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😎 부동산 판례 전문가 장보혜 변호사가 부동산 투자에 꼭 필요한 법률 정보를 쉽게 알려드려요.

오늘은 주택임대차 보호법이 적용되는 조건에 대해 함께 알아볼까요?

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주거용 건물 임대차의 경우 국민의 주거생활 안정을 위한 주택임대차보호법의 적용을 받으며, 주택임대차보호법에 위반하여 임차인에게 불리한 특약은 효력도 인정되지 않는다. 그렇다면 어떤 임대차가 주택임대차보호법의 적용을 받는 임대차에 해당할까?

 

 

📍 주택임대차보호법의 보호 대상

 

① 자연인: O

 

국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 하는 법이므로, 그 보호 대상은 원칙적으로 대한민국의 국적을 가진 자연인이다.

 

② 외국인 및 재외동포: 원칙적 X

 

위와 같은 이유로 외국인은 원칙적으로 이 법의 보호 대상이 아니나, 예외적으로 주택을 임차한 외국인이 전입신고에 준하는 체류지 변경 신고를 하였거나, 재외동포가 장기체류하면서 주택을 임대차하는 경우 일정 요건을 갖추면 보호 대상이 된다.

 

③ 법인: X

 

자연인이 아닌 법인은 특별한 사정이 없는 한 주택임대차보호법의 보호 대상이 아니다. 따라서 법인의 직원이 주민등록을 마쳤다 하여 이를 법인의 주민등록으로 볼 수는 없으므로, 법인이 임차 주택을 인도받고 임대차계약서상의 확정일자를 구비하였다 하더라도 우선변제권을 주장할 수는 없다(대법원 1997. 7. 11. 선고 96다7236판결).

 

 

 

📍 주택임대차보호법의 적용 범위

 

① 주거 목적의 임대차: O

 

주거용 건물의 전부 또는 일부에 대해 임대차하는 경우에도 적용되고, 그 임차 주택의 일부를 주거 외의 목적으로 사용하는 경우에도 적용된다.

 

주거용 건물에 해당하는지 여부는 임대차계약을 체결하는 때를 기준으로, 임대차 목적물의 공부상의 표시만을 기준으로 할 것이 아니라 그 실제 용도에 따라서 결정한다. 주거용 건물이면 무허가 또는 미등기 건물을 주거로 목적으로 임차하는 경우에도 주택임대차보호법은 적용된다(대법원 2007. 6. 21. 선고 2004다26133 판결).

 

그러나 방 2개와 주방이 딸린 다방에서 그 방을 주거목적에 사용하는 경우와 같이 비주거용 건물의 일부가 주거용으로 사용되는 경우에는 주택임대차보호법이 적용되지 않는다(대법원 1996. 3. 12. 선고 95다51953 판결).

 

② 채권 회수 목적의 임대차: X

 

채권자가 채무자 소유의 주택에 관하여 채무자와 임대차계약을 체결하고 전입신고를 마친 다음 그곳에 거주하였다고 하더라도 실제 임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용수익하려는 것에 있는 것이 아니고, 실제적으로는 소액임차인으로 보호받아 선순위 담보권자에 우선하여 채권을 회수하려는 것에 주된 목적이 있었던 경우에는 그러한 임차인은 주택임대차보호법상 소액임차인으로 보호되지 않는다(대법원 2001. 5. 8. 선고 2001다14733 판결).

 

③ 일시 사용을 위한 임대차: X

 

일시 사용을 위한 임대차임이 명백한 경우에는 주택임대차보호법이 적용되지 않는다(주택임대차보호법 제11조). 예를 들어 숙박업을 경영하는 자가 투숙객과 체결하는 숙박 계약은 일시 사용을 위한 임대차이므로 주택임대차보호법이 적용되지 않는다(대법원 1994. 1. 28. 선고 93다43590 판결).

 

 

 

이야기 요약

주택임대차보호법은 국민의 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 하는 법이므로, 그 보호 대상은 원칙적으로 대한민국의 국적을 가진 자연인 법인은 특별한 사정이 없는 한 보호 대상이 아니며, 외국인 및 재외동포는 전입 신고에 준하는 체류지 변경 신고 등의 요건을 갖추면 보호 대상이 공부상의 표시가 아닌 실제 용도가 주거용으로 사용되는 건물에 적용되며, 미등기 또는 무허가 건물이라도 법 적용에는 차이 없음 채권 회수가 주된 목적인 임대차나 일시 사용을 위한 임대차임이 명백한 경우에는 법 적용되지 않음