제네시스박

2024.03.26 11:00

세금/절세

👨‍🏫 분양권 당첨 시, 놓치면 안 되는 절세 포인트!


😎 유튜브 세무/회계 구독 1위의 부동산 세금 전문가 제네시스박이 돈버는 절세 비법을 알려드려요.

오늘은 분양권 당첨 시, 꼭 알아야 할 절세 전략에 대해 함께 알아볼까요?


 

“만약, 디퍼아(디에이치 퍼스티어 아이파크)에 당첨되면 세금은 얼마나 나올까?”

 

혹시 이런 생각해 보신 적 있으신가요? 물론 ‘당첨되고 나서 고민해도 늦지 않다’라고 대부분 말씀하시겠지만, 생각보다 따져봐야 할 부분이 많을 수도 있습니다. 이유는 분양권이 주택은 아니지만 ‘주택 수'에 포함돼서입니다. 게다가 그 주택 수란 취득세, 양도세가 모두 다릅니다.

 

 

📍 분양권 취득시 취득세 중과 조심!

 

구체적으로 주택 분양권을 ‘20.8.12 이후(해당일 포함) 취득하였다면 ‘취득세 주택 수' 산정 시 포함이 됩니다. 따라서 다른 주택 취득세 중과를 유도할 수 있는 것은 물론, 해당 주택 분양권 자체가 역시 취득세 중과를 부담해야 할지도 모르죠.

 

‘양도세 주택 수'에서는 그 기준일이 ‘21.1.1 입니다. 즉 다른 주택 양도세 비과세 판단 시 ‘21.1.1 이후 취득한 주택 분양권이 있다면 해당 분양권이 주택 수에 산입되어 다른 주택 비과세가 깨질 수도 있다는 의미입니다.

 

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(그림 1) 분양권 주택 수 구분

 

(그림 1)에서 보시는 것처럼 주택 분양권은 언제 취득했는지에 따라 주택 수 포함되는 기준이 달라집니다. 이미 현재는 ‘24년도이므로 주택 분양권을 취득하면 취득세, 양도세 주택 수에 모두 포함이 되는 것이죠.

 

예를 들어 현재 2주택자가 디퍼아에 당첨되면 어떻게 될까요? 디퍼아 잔금 전에 기존 2주택을 모두 처분하면 디퍼아 잔금 시 1주택이므로 3%(9억 초과 시) 취득세만 내면 될까요? 안타깝지만 그렇지 않습니다.

 

지방세법에서는 주택 수 산정 시 ‘분양계약일'을 기준으로 하기에 그렇습니다. 따라서 가장 관심이 많았던 132A 타입(51평형)에 당첨이 되면 분양가가 22억 정도 되므로 13.4%(3주택 + 조정 + 전용 84 초과) 취득세율을 적용하면 약 3억 원의 취득세를 부담해야 합니다. 따라서 이 경우에는 종전 주택을 먼저 처분하고 분양권 당첨이 되거나, 아니면 해당 분양권 잔금 시 세대 분리된 가족 등에게 주택 수를 분리해야 할 것입니다.

 

 

📍 분양권 취득 시 양도세 이슈

 

양도세 역시 이슈가 될 수 있습니다. 가령 종전 주택이 1채 있는 상태에서 디퍼아에 당첨이 된다면 당첨일로부터 3년 내 종전 주택을 처분하면 종전 주택 비과세가 가능합니다. 이에 대한 비과세 특례는 소득세법시행령 156조의 3에 나와 있는데 요건이 모두 맞아야 합니다.

 

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(그림 2) 분양권 포함시 비과세 전략

 

보시는 것처럼 종전 주택이 1채가 있고, 1년이 지난 후에 분양권을 취득했다면 그로부터 3년 내에 종전 주택 A를 매각해야 합니다. 이때 A 주택은 2년 이상 보유(취득 당시 조정이면 2년 거주)와 같은 1주택 비과세 요건을 당연히 갖춰야 합니다.

 

따라서 종전 주택이 2채 이상이거나, 혹은 비과세 판단 시 포함되는 주택 분양권(‘21.1.1 이후 취득분)을 가지고 있어서 위 조건과 맞지 않다면 해당 주택을 처분한 후에 종전 주택을 매각해야 비과세가 가능합니다.

 

취득세와 다른 부분은, 취득세는 ‘시점 과세'라고 해서 해당 물건을 취득하는 시점을 기준으로 과세가 결정됩니다. 반면, 양도세는 대원칙은 ‘양도 당시'를 기준으로 합니다. 즉 다주택 상태라 하더라도 비과세를 받고자 하는 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 처분함으로써 요건을 어느 정도 갖출 수 있다는 점입니다.

 

물론 기존에는 다주택 상태에서 다른 주택을 모두 처분하더라도 추가 2년을 더 있어야 했지만, ‘22.5.10 이후 양도분부터는 이러한 제약이 없어졌으니, 종전보다는 비과세 받기가 수월해졌다고 보실 수 있습니다.

 

 

📍 분양권 취득 시 절세 방법

 

이상의 내용을 정리해 볼까요? 디퍼아 같은 분양권에 당첨된다면 정말 좋은 일이겠죠? 앞으로도 이런 사례가 종종 나올텐데요, 앞으로 당첨되실 분들께 미리 축하 말씀을 드립니다.

 

다만, 종전 주택이 많은 상태에서 당첨이 된다면 취득세 중과에 해당될 수 있으므로 조심하세요. 그렇다고 무작정 종전 주택을 처분할 수도 없는 일이니, 취득세 부분을 미리 살펴보고 청약에 임하시길 바랍니다.

 

마찬가지로, 보유하고 있던 종전 주택 중 반드시 비과세를 받아야 하는 경우가 있다면 이 역시 유의하셔야 합니다. 양도차익 3억이면 양도세는 대략 1억, 차익 5억이면 부담해야 할 양도세는 대략 2억이 넘어갑니다. 이런 경우라면 비과세를 놓쳐서는 안 될 텐데요, 해당 주택을 매각 하기 전 비과세 요건을 꼭 확인하시고 매각하시기를 바랍니다.

 

이렇듯 주택 분양권은 매수 하기 전, 그리고 다른 주택 매각 전 꼭 2번 이상 검증하시기를 바랍니다. 다들 원하시는 단지에 좋은 결과 생기시길 바랍니다. 감사합니다.

 

 

 

  • 분양권은 주택이 아니지만 주택 수에 포함되며 이때 취득세, 양도세 기준이 다름
  • 즉, 다주택 상태에서 분양권을 취득하면 취득세 중과가 될 수 있으며,
  • 사전계획 없이 분양권 취득 시 기존주택 비과세를 못 받을 수도 있으므로 주의해야 

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