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양도소득세 납부와 관련해 ‘1가구 1주택 비과세’는 특례 규정이다. 납세자들이 이를 오해해 실수하는 사례가 적지 않아 지난번에 이어 추가로 살펴본다.

먼저 ‘상생임대주택’에 대한 특례 규정이다. 1가구 1주택 비과세는 주택을 2년 이상 보유해야 한다는 기본 전제가 있다. 취득 시점 조정대상지역이라면 보유 기간 중 2년 이상 거주해야 한다는 조건이 있다. 다만 직장이나 자녀 학업 등의 문제로 실거주할 수 없는 경우가 발생할 수 있다. 이럴 때는 소유 주택에 대해 ‘상생임대차’ 계약을 고려해 볼 수 있다. 이를 통해 거주한 것으로 간주하는 1가구 1주택 비과세 특례 규정을 적용받을 수 있기 때문이다. 그런데 이때 상생임대차 특례를 주택임대차 보호법상의 갱신권과 함께 고려하면서 실수하는 사례가 발생하고 있다.

상생임대주택 특례를 적용받기 위해서는 우선 주택을 취득한 뒤 한 차례 임대차 계약(종전 계약)이 있어야 한다. 또 종전 계약에서 5% 이내로 임대료 인상을 제한한 ‘상생임대차 계약’을 특정 기간(2021년 12월 20일부터 2026년 12월 31일)에 체결하고, 임대가 시작돼야 한다.

이러면 기본 조건은 갖추게 된다. 이후 이 상생임대차 계약이 끝난 뒤 주택을 매도하면 비과세 특례 규정을 적용받을 수 있다. 그런데 주택임대차 보호법상 갱신권으로 세입자가 2년 임차 후 2년 추가로 거주할 수 있다는 점을 고려해 상생임대차 계약을 체결하고 아직 계약 기간이 끝나기도 전에 서둘러 매도해 1가구 1주택 비과세 특례를 적용받지 못하는 사례가 있다. 상생임대차 계약 기간 중 주택을 매도해 잔금을 받으면 임대 기간 2년을 채우지 못한 것이므로 비과세 혜택을 받지 못하고 양도소득세가 발생한다.

‘거주주택 비과세’ 특례와 관련해서도 실수할 수 있다. 2년 이상 거주한 주택이 있고, 임대 등록한 주택이 2채 이상 있는 경우 다주택자라 하더라도 거주주택 비과세 특례를 적용받아 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다. 이때도 ‘장기임대주택’이라면 세법상 의무 임대 기간을 충족해야 한다. 그런데도 “임대주택에 대해 매수자가 승계하는 경우 매도가 가능하다”와 같은 다른 규정 내용을 잘못 이해해 세법상 의무 임대 기간을 충족하지 못해 양도세가 추징되는 사례가 있다.

1주택을 보유한 상태에서 조합원 입주권 또는 분양권을 취득할 때의 특례 규정도 살펴보자. 이때 조합원 입주권 등을 취득하고 3년 이상 지난 뒤 종전 주택을 매도하는 경우 비과세 특례를 받을 수 있다. 단 조합원 입주권 등으로 신축되는 주택에 준공일로부터 3년 이내 입주해 1년 이상 거주해야 한다. 거주 시작은 준공일로부터 3년 이내면 되는 사후 관리 규정이다. 이 같은 사후 관리 규정을 준수하지 못해 기존에 비과세로 신고했던 양도세가 추징되는 사례가 나오고 있다.

내용이 복잡하거나 사후 관리 규정이 있는 비과세 특례는 담당 세무서에서 그 조건 등을 꼼꼼히 확인한다. 따라서 완벽하게 세법에서 정한 규정을 모두 준수해야 비과세가 될 수 있다는 점을 반드시 명심해야 할 것이다.

김성일 리겔세무회계 대표