홈노크

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😎 홈즈부동산 대표 공인중개사 이종호가 현장에서 쌓은 분석 노하우로 시장 동향을 풀이해드려요.

오늘은 재개발 시장의 변화에 대해 함께 알아볼까요?

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📍  성수 한남 재개발 조합원분양 감정가 발표

 

국내 재개발 투톱이라 할 수 있는 한남2, 성수1, 2구역의 예상 조합원 분양가 및 감정평가 금액이 발표되면서 큰 논란이 되었습니다.

 

가장 논란이 되었던 성수2구역의 경우, 조합원 분양가 평당 6,500만 원으로 예상치를 크게 상회하였습니다. 발표치에 따르면 34평의 조합원 분양가는 22~23억, 25평의 경우 16~17억 선으로, 기존의 10억 중반대를 예상했던 것에 비해 크게 상승한 금액입니다.

 

조합원들의 감정가 또한, 빌라의 경우 대지 지분당 1.1~1.5억 원 수준으로, 대지 9평 빌라를 기준으로 10억 정도 평가받았으며, 단독주택의 경우에는 평당 5,000~8,000만 원을 평가받아, 대지 20평을 단독주택 기준으로 12~16억 선에 평가되었습니다. 최근의 높은 조합원 분양가 및 감정가 트렌드를 반영한 결과라고 할 수 있겠습니다.

 

이렇게 조합원 분양가와 감정가액이 크게 상승하면서, 유탄을 맞은 투자자들이 있는데 바로 적은 감정가의 물건을 가지고 있는 조합원들입니다. 바로 재개발 소액 투자자들이죠, 대지 지분이 적은 조합원들의 경우 이러한 트렌드로 인해 추가 분담금이 크게 상승하게 되었습니다. 이로 인해 많게는 분담금만 5억 이상 증가한 투자자도 있는 것으로 보입니다. 때문에 최근 재개발 현장에서는 ‘이제 재개발 소액 투자의 시대는 끝났다’라는 이야기도 나오고 있는 실정입니다.

 

그래 오늘은 현재 왜? 재개발 사업의 높은 조합원 분양가 및 감정가가 트렌드가 되었는지, 그 이유를 알아보고, 앞으로 재개발 투자 시 어떻게 접근해야 하는 것이 좋은지 그 방법에 대해서 말씀드리는 시간을 가져보도록 하겠습니다.

 

 

📍 재개발 사업에서 고조분, 고감평이 트렌드가 된 이유

 

현재 많은 조합의 조합원 분양가가 올라가는 이유는 무엇일까요? 그 이유는 바로 최근 엄청나게 증가한 재개발 사업비에 있습니다. 공사비 인상, 고금리, 주 52시간, 강화된 건축 감리에 따른 건축 기간과 비용의 증가에 따라 최근 재개발 사업비는 크게 증가하였습니다.

 

때문에 현재는 대부분의 재개발 구역들은 더 이상 예전의 방식(일반분양 수익으로 사업비용을 대부분 조달하는)으로는 사업을 진행할 수 없게 되었습니다. 즉 사업비 증가로 인해 추가적인 사업 자금이 필요하게 된 것입니다. 이러한 부족한 사업비용을 메꾸기 위해 해결책으로 등장한 것이 바로 높은 조합원 분양가 트렌드입니다.

 

어떻게 높아진 조합원 분양가가 사업성 감소를 문제를 해소해 줄 수 있는 것일까요?

 

 

위 공식은 재개발의 사업성 즉 비례율을 구하는 공식입니다. 비례율이 클수록, 높을수록 사업성이 좋은 것이라고 보시면 됩니다.

 

앞서 지금 상황이 사업비용이 늘어난 상황이라고 말씀드렸죠. 이를 해결하기 위해서는 어떻게 해야 할까요? 바로 늘어난 비용만큼 수입을 늘리면 됩니다.

 

재개발의 수입은 일반적으로 조합원 분양 수익, 일반 분양 수익으로 구성되어 있습니다. 결국 사업비용을 확보하기 위해서는 일반 분양 수익을 늘리거나, 조합원 분양 수익을 늘리는 방법 뿐입니다.

 

때문에 현재 조합들은 재개발 사업 수익을 확보를 위해 일반 분양가를 올리는 추세입니다. 다만 일반 분양 물량이 적은 구역 같은 경우 일반 분양가를 올려도 사업성 증가 효과가 미미합니다. 일반분양 물량이 많은 구역들 또한 증가한 일반 분양 수익으로도 현재 늘어난 사업비를 모두 감당할 수는 없는 실정입니다.

 

그렇기에 어쩔 수 없이 현재 많은 조합들이 조합원 분양가를 높여, 조합원들의 추가 분담금을 증가시켜 부족한 사업비용을 충당하려고 하는 것입니다. 그렇다면 왜? 현재 조합들이 조합원 분양가 뿐만 아니라 감정평가 금액도 동시에 올리려고 하는 것일까요?

 

큰 감정가 물건을 소유한 조합원들의 사업 반대를 줄이기 위해서입니다.

 

일반적으로 재개발 사업은 적은 감정가의 물건을 소유한 조합원들에게는 유리하고, 큰 감정가의 물건을 소유 조합원들에게는 불리한 구조입니다. 재개발 물건 가치의 대부분은 신축 아파트를 받을 수 있는 입주권에 대한 프리미엄인데, 이 프리미엄의 경우 모두 동일하기 때문에 투자금이 적게 들어가는 작은 물건을 가지고 있는 소유주들이 상대적으로 유리한 구조기 때문입니다.

 

때문에 큰 물건을 가진 소유주들의 반발로 인해 많은 재개발 사업지들이 지연되곤 했습니다. 그런데 최근에는 여기다 현재 각종 비용 증가로 인해 재개발 사업성까지 악화되자 반대가 더욱 극심해진 것이지요, 이러한 문제를 해결하기 위해 등장한 것이 바로 높은 감정가 트렌드입니다. 이로 인해 큰 물건을 가진 소유자들도 충분히 종전 자산의 가치를 평가받을 수 있게 되면서, 이들의 사업 참여도를 크게 높일 수 있었습니다.

 

또한 개별 조합원 입장에서도 감정가가 높아지면 장점이 있습니다. 감정가 상승에 따라서 이주비 대출 금액 또한 증가하기 때문입니다. 이주비가 증가하면 투자자 입장에서는 투자금을 크게 줄일 수 있게 됩니다. 재개발 투자는 특성상 투자 기간이 굉장히 길기 때문에, 투자금을 줄일 수 있는 것은 굉장한 장점이라 할 수 있습니다. 때문에 이러한 이유로 인해 현재 높은 조합원 분양가와 감정가는 하나의 트렌드로 자리 잡게 된 것입니다.

 

 

 

📍 재개발 소액 투자 시대의 종말

 

그렇다면 현재 이러한 높은 조합원 분양가 및 감정평가 트렌드의 문제는 무엇일까요? 사실 대부분의 조합원에게는 이러한 트렌드의 변화는 큰 문제가 아닙니다.

 

평균 금액 감정가의 물건을 보유한 조합원이라면, 감정가를 높게 받아 상당 부분 올라간 조합원 분양가를 상쇄할 수 있기 때문이죠, 다만 현재 문제가 되는 것은 대지 지분이 매우 낮고, 감정가가 거의 없는 물건을 소유한 소액 투자 조합원의 경우입니다.

 

대지 지분 없는 무허가 주택(뚜껑), 소형 상가, 도로 등을 소유한 조합원의 경우이죠. 이러한 물건의 감정가는 매우 저렴하여 조합원들의 경우 감정가 인상에 따른 혜택을 거의 볼 수 없습니다.

 

때문에 조합원 분양가가 급등한다면, 그만큼 추가 분담금을 지불해야 합니다. 예를 들어 기존 10억 원의 감정가가 예상되었던 물건을 보유한 조합원의 경우, 조합원분양가가 15억에서 20억으로 증가한다고 하더라도, 감정가 또한 비슷한 비율로 증가하기 때문에 추가 분담금의 변화가 크지 않지만, 감정가 1억 정도의 물건을 보유한 조합원의 경우, 감정가가 50% 증가한다 하더라도 5천만 원밖에 증가하지 않아, 만약 조합원 분양가가 20억 원으로 상승할 경우 기존 추가 분담금이 14억에서 18.5억으로 4.5억 가량 급증하게 됩니다.

 

즉 이러한 트렌드는 감정가가 적은 물건을 소유한 조합원들에게는 절대적으로 불리한 것입니다. 감정가가 적으면 증가된 추가 분담금으로 인해 수익이 줄어드는 것이고, 지분이 클수록 수익이 많아지게 되는 것이죠.

 

앞으로도 재개발 투자에 있어 무허가 주택(뚜껑), 소형 상가, 도로 등 적은 감정가를 가진 물건에 대한 투자에 신중하게 접근할 필요가 있습니다. 실제 이러한 트렌드에 대한 반발로, 현재 소지분 소유자들이 비대위를 만드는 모습도 나타나고 있습니다.

 

 

📍 앞으로 재개발 투자 방향은?

 

① 앞으로는 재개발 구역을 고를 때는 소지분, 근생, 상가 비율이 너무 많은 재개발 구역은 피하는 것이 좋을 것으로 보입니다.

 

소지분권자 입장에서는 앞으로 추가 분담금이 급증하고 근생 및 상가의 경우 최악의 상황에 입주권을 받지 못할 수 있기 때문에 반발이 꽤 심할 것입니다. 이로인해 소지분권자들이 너무 많은 구역의 경우 심하면 재개발 사업이 중단, 좌초될 수 있겠습니다.

 

② 재개발 구역 내의 대지 지분 큰 물건들의 가치가 증가할 것으로 보입니다.

 

지금까지는 재개발 투자 시 실투자금이 적은 소지분 물건들에 대한 투자가 우선시 되어 왔습니다. 하지만 앞으로는 오히려 감정가가 큰 물건에 대한 수요가 증가할 것으로 보입니다.

 

아파트를 신청하고도 환급 받을 수 있는 물건의 경우, 기존에는 낮은 감정가 트렌드로 인해 외면받았지만, 앞으로는 환급받는 금액이 증가하게 되면서 투자 메리트가 증가할 것으로 보입니다.

 

일반적으로 감정가가 큰 대형 재개발 물건의 경우, 소지분 물건에 비해 훨씬 더 저평가된 상태이기 때문에, 앞으로는 이러한 물건을 더 적극적으로 투자하시는 것도 좋은 전략이 될 수 있을 것으로 보입니다.

 

빌라 같은 경우 대지가 큰 물건일수록 대지당 평가액이 더 커지는 경향도 있기 때문에, 10평 이상의 재개발 빌라도 앞으로는 각광받을 것으로 보입니다. 하지만 반대로 대지 지분이 거의 없는 무허가(뚜껑)지만 상가 근생들의 경우, 타격이 클 것으로 보이기 때문에 투자 시 보수적으로 판단하시고 접근하는 것을 추천해 드립니다.

 

 

 

이야기 요약

재개발 시장의 트렌드가 된 높은 조합원, 분양가 높은 감정평가 앞으로 재개발 소액 투자가 힘들어지는 이유 재개발 트렌드 변화에 맞는 올바른 재개발 투자 방법