박원갑 KB부동산 전문위원

2024.03.29 11:00

투자

🤔 총선 이후 집값 급락 올까?


😎 KB부동산 수석 전문위원으로 활동중인 박원갑 부동산 전문가가 그동안의 투자 노하우를 살려 부동산 투자 전략을 쉽게 알려드려요.

오늘은 총선 이후 집값 변동에 대해 함께 생각해볼까요?


 

요즘 부동산시장의 관심은 4.10 총선 이후 동향에 쏠려 있다. 일각에서는 정부가 부동산 PF 부실 문제를 본격 처리할 것이라는 점을 들어 기존 부동산시장도 크게 얼어붙을 것으로 내다본다. 이른바 ‘총선 이후 부동산시장 급락설’이다.

 

개인적으로 시장이 다소 조정은 받을 수 있지만 최악의 상황으로 갈 가능성은 높지 않다고 본다. 그 이유는 크게 3가지다.

 

 

건설경기≠부동산경기

 

건설경기와 부동산경기는 다소 차이가 있다. PF 부실 문제로 집을 짓다가 중단되면서 생기는 건설경기 위축과 이미 다 지어놓은 재고 부동산 경기와 구분해야 하지 않을까 싶다.

 

정부는 그동안 PF 문제에 대해 경제에 미치는 영향을 감안, 유연적인 자세를 보여왔지만 총선 이후 옥석 가리기를 본격화할 가능성이 높다. 이렇게 되면 한계 기업이나 시행사들이 부도가 나는 등 건설경기 전반이 냉각될 수 있다는 것이다.

 

충분히 가능한 시나리오다. 하지만 건설경기의 위축이 부동산경기 급랭으로 이어지려면 2개의 변수를 잇는 연결고리가 있어야 한다. 가령 경제위기나 금리 급등, 중견기업은 물론 대기업까지 부도가 나서 무더기 실업 사태가 촉발되어야 한다.

 

하지만 그럴 가능성은 높지 않다고 본다. 심리적으로, 간접적으로 영향을 줄 수 있지만 직접적인 연관은 크지 않다는 얘기다. 요컨대 PF 부실 문제로 기존 매매시장 위축으로 연결되려면 큰 위기가 터져야 한다는 것이다. ‘건설경기=부동산경기’로 연결해 생각하는 단순 도식은 바람직하지 않다.

 

 

'11년 PF 부실 사태와 비교

 

요즘 PF 부실 사태는 저축은행 무더기 영업정지를 촉발한 2011년과 유사하다는 분석이 나온다. 실제로 금융감독원에 따르면 지난해 말 기준 저축은행 연체율은 6.55%에 이른다. '저축은행 사태'의 여파가 이어졌던 2015년 말 이후 최고치다. 1년 전과 비교해도 두 배 수준으로 상승했다. 고금리에 따른 경기 부진과 부동산 PF 대출 부실 영향에 따른 것이다.

 

2011년 2월 부산저축은행 등 여러 상호저축은행이 PF 부실 문제로 무더기 영업 정지됐다. 2011년 한 해 동안 영업 정지된 저축은행은 16곳으로 이중 지방에 본점을 둔 곳은 부산저축은행을 비롯한 8곳이다.

 

그렇다면 아파트값은 어떻게 되었을까? 한국부동산원에 따르면 전국 아파트 실거래가는 2011년 2월 이후 1년간 4.2% 올랐다. 부산저축은행이 있는 부산지역은 같은 기간 11.5%나 상승했다. 이 통계는 건설경기와 아파트 가격이 따로 놀 수 있다는 것을 실증적으로 보여준다.

 

화면 캡처 2024-03-28 104018.jpg

KB부동산 선도아파트 50 지수

 

 

KB 선도 아파트 50지수 상승세

 

기존 주택시장이 바닥에서 꿈틀거리고 있다는 점이다. 실제로 '대장주 아파트'의 가격 흐름을 보여주는 KB선도아파트 50지수가 넉 달 만에 상승세로 돌아섰다

 

KB부동산에 따르면 3월 KB선도아파트 50지수가 전월 대비 0.1%포인트 상승했다. 이 지수는 헬리오시티, 반포자이, 대치 은마, 압구정 현대 등 서울의 대단지 아파트들이 포함돼 시장의 앞날을 내다보는 바로미터로 인식된다.

 

대단지는 하락할 때는 먼저 하락하지만 오를 때는 먼저 오르는 경향을 보인다. 또 한국부동산원에 따르면 1월 전국 아파트 실거래가 지수가 전달 대비 0.11% 오른 데 이어 조사일 현재까지 신고된 거래량으로 추정한 2월 잠정지수도 0.08% 상승했다. 서울의 경우 1월에는 0.45% 상승했으며 2월 잠정 지수도 0.3% 올랐다.

 

또 3월 KB 매매가격 전망 지수는 89.4로 기준치(100)를 밑돌고 있으나 지난해 12월을 저점으로 점차 오르는 상황이다. 이런 점을 미뤄 볼 때 시장이 갑자기 냉각되지는 않을 것으로 예상된다.

 

다만 지금 고금리가 계속되고 있고 적체된 매물도 많아 곧바로 시장이 급반등하기는 어려울 전망이다. 상반기까지는 바닥 다지기를 하면서 매물 소화 과정을 더 거칠 것으로 보인다.

 

 

 

이야기 요약

  • 건설경기와 부동산경기는 구분하고 선행 지표 상승
  • 2011년 저축은행 사태 이후 아파트값 되레 올라
  • 급락보다는 매물 소화과정 더 거칠 듯

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