제네시스박

2024.04.09 11:00

세금/절세

⏱️ 소형주택 및 지방 준공 후 미분양 아파트 주택수 제외, 유효기간이 있네요?


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오늘은 1.10대택 주택에 대한 주택수 제외 조건에 대해 심도있게 살펴볼까요?


 

얼마 전 정부는 ‘지방세법 시행령'을 개정하여 소형주택 및 지방 준공 후 미분양 아파트를 취득할 때 ‘주택수 제외'라고 발표하였습니다. 여기에서 조심해야 하는 것은 세 가지입니다.

 

① 해당 주택에 해당하는지

② 주택수 제외는 구체적으로 어떤 것인지

③ 해당 혜택이 정말 도움이 되는 것인지 입니다.

 

먼저 이때 말하는 주택은 소형 신축 주택, 소형 기축 주택 그리고 지방 준공 후 미분양 아파트로 세 가지 종류입니다.

 

소형 신축 주택 요건은, 다가구, 연립, 다세대, 도시형 생활주택, 오피스텔 등 비아파트 주택으로 전용면적 60m² 이하이며, 취득가액은 수도권 6억 이하, 비수도권 3억 이하입니다. 준공 시점은 ‘24.1.10 ~ ‘25.12.31까지로 해당 기간에 최초로 유상 승계 취득(상속, 증여 제외)을 해야 합니다. 

 

소형 기축 주택 요건은, 다가구, 연립, 다세대, 도시형 생활주택, 오피스텔 등 비아파트 주택으로 전용면적 60m² 이하이며, 취득가액은 수도권 6억 이하, 비수도권 3억 이하입니다. ‘24.1.10 ~ ‘25.12.31까지 유상 승계 취득하고(상속, 증여는 제외) 취득일로부터 60일 이내 주택임대사업자 등록 및 해당 주택을 임대 물건으로 등록해야 합니다.

 

지방 준공 후 미분양 아파트의 경우, 역시 ‘24.1.10 ~ ‘25.12.31까지 최초 유상 승계 취득(상속, 증여 제외)하고 주택 유형은 아파트만 해당하며, 전용면적 85m² 이하, 취득가액은 6억 원 이하로 수도권(서울, 경기, 인천)을 제외한 모든 지역입니다.

 

그렇다면 위와 같은 요건을 충족하는 주택을 구입할 때 어떤 혜택이 있을까요? 취득세율 산정 시 주택수가 제외되는데 더 구체적으로 말씀드리자면, 해당 주택 자체가 취득세율 중과가 배제되는 것은 아니고, 기존에 보유한 주택수를 기준으로 해당 주택 취득세율이 결정됩니다. 단, 오피스텔은 주택이 아니므로 어떤 경우든 4.6% 취득세율을 부담하면 됩니다.

 

좀 어렵죠? 사례를 통해 보겠습니다.

 

 

💡 사례1 (1.10 대책 주택 보유 X)

 

주택 1개와 주택분양권(‘20.8.12 이후 취득) 1개를 소유한 A씨가 비조정대상지역에 위치한 지방 준공 후 미분양 아파트(6억 이하 등 위 요건 충족가정)을 추가 취득하면, 원래 대로라면 3번째 주택이고 비조정대상지역이므로 8% 취득세율이 적용되어야 합니다.

 

하지만 해당 지방 미분양 아파트가 요건을 충족하였으므로 기존 보유한 2주택(주택 1개 + 주택분양권 1개)을 기준으로 취득세율이 결정되어 1%(6억 이하) 취득세율만 부담하면 됩니다.

 

여기에서 중요한 건, 취득세율 산정 시 ‘해당 주택을 제외한 기존 소유 주택 수에 따라 산정'한다는 것입니다. 따라서 주택수가 적은 사람이 유리할 수 있습니다.

 

 

💡 사례2 (1.10 대책 주택 보유 O)

 

일반주택 1개, 주택분양권(‘20.8.12 이후 취득) 1개, 그리고 1.10대책 주택(위에서 언급한 소형주택 및 지방 준공 후 미분양 아파트) 등 총 3채를 소유한 B가 있는데, 이 상황에서 비조정대상지역 일반주택을 추가 취득할 경우, 원래 대로라면 4주택이 되어 12% 취득세율을 부담해야 합니다.

 

하지만 1.10대책 주택은 취득세율 산정 시 주택수에서 제외하고, 기존 소유 주택 수에 따라 취득세율이 결정되므로 이때는 3주택(일반주택 1개 + 주택분양권 1개 + 추가 일반주택 1개)에 해당되어 8% 세율(비조정 + 3번째 주택이 결정됩니다.

 

이렇듯 1.10대책 주택을 취득하면 취득세율 산정에 있어, 일부 혜택이 있는 건 사실입니다. 하지만 동시에 주의해야 할 것도 분명히 있으니 유의 바랍니다.

 

① 소형 기축 주택의 경우 반드시 주택임대사업자 등록을 해야 하고, 의무 임대 기간 등 의무 사항 미준수 시 소급하여 추징을 당하게 됩니다.

 

예를 들어 2주택을 보유한 C의 경우, 3번째로 소형 기축 주택(조정)을 취득하고 4번째로 소형 신축(비조정)을 추가 구입한다고 가정 시, 위에서 언급한 해당 요건을 갖추면 모두 기본세율(기존 보유한 2주택 기준, 모두 비조정 가정)이 적용됩니다.

 

그런데 3번째로 추가 구입한 소형 기축 주택은 주택임대사업자 등록 및 임대주택 등록을 해야 하는데, 만약 의무 임대 기간 내 매각을 해버린다면 이때는 당초 취득세율로 돌아가 12%(3번째 주택 + 조정) 취득세율을 부담해야 합니다.

 

또한 4번째로 취득한 소형 신축은 기존 보유한 주택수를 기준으로 취득세율이 결정되는데, 3번째 구입한 주택이 카운트가 되어 버리니 비록 본인 주택수는 제외된다 하더라도 8%(3번째 + 비조정) 취득세율을 부담해야 합니다. 소형 기축 주택 구입시 매우 주의를 요합니다.

 

② 오피스텔의 경우 주택수 제외된다 하더라도 어차피 4.6% 세율입니다. 따라서 가급적 나중에 취득하는 것이 유리할 수 있습니다.  

 

이건 저도 생각지도 못했고 기존 보도자료에서도 못 보았던 내용인데, 해당 제도에 ‘유효 기간'이 있다고 합니다.

 

1.1.jpg(그림 1) 행정안전부 보도자료 일부

 

위 내용은 행정안전부 자료(2024.3.26 시행 지방세법 시행령 운영 요령) 중 발췌한 것으로, 보시면 해당 주택의 주택 수 제외 기간이 2026년 12월 31일까지 ‘한시적'이라고 표현되어 있습니다.

 

위에서 언급 드린 요건을 모두 갖춰 취득한 소형주택 및 지방 준공 후 미분양 아파트라고 할지라도, 취득세 주택수 제외 기간이 한시적이라면 정책 효과가 과연 얼마나 될지 의문입니다.

 

여기에, 이런 제도를 운영한다는 것은 ‘23년도에 약속한 ‘취득세율 50% 인하'와 같은 정책에 대해서는 별다른 진행 사항이 없을 수도 있다는 것을 의미하기에 개인적으로 아쉽다고 생각합니다.

 

아무쪼록 위 내용을 참고하시어, 소형주택 및 지방 준공 후 미분양 아파트 주택수 제외라는 것이 무조건 유리한 것만은 아니니 유의하여 의사결정하시기 바랍니다. 또한 이번에 보신 것처럼 부동산 정책은 계속해서 변하고 있습니다. 저희 인사이트 칼럼을 구독하시면 새로운 소식을 쉽게 접하실 수 있으니 이 부분도 잘 활용하세요. 그럼 다음에 더 좋은 내용으로 함께 하겠습니다. 감사합니다.

 

 

 

이야기 요약

  • 소형주택 및 지방 준공 후 미분양 아파트 주택수 제외는 취득세, 종부세, 양도세 각각 따로 체크해봐야

  • 최근 개정된 지방세법 시행령 개정은 해당 주택을 취득할 때 취득세율 산정하는 기준

  • 단, 이마저도 ‘유효 기간'이 이어서 매우 유의해야! 

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