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😎 상속, 토지 전문 세무사 이성호 세무사가 다양한 현장 경험으로 절세플랜을 알려드려요.

오늘은 가족 법인을 운용할 때 고려해야 하는 부분에 대해 알아볼까요?

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📍 월세 수익에 대한 세금 부담 : 개인사업자 vs 법인사업자

 

개인사업자인 경우에는 월세 수익에 대해 종합소득세율이 적용되기 때문에 최저 6%, 최고 45%까지 세율적용이 이루어진다. 지방세를 포함하면 최고세율만 볼 때 총부담세율은 49.5%로 아주 높은 세 부담이 적용된다. 법인사업자의 경우 최저 9%, 최고 24%의 세율이 적용되는데 현실적으로 과세표준 200억 원 이하까지 19%의 최고세율이 적용되므로 세율 면에서 유리하다.

 

그러나 이는 어디까지는 법인단계에서 유보된 소득에 대한 세율 부담만 따질 때 이야기이다. 법인의 대표자는 근로소득이나 배당소득으로 법인에 쌓인 잉여금을 본인 개인 통장으로 가져오는 고민이 발생한다.

 

가령, 배당소득을 받는다고 한다면 역시 소득세율이 적용되어 높은 세 부담이 추가적으로 발생할 수 있다. 그러나 연간 2천만 원까지는 지방세 포함 15.4%의 분리과세가 적용되므로 통상적인 경우에서도 개인소득자보다는 법인사업자가 세금 부담이 더 낮다고 볼 수 있다.

 

 

📍 법인의 가지급금 처리 문제

 

가지급금에 대한 회계처리는 법인사업자의 가장 큰 리스크이다. 개인사업자인 경우에는 사업장에서 발생한 소득이 곧 사업주의 쌈짓돈이라 회계처리와는 상관없이 개인적인 용도로 사용하더라도 자금인출이라는 행위 면에서 별도의 제재가 없다.

 

그러나 법인인 경우 대표자 본인의 건강보험이 높아지는 게 고민스러워 대표자 근로소득을 의도적으로 낮은 수준으로 신고하면서, 생활비로 사용할 자금이 부족해서 법인 통장에 있는 돈을 가져다 쓰는 경우에 가지급금이 발생할 가능성이 높다.

 

이 경우 법인은 대표자한테 돈을 빌려주고 연 4.6%의 인정이자로 법인의 수익을 높이는 작용을 하고 개인 대표자는 배당이나 상여로 별도 소득처분이 발생한다. 법인이나 대표자 개인 모두 세금부과 문제가 발생하는 것이다. 뿐만 아니라 가족법인이 운용 중인 부동산에 대한 은행 대출이 있으면 이자 비용의 상당 부분 경비 안정이 안 되므로 아무리 대표자라도 법인 돈을 개인적으로 인출하는것에 주의가 필요하다.

 

 

 

📍 법인 소재지가 과밀억제권역인지 확인하기

 

‘법인을 어디서 설립할 것인가?’ 하는 문제이다. 바로 ‘과밀억제권역’ 안에 법인을 설립하거나 부동산을 취득하는 경우에는 가족법인이 취득하는 부동산에 대해 취득세 중과가 적용된다.

 

일반적으로 상가를 구입하면 취득세율은 4.6%가량인데 인구가 밀집된 지역에 법인을 설립하면 그만큼 취득세 더 많이 내고 부동산을 운용하라는 겁니다. 그래서 실제 취득세율이 약 9.2%가량 발생합니다. 그래서 부동산 소재지는 서울이지만 이를 운용하는 가족법인은 과밀억제권 밖에 있는 경우를 볼 수 있다.

 

 

📍 의사결정 속도가 빠르고 지분 정산이 쉽다.

 

현재 시세가 200억인 건물을 30년 전에 50억 취득해서 고점에서 처분한다고 가정하면 150억에 대한 양도차익이 발생한다. 만약 개인이 보유하다 매각하는 경우에는 양도소득세를 내고 남은 돈이 있어도 이를 다시 자녀들에게 증여하거나 상속하게 될 때 또다시 세금이 발생한다.

 

부동산을 한 번 현금화했는데 그 자금원천이 세대를 바뀔 때까지 양도세, 증여세, 상속세의 형태를 거치면서 이중삼중의 세금이 발생하게 된다. 그러나 가족법인이라면 이미 가족간 설정된 지분비율에 따라 부동산 매각 수익은 각자의 몫으로 인정되어 부동산을 처분하는 단계에서도 소득세보다는 낮은 세 부담이 발생할 뿐만 아니라 자녀 세대에게 이전할 때 발생하는 세금 고민이 없다는 점이 가족법인의 가장 큰 장점이다.

 

 

 

이야기 요약

월세 수익에 대한 세금 부담 : 개인사업자 vs 법인사업자 법인의 가지급금 처리 문제 법인 소재지가 과밀억제권역인지 확인하기 의사결정 속도가 빠르고 지분 정산이 쉽다.