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Summary

임대인은 임차인이 임대차계약 기간 종료 시 목적 부동산을 인도하지 않겠다는 의사를 밝힌 경우 미리 명도소송을 제기할 수 있고 명도소송을 제기할 때는 반드시 “부동산점유이전금지가처분” 신청을 해야 애초에 계약을 체결할 때부터 별도의 명도소송을 제기하지 않고도 강제집행을 할 수 있는 “제소전화해”를 성립시켜 놓는다면 손실을 최소화할 수 있을 것

 

임대차계약은 임차인은 목적 부동산을 명도하고, 임대인은 보증금을 반환하여 주는 것으로 종료된다. 그러나 실생활에서는 임대차계약 기간과 관련된 분쟁이 발생하여 임차인이 명도를 하여 주지 않는 경우가 종종 있고, 이런 경우 임대인은 명도소송을 제기하여 임차인을 퇴거시켜야 할 것이다.

 

명도란 목적부동산을 비운 상태로 인도하여 주는 것을 의미하며, 임대차계약이 종료되면 임차인은 원상회복을 마친 뒤 임대인에게 목적부동산을 명도하여 주어야 한다.

 

 

장래 이행의 소

 

만약 임대차계약 기간이 남았더라도 이미 임차인이 임대차계약 종료 시 퇴거하지 않을 의사를 밝힌 경우에는 임대차계약 기간이 종료될 때까지 기다려 명도소송을 제기해야 한다면 임대인 입장에서는 불리한 면이 있을 것이다.

 

이런 경우 임대인은 “미리 청구할 필요”를 입증하여 민사소송법 제251조의 장래 이행을 청구하는 소를 제기하는 것이 손해를 최소화할 수 있을 것이다.

 

우리 법원은 “채무자의 태도나 채무의 내용과 성질에 비추어 채무의 이행기가 도래하더라도 채무자의 이행을 기대할 수 없다고 판단되는 경우에는 미리 청구할 필요가 있다고 보아야 한다”고 판시한 바 있어 임대인은 임차인이 임대차계약 기간 종료 시 목적 부동산을 인도하지 않겠다는 의사를 밝힌 경우에는 미리 명도소송을 제기하는 것이 좋을 것이다.

 

 

부동산점유이전금지가처분

 

명도소송을 제기할 경우 유의해야 할 점으로 명도소송 진행 중 임차인이 그 점유를 제3자에게 이전한다면 임대인은 그 제3자를 상대로 다시 명도소송을 진행해야 하므로 명도소송 시작 전에는 반드시 임차인이 제3자에게 점유이전하는 것을 금지하는 “부동산점유이전금지가처분”을 신청해야 한다는 것이다.

 

 

제소전화해

 

위와 같은 명도소송은 사유만 분명하다면 임대인이 승소하는 것은 어렵지 않으나, 실제 임대인은 소송 진행에 시간이 걸리는 만큼 임차인을 퇴거시키지 못한다면 그만큼 손해가 발생할 수 있는 것이 문제이다. 그와 같은 경우에 대비하여 소송 제기 전 상호 간 합의 하여 지방법원이나 시군법원의 단독 판사 앞에서 미리 화해를 성립시키는 “제소전화해”를 하는 것을 추천한다.

 

“제소전화해”는 확정판결과 동일한 효력이 있어 강제집행 권원이 있으므로 그 취지를 정확히 작성하여야 하고, 추후 분쟁이 발생할 경우 별도의 명도소송 없이 임차인에 대한 강제집행을 할 수 있어 시간적•경제적인 면에서 매우 편리한 제도라 할 것이다(민사집행법 제56조 제5호).

 

이와 같이 임차인이 퇴거요구에 응하지 않거나 퇴거요구에 응하지 않을 의사를 밝힌 경우 임대인은 부동산점유금지이전가처분을 미리 신청한 뒤 명도소송을 제기할 수 있고, 더 나아가 애초에 계약을 체결할 때부터 별도의 명도소송을 제기하지 않고도 강제집행을 할 수 있는 “제소전화해”를 성립시켜 놓는다면 손실을 최소화할 수 있을 것이다.