이장원 세무사

2022.07.28 08:00

세금/절세

내 주택임대소득은 종합소득세 신고를 해야 할까? (2)

주택 임대소득이 연 2천만 원 이하인 경우 2018년 귀속분까지는 과세의무가 없었지만, 2019년 귀속부터는 연 2천만 원 이하의 주택 임대소득자도 종합소득세 과세대상이 되었다. 이로 인해 연 70만 명 이상의 주택임대사업자는 꼭 본인의 면세사업장 현황신고 및 종합소득세 신고를 해야 한다. 그럼 주택임대사업자의 추가사항 및 세무조사 사례를 살펴보자.

 

  1. 주택임대소득 추가사항

주택임대사업자는 임대개시일로부터 20일 이내에 사업장 관할 세무서에 사업자등록 신청을 하여야 한다. 사업자등록을 하지 않으면 임대개시일부터 신청 직전일까지 수입금액의 0.2%에 해당하는 가산세가 부과된다.

 

또한, 매년 2월 10일까지 전년도 주택임대 실적 분 수입금액과 임대물건의 소재지, 계약 조건 등 면세사업장 현황신고를 사업장 관할 세무서에 신고하여야 한다. 면세사업장 현황신고를 통해 파악된 소득은 매년 5월 종합소득세 신고 시 국세청에서 제공하는 간편 신고 서비스를 통해 받게 되며, 사업장 현황신고를 하지 않으면 수입금액 결정을 위한 현장 확인대상자로 선정될 수도 있다.

 

 

  1. 주택임대소득 세무조사 사례

주택임대소득 탈루 유형은 어느 정도 유형이 정해져 있다. 이에 대해서 국세청도 대부분 이미 파악하고 있으며 주기적인 세무조사를 통해 세금을 추징하고 있다.

 

다음의 세무조사 사례를 살펴보고 혹시 본인이 불성실한 신고를 하고 있는지 확인해보는 시간이 필요하다. 탈루 사실이 명백하고 탈루 규모가 큰 것으로 확인되면 세무조사 전환되는 건 시간문제이기 때문이다.

 

이 밖에 주택임대소득에 대해서 국세청은 국토교통부와 대법원 등 관련 부처의 주택 임대차 정보를 종합하여 연계 분석할 수 있다. 즉, 내가 세금 신고를 하지 않아도 다른 기관의 정보로 얼마든지 나의 임대소득이 포착될 수 있다는 것을 알고 있어야 한다.

 

대표적인 예로 주택 임대차 계약 신고제(전월세 신고제) 가 있다. 2021년 6월 1일부터 주택 임대차 계약 신고제가 시행됨에 따라 경기도 외 도(道) 관할 군 지역을 제외한 전역에 대해서 보증금 6,000만 원을 초과하거나 월세가 30만 원을 초과하면 임대차 계약 내용을 신고해야 한다. 2023년 6월 1일부터는 임대차계약 관련 신고를 하지 않을 경우 100만 원 이하의 과태료도 부과된다. 관련정보가 시군구청에 보관되면 나의 임대소득 포착은 어려운 일이 아니게 된다.

 

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(자료. 이장원 세무사)

 

 

  1. 피상속인의 누락된 주택 임대소득은 상속세 세무조사 시 밝혀진다

2018년 12월 31일까지는 주택 임대소득이 2,000만 원 이하일 때 비과세가 적용되었으나 2019년부터는 소득금액에 관계없이 전부 종합소득세가 과세되고 있다(단, 주택임대 총수입금액이 2천만원 이하인 경우 주택임대소득만 분리과세 하는 방법과 종합과세 하는 방법 중 선택하여 신고 할 수 있다). 물론 예전부터 국내 기준시가 9억 원 이하 1주택자의 월세 수입과 보증금 및 전세금은 비과세되고 있지만, 일부 비과세를 제외하고는 주택임대소득에 대해서 종합소득세가 과세된다는 점을 잊으면 안 된다.

 

국토교통부 통계누리의 임대주택통계에 따르면 2020년 말 전국의 민간임대주택 재고 현황은 153만 호에 달한다. 이렇게 많은 주택의 임대소득을 신고하지 않더라도 국세청에서는 인력은 한계로 전부 추징할 수 없는 것이 현실이다. 더구나 주택임대의 특성상 공실이 발생했을 때는 소득이 없을 수도 있기 때문에 정확한 내역은 결국 소유자의 자발적인 신고에 의존할 수밖에 없다.

 

그래서 과거부터 관성적으로 많은 임대사업자들은 주택 임대소득에 대해서는 신고할 필요가 없다고 생각하는 경우가 많다. 하지만 엄청난 세금을 내야 할 시점을 맞게 된다. 바로 임대사업자의 사망으로 인한 상속세 조사 시점이다. 상속세 신고 시 임대주택에 대한 시가를 산정한 후 임대보증금 등을 채무로 제외하기 위해서 임대차계약서를 상속세 신고 부속서류로 첨부하게 된다. 그리고 이 정보는 곧 임대사업자가 임대소득을 벌어들이고 있음을 나타내는 입증 자료가 된다.

 

전세를 통해서 임대하고 있다면 큰 영향이 없겠지만 매월 임대료를 받았다면 상속개시일로부터 소급하여 누락의 부정성과 무신고 또는 과소 신고의 여부를 판단하여 상속개시일 전 5년 또는 10년분에 대한 종합소득세 및 그에 따르는 가산세가 추징될 수 있다. 그러므로 지금이라도 주택 소유자는 자발적인 주택임대소득 신고를 통해서 미래에 발생하게 될 큰 화를 키우지 않도록 하자.

 

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