제네시스박

2024.04.02 11:00

세금/절세

💡 공동주택 공시가격(안) 열람, 올해 보유세는 어떻게 될까?


😎 유튜브 세무/회계 구독 1위의 부동산 세금 전문가 제네시스박이 돈버는 절세 비법을 알려드려요.

오늘은 올해 보유세에 대해 함께 알아볼까요?


 

국토교통부는 지난 19일, 2024년 공동주택 공시가격(안)을 발표하였습니다. 아직 최종 확정은 아니고 이에 대해 의견 청취 후 4월 말에 공동주택가격을 결정하여 고시합니다만 큰 틀에서 급격한 변화는 없을 것으로 예상되므로 이번에 나온 보도자료를 기준으로 올해 보유세를 어느 정도 짐작할 수 있을 것입니다.

 

 

📍 전국 공동주택 공시가격 소폭 상승

4.1.jpg(그림 1) 2024년 공동주택 공시가격(안), 국토교통부

 

보시는 것처럼 공동주택 공시가격은 전국 평균 1.52%가 올라, 올해 보유세는 소폭 상승할 것으로 예상됩니다. 다만 지역별로 편차가 보이는데요, 세종의 경우 6.45% 인상으로 가장 많이 올랐고, 반면 대구는 4.15% 하락으로 전년 대비 공동주택 공시가격 하락 폭이 가장 큰 것으로 나타났습니다.

 

공동주택 공시가격에 관심을 기울여야 하는 이유는, 이를 통해 올해 보유세도 어느 정도 예측해 볼 수 있지만 작년 부동산 경기가 어땠는지를 함께 볼 수 있어서입니다. 위 그림에 있는 것으로만 본다면 전국 공동주택 가격은 소폭 올랐으며, 서울을 중심으로 수도권은 전반적으로 상승, 충청도의 경우 세종과 충북은 올랐으나 충남은 하락입니다.

 

그 외 지역은 대부분 하락으로 특히 대구는 아직 하락세를 면하지 못하는 상황입니다.

 

물론 이상의 내용은 작년 ‘23년도 하락 폭이 워낙 큰 데에 따른 기저효과도 분명히 있을 것입니다.

 

4.2.jpg(그림 2) 연도별 공동주택 공시가격 전년 대비 변동률, 국토교통부

 

(그림 2)에서 보시는 것처럼 ‘14년부터 양의 값을 보인 공시가격 변동률은 ‘21년도에 19.05%라는 높은 값을 기록하고(물론 ‘07년도는 22.7%로 더 높습니다.), ‘23년도에는 18.63% 하락을 보입니다. 다들 기억하시는 것처럼 서울/수도권 상승장이 한참 진행된 후 ‘22년도에 가격이 급락하고 이에 대해 ‘23년도 공시가격이 반영되었음을 알 수 있습니다.

 

 

📍 공시가격 상승 = 보유세 상승

 

그렇다면 보유세는 어떻게 될까요?

 

4.3.jpg(그림 3) 보유세 과세체계와 공시가격

 

보유세는 재산세와 종부세(종합부동산세)로 구분되는데, 그 시작은 모두 해당 공동주택의 ‘공시가격'입니다. 따라서 공시가격이 올랐다면 보유세도 따라서 오를 것이고, 반대라면 당연히 일정 부분 내릴 것입니다.

 

여기에서 중요한 건 보유세는 과세 기준을 ‘인별’로 한다는 것입니다. 즉, 아무리 부부라 하더라도 본인이 보유한 주택의 공시가격만 더해서 이에 대해 과세가 된다는 것인데, 세대 기준 주택 수를 기준으로 하는 취득세 및 양도세와는 다르다는 점을 이해하셔야 합니다.

 

물론 종부세의 경우 3주택 이상이고 종부세 과세표준이 12억 원을 초과한다면 종부세 중과세율이 적용되어 보유세 부담이 늘어나게 됩니다. 다만 현재 정부는 종부세를 포함한 중과세율을 폐지하는 입장이고, 특히 최근 대통령은 ‘공시가격 현실화 폐지론'까지 언급하면서 보유세에 대한 변화 역시 잘 체크해보셔야 할 것 같습니다.

 

특히 보유세는 해당 부동산 자산을 얼마나 더 보유할지 혹은 언제 정도에 처분할지 등에 대한 의사결정과 밀접한 관련이 있습니다. 당연한 말이지만, 보유자산 대비 보유세가 낮다면 가급적 더 오래 보유할 요인이 생기는 것이고 그 반대라면 해당 자산을 처분할 요인이 더 커질 것입니다.

 

이렇게 본다면 보유세 부담이 작년과 유사하다고 가정할 경우, 올해 부동산 보유 및 처분에 있어서 보유세는 의사결정에 그리 크게 영향을 미치지 못할 가능성이 큽니다. 이는, 매도자 입장에서는 조금 더 차분하게 시장에 대응할 수 있다는 것을 의미합니다.

 

아무쪼록 올해 보유세는 작년과 비슷할 것으로 예상되며, 조금 더 길게 본다면 공시가격 현실화 폐지 가능성에 따라 보유세 부과 기준에도 어느 정도 변화가 있을 것으로 보입니다. 관련하여 새로운 소식이 나오면 발 빠르게 알려드리도록 하겠습니다. 감사합니다. 

 

 

 

이야기 요약

  • 공동주택 공시가격(안) 올해 전국 평균 1.52% 소폭 상승

  • 공시가격은 재산세 및 종부세와 같은 보유세 척도의 기준

  • 보유세 소폭 인상에 따른 보유, 매각 전략 세워야 

 

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