있다.

 

먼저 현재 대책으로 나온 지방 준공 후 미분양 주택에 따른 혜택은 1세대 1주택 비과세 규정 적용 시 거주자의 주택에 포함되지 않는다는 점이다. 비교해서 보기 좋은 과거 대책은 조특법 99조의2 신축 주택 등 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례이다. 해당 대책은 크게 3가지의 혜택을 주고 있다.

 

1) 1세대 1주택 비과세 규정 적용 시 거주자의 주택 수 제외

2) 취득일부터 5년 이내 양도소득에 대해서 양도소득세 100% 감면

3) 해당 주택의 중과세 배제

 

이번 대책으로 언급되었던 지방 준공 후 미분양 주택은 ‘1)’만 혜택으로 제시하고 있고, 2)번과 3)번 혜택은 없다는 점이 대책의 아쉬움이지 않을까 싶다. 지방 준공 후 미분양 주택에 대한 대책의 입법 여부도 알 수 없는 상황이지만 입법이 통과되더라도 세제 혜택이 획기적이라고 보기 어려워서 얼마나 악성 미분양을 해결하는데 도움이 될지 지켜봐야 할 것 같다.

 

추가로 지켜볼 사항은 당시 시점에 조특법 정책이 시차를 두고 지속해서 나왔다는 점이다. 당시에는 미분양 주택의 해소에 어려움이 있었기 때문에 기한을 정하여 지속해서 주택 구매 시 세제 혜택을 주었기 때문에 2024년의 상황에 맞추어 유사 세제 혜택이 지속해서 나올 가능성이 있다.

 

결국은 시장의 심각성을 정부가 어떻게 인식하느냐의 차이에서 주택시장 완화 정책이 추가로 나올 것이다. 과거 대책이 나왔을 시점의 전국 미분양 주택은 16만 5천 호에 육박했지만, 현재 미분양 주택은 6만 3천 호, 준공 후 미분양 주택은 1만 8백 호로 숫자 대비로는 과거에 비해 훨씬 적은 수치이다.

 

그리고 2023년 당시 원희룡 국토교통부 장관은 전국 미분양 주택이 늘어난 이유는 분양되기 쉽지 않은 지역에 난립한 건설이어서 미분양이 많으며 미분양 주택을 해결하기 위한 건설사의 노력과 희생도 상응되지 않고 있다는 점을 들며 무작정 퍼주기식 정부의 도움과 대책을 집행하지는 않을 것이라고 이야기했다. 그러므로 현재 대책으로 언급했던 지방 준공 후 미분양 주택에 대해서만 제한적인 혜택이 나오고 그 외의 다양한 세제 혜택이 있는 대책이 나오는 것은 시간이 꽤 걸리지 않을까 하는 생각도 해본다.

 

 

 

이야기 요약

지방 준공 후 미분양 주택, 어떤 혜택이 있을까? 주택 활성화 세금 대책, 이 정도는 나와야 활성화되지 않을까?