홈노크

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😎 홈즈부동산 대표 공인중개사 이종호가 현장에서 쌓은 분석 노하우로 시장 동향을 풀이해드려요.

오늘은 서울 서남권 개발계획에 대해 함께 알아볼까요?

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📍 서남권 대개조란?

 

 

2024년 2월 27일 서울시에서 발표한 계획입니다. 서울시 전체에서 가장 낙후되어있다고 평가받는 '서남권'을 미래 첨단도시로 개발하겠다고 합니다. 그래서 이름이 <도시 대개조 1탄 서남권 개발>입니다.

 

 

서울의 서남권이란 어느 지역들을 포함하는 개념일까요? 위 지도에 나온 7개의 구입니다. 강서구, 양천구, 구로구, 영등포구, 금천구, 동작구, 관악구가 있죠.

 

 

위 지도의 보라색으로 칠한 지역이 서남권 지역의 준공업지역 면적입니다. 서울시 전체에서 서남권의 가장 많은 준공업지역이 포함되어 있습니다. 서울시 전체 준공업지역의 82%가 서울 서남권에 포진되었다고 하는 데요.

 

준공업이라는 이름에서 알 수 있듯이 공장 지대입니다. 그만큼 사람들이 거주하기에는 좋지 않은 환경을 가지고 있습니다. 그만큼 집값도 상대적으로 저렴하고요.

 

 

오세훈 서울 시장은 이렇게 낙후되고, 공장 지대가 많은 서남권 지역 개발에 힘을 쓰겠다고 합니다. 

 

 

📍 서남권 개발 2가지 방안

 

서울시에서는 2가지 인센티브를 제시했습니다.

 

 

① 산업혁신구역 지정

 

기존에 주거, 상업, 준공업 지역으로 나눠진 용도지역을 통합적으로 개발할 수 있게 건축 규제를 풀어주겠다는 것이고요. 이러한 개발 방식을 서구권에서는 '비욘드 조닝(Beyond Zoning)'이라고 부르기도 합니다. 용산 개발도 이 방식으로 진행한다고 하죠.

 

② 용도지역 상향

 

요즘 노후 도시 특별법에서 대대적으로 나왔던 용도지역 상향을 통해서 용적률을 완화해서 사업성을 확보시키는 것입니다. 준주거지역을 상업지역으로 상향시키거나, 주거지역을 상업지역으로 상향시켜서 더 높게, 더 많이 지을 수 있게 해서 개발 사업 수익을 더 높여주는 것이죠.

 

 

📍 앞으로 서남권 개발 방향성

 

크게 2가지 서울시가 주도하는 부분과 민간이 주도하는 부분으로 나뉘어 질 것 같습니다.

 

먼저 서울시가 주도하는 부분은 이번 서남권 대개조 계획에서 나왔습니다. 한 개발 사업에서 주거, 업무, 상업 시설을 동시에 포함해서 개발하는 방식이죠. 

 

 

대표적으로 김포공항, 온수산업단지, 금천공군부대, 관악S밸리가 그 대상입니다. 서울시가 보유한 땅도 많고, 군부대 소유 땅이나 소유권 분할이 많이 되지 않아서 추진만 한다면 개발이 빠르게 가능합니다. 이 곳들은 특히 주변 경기도, 인천 지역과 인접해 있기 때문에 주변 도시 입지 가치 측면에서도 긍정적인 효과를 줄 수 있습니다.

 

 

그다음은 서남권 준주거지역 내에 있는 대형 상가 및 유통단지들도 있습니다. 이 곳들은 소유권 분할, 소위 쪼개기가 많이 되어 있어서 개별 사업성이 좋지는 않습니다.

 

다만 서울시가 최근에 추진하는 공중권 거래 도입이나 기존 뉴타운 사업과 같은 대규모 구역 지정을 통한 개발 사업을 한다면 개발이 가능할 수도 있습니다.

 

 

그다음은 민간 주도의 개발입니다. 대부분 재개발, 재건축 방식을 통해서 노후 주거지를 신축 아파트 단지로 탈바꿈 시키려고 할 것입니다. 그래야 사업성이 나오기 때문이죠.

 

이미 재개발, 재건축 추진하는 곳들이 많지만 제가 보기에 재건축보다는 재개발 쪽이 사업성이 더 낫고, 앞으로도 계속해서 더 많은 구역들이 지정이 될 것이라고 봅니다.

 

특히 준주거지역 내에서 용적률 상향 인센티브를 통해서 사업성 확보가 가능한 재개발 구역들은 좀 더 빠른 추진이 가능할 것이라 봅니다.

 

방향성을 종합해서 정리해 보자면 앞으로 서울 서남권이 지금 생각했던 이미지와는 다르게 많이 좋아지긴 할 것이라고 봅니다. 마치 개발 되기 전의 마포 아현, 왕십리, 신길 뉴타운의 모습들과 같이 말이죠.

 

 

📍 서남권 부동산 시장 동향

 

제가 서남권 대개조 계획 발표가 있고 나서 대규모 호재에 따라서 서울 서남권 쪽 아파트 호가나, 거래가 더 되는 부분이 있는지? 2024년 3월 초 기준으로 확인을 해보았습니다.

 

아직은 개발 호재의 영향이 크진 않은 듯합니다. 지금 실거래되고 수요가 몰리는 곳들을 보면 여전히 입지적으로 뛰어나고, 실거주 하기 좋은 아파트 단지들 위주로만 거래가 되는 상황인 것 같습니다.

 

서남권 대표 핵심지인 여의도, 목동, 마곡이 가격적으로나 거래량 적으로나 우위를 보이고 있고, 상대적으로 입지적이나 재건축 사업성이 떨어지는 가양동 쪽, 금천, 독산동 쪽은 조용한 느낌입니다. 아직까지 서남권 대개조 호재는 시장에 바로 반영되지는 않는 분위기라고 말씀드릴 수 있겠습니다.

 

이 이유를 분석해 보면 지금 부동산 시장이 '호재'로 써 움직일 수 있을 만큼 투자 심리 회복이 되지 않았기 때문입니다. 또 여전히 정부의 가계 대출 규제 부분도 크게 작용을 하고 있죠.

 

다만 장기적으로는 이번 서남권 대개조 계획에 따라서 신축 아파트로 바뀌고, 동네가 개발이 되는 곳들은 가치가 높아질 것이라 봅니다. 그렇기에 투자자 입장에서는 개발 가능성이 높은 알짜 지역에 투자를 한다면 어느 정도 투자 메리트가 있다고 봅니다.

 

 

 

이야기 요약

서남권 대개조란? 서울시 전체에서 가장 낙후되어있다고 평가받는 '서남권'을 미래 첨단도시로 개발하겠다! 앞으로 서남권 개발 방향성:  서울시 주도 주거, 업무, 상업 시설 통합 개발 / 민간 주도 재개발, 재건축  서남권 부동산 시장 동향: 서남권 대개조 호재는 시장에 바로 반영되지는 않는 분위기