이장원 세무사

2024.04.04 11:00

세금/절세

✒️4월 10일, 선거 전 살펴보는 주택 세금 총정리-보유 및 처분편


😎 부동산 세금 전문 이장원 대표 세무사가 실제 사례를 바탕으로 세금 이슈와 절세 Tip을 알려드려요.

오늘은 총선 전에 보유 및 처분에 대한 세금에 대해 함께 정리해볼까요?


 

 

📍 종합부동산세 중과세, 지역 요건 삭제

 

2022년 종합부동산세 개정으로 인해 다행히도 중과세율이 완화되어 세 부담이 상당히 줄어든 상황이다. 특히 조정대상지역에 대한 중과세율 적용이 있었는데 지역에 따른 중과세율 적용은 사라졌고 3주택자 중 공시가 합계 12억 원 이상자에 대해서만 일괄 중과세율 적용을 하고 있다. 2023년도에는 공시지가 현실화로 인해 종합부동산세 과세표준이 되는 공동주택가격과 개별주택가격이 약 20% 가까이 낮아져 그 세 부담은 눈에 띌 정도로 줄어들었다.

 

그러나 3주택자 중 과세표준 합계 12억 원인 자가 될 때는 과세표준 12억 원 초과 부분에 대해서 일반세율보다 2배 가까이 높은 중과세율을 적용받게 된다. 그래서 중과세율이 부담된다면 주택 수를 줄이는 전략을 고민해 보도록 하자. 2주택의 과세표준 20억 원과 3주택의 과세표준 20억 원의 종합부동산세는 큰 차이가 날 수 있기 때문이다.

 

그리고 2023년도에 공동주택가격 및 개별주택가격이 대폭 낮아졌지만 2024년에는 과연 어떻게 될까? 2023년도의 종합부동산세 부담이 줄어서 괜찮다고 생각하고 있다가 2024년도부터 공동주택가격 및 개별주택가격이 물가 상승률 정도로 계속해서 상승한다면 2025년 이후에는 다시 종합부동산세도 주택 자산 관리하는 데 있어서 부담으로 와닿을 수 있다.

 

종합부동산세율표

과세표준

일반세율

3주택자 중 과세표준

합계 12억 원 이상자

3억이하

0.5%

3억원 초과
6억원 이하

0.7%

6억원 초과
12억원 이하

1.0%

12억원 초과
25억원 이하

1.3%

2.0%

25억원 초과
50억원 이하

1.5%

3.0%

50억원 초과
94억원 이하

2%

4.0%

94억원 초과

2.7%

5.0%

법인

2.7%

5.0%

 

 

📍 종부세 중과세율 완화 정책 가능성은..

 

2022년 종합부동산세 개정 이후 중과세율을 전부 완화하는 방향으로 개정하지 못함에 대한 아쉬움이 있다고 기획재정부 측에서는 밝혔지만 2023년에 중과세율에 대한 개정이 없었던 바를 생각한다면 선거 이후에도 중과세율 완화 정책으로의 변경은 힘들 것으로 비친다.

 

가장 큰 이유는 아무래도 세수가 부족하므로 중과세율 완화 시 발생할 세수 펑크와 대국민 차원의 공감대가 형성될 것인가 하는 점일 것이다.

 

 

📍 조정대상지역 내 다주택자 양도소득세 중과세는 아직 진행 중?

 

양도소득세에서는 조정대상지역이 아직도 발목을 잡는 것이 몇 가지 있다.

 

 

조정대상지역일 때 주택을 취득하였다면 이 주택 비과세를 위해서 보유기간 동안 2년 거주요건도 추가로 충족해야 한다는 점이다.

 

주택 양도소득세 절세의 핵심은 1세대 1주택 비과세를 받는 것이다. 양도가액 12억 원까지는 비과세로 인해 양도소득세가 전혀 발생하지 않고, 양도가액 12억 원을 초과하더라도 초과 부분에 대해서 최대 장기보유특별공제를 80%까지 적용해 주므로 사실상 세 부담이 아주 적다고 볼 수 있다.

 

1세대 1주택 비과세를 받기 위해서는 거주자인 1세대가 양도 시점에 1주택만을 가지고 있고, 양도 주택 취득 후 2년 보유 요건을 충족하여야 한다. 여기서 취득 당시에 조정대상지역이었다면 보유기간에 2년 거주기간도 추가로 충족해야 한다.

 

양도소득세법의 적용은 양도 시점에 법을 따라가지만 1세대 1주택 비과세 2년 거주요건은 취득 당시 조정대상지역이었는지 여부가 중요하다는 점을 잊지 말자. 이 말은 과거 조정대상지역일 때 취득하였다면 현재 조정대상지역이 아니어도 주택 취득 후 보유기간 동안 2년 거주요건을 충족해야만 비과세가 가능하다는 점이다.

 

이 점을 혼동하여 현재 조정대상지역이 해제되었기 때문에 비과세가 가능하다고 알고 있는 납세자가 많은데 이와 같은 잘 못 된 세법 판단은 큰 자산 손실로 이어질 수 있다는 점을 절대 잊지 말자.

 

2.1.jpg참고 : 서울특별시 조정대상지역 지정 및 해제 일자

 

그래서 저자는 꼭 지금 당장 등기필증 등 속칭 집문서를 찾아서 앞에 포스트잇으로 ‘취득 당시 조정대상지역이어서 2년 거주해야 비과세 가능’이란 메모를 써놓으라고 권한다. 어차피 내가 기억하고 있으니 괜찮다고 생각할 수 있으나 조정대상지역 내 취득한 주택을 지금 바로 파는 것이 아님을 기억하자.

 

예를 들어 미래 2034년도에 해당 주택을 양도한다고 가정해 보자. 세법 개정으로 인해 예전 조정대상지역 내 취득 주택의 2년 거주요건을 세법 개정으로 일괄 제거하지 않는 이상 그때에도 비과세를 받기위해서는 2년 거주요건이 무조건 필요하다.

 

그러나 2030년에 세무사 시험에 합격한 세무사가 해당 양도소득세 업무 수임을 맡게 되면 과거에 있었던 ‘2년 거주요건’이 무엇인지 모를 수도 있다는 것이다. 본인 자산을 가장 잘 아는 건 결국 본인이다. 소중한 자산을 지키는 노하우를 지식으로만 알고 있지 않고 본인의 자산관리에 맞게 실천하도록 하자.

 

 

조정대상지역 내 다주택자는 주택양도 시 원래 양도소득세 중과세를 적용받는다.

 

중과세율은 2주택자는 기본세율에 20%P 추가, 3주택자는 기본세율에 30%P 추가 적용을 한다. 이에 더해 장기보유특별공제를 하나도 적용받을 수 없으므로 양도소득세는 살인적으로 증가한다. 아주 간단한 계산 예시를 통해 양도소득세 중과세율, 일반세율, 그리고 비과세 차이를 확인해 보자.

 

양도가액 15억 원, 취득 금액 7억 원의 중과세율, 일반세율, 비과세 차이

2.2.jpg

 

세액 비교표에서 보듯이 세액 차이는 상상 이상으로 크다. 극단적으로 비과세와 3주택자 중과세의 세액 차이는 100배 이상 나는 경우가 허다하다. 그러므로 중과세율을 적용받는 주택을 양도한다는 것은 적합한 의사결정이라고 볼 수 없다. 주택 양도에서 최대의 절세는 비과세란 점도 잊지 말자.

 

중과세율의 부담은 결국 조정대상지역 내 다주택자가 주택을 양도했을 때만 발생하므로 현재 조정대상지역 4곳을 제외한 곳의 주택을 양도하는 경우에는 중과세율 적용에 대해서 걱정할 필요가 없다.

 

 

조정대상지역 내 4곳의 다주택자도 보유 기간 2년 이상인 주택을 양도할 때는 중과세를 적용받지 않는다는 점이다.

 

현재 정부에서는 주택시장의 안정화 지원 정책의 하나로 보유 기간 2년 이상인 주택을 양도하면 중과세율을 2022년 5월 10일부터 2025년 5월 9일까지 한시적으로 배제하고 있다. 그러므로 2022년부터 중과세율을 적용받는 주택은 거의 제로에 가까워졌다고 말할 수 있다. 오히려 염려해야 하는 바는 2년 보유를 하지 않고 양도하는 바보 같은 실수만 하지 않으면 된다.

 

2년 이내에 분양권과 주택 및 입주권을 팔게 되면 단기 양도소득세율로 아주 고율의 세금을 납부해야 하기 때문이다. 이에 대한 부담을 줄이기 위해 개정의 의지를 펼친 바가 있지만 아직 입법이 통과되지는 않았다.

 

2년 이내 단기 양도소득세율

2.3.jpg

 

보시다시피 2년 미만 보유한 주택을 양도할 때는 엄청난 단기 양도소득세율을 적용받는다. 그래서 부동산은 주식과 같이 투자할 수 없다는 말이 있는 것이다.

 

예를 들어 1년 미만 보유하고 양도하여 과세표준이 1억 원 생겼다고 가정하더라도 양도소득세가 무려 77%(지방소득세 포함)의 단일세율이라면 7,700만 원이 양도소득세라는 이야기인데, 이렇게 고율의 세금을 납부하고자 하는 사람은 어쩔 수 없는 상황에 부닥친 사람 이외에는 존재하지 않을 것이다.

 

 

📍 선거 후, 양도소득세 변화 예상

 

결국, 부동산 시장의 분위기에 맞춰 제도 개편이 될 것으로 보이는데 1년 이상 단기 양도소득세율을 일반세율로 변경해 주면 좋지 않을까 생각해 본다. 그리고 침체된 부동산 경기에 활력을 줄 수 있는 양도소득세 부양책이 나오길 바라는 마음이 크다. 이에 대해서는 다음 칼럼에서 자세히 살펴보도록 하자.

 

 

 

이야기 요약

  • 종합부동산세, 지역 요건은 사라졌고 3주택 중과세 요건은 아직 살아있다.
  • 처분 관련 중과세와 단기 양도소득세는 현행 유지 중, 개정될 여지는?

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