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올해 국내 호텔 시장 투자 관심이 높아졌다. 다만 서울을 중심으로 3·4성급 호텔에 집중되는 모양새다.

상업용 부동산 종합 서비스 기업 알스퀘어 리서치센터(센터장 류강민)는 이런 내용을 담은 '2025 호텔 시장 리포트: 서울, K-웨이브 타고 럭셔리 호텔 허브로'를 발간했다고 18일 밝혔다.

보고서에 따르면 올해 서울·부산·제주 지역의 호텔 거래금액은 약 1조8000억원으로 집계됐다. 이는 지난해 같은 기간보다 약 4500억원 감소했다. 호텔 자산에 대한 관심이 최근 몇 년 중 가장 높았던 점을 감안하면 거래 규모는 기대에 못 미쳤다.

지역별로는 서울 거래 집중 현상이 뚜렷했다. 서울에서 다수의 거래가 성사된 반면, 부산과 제주는 전년과 유사하거나 감소한 수준에 그쳤다.

서울 호텔 거래의 가장 큰 특징은 3·4성급 호텔 중심의 거래다. '포포인츠 바이 쉐라톤 조선 서울역', '신라스테이 마포', '코트야드 메리어트 서울 남대문' 등 구로·마포·홍대·서울역 일대를 중심으로 200억원대 소규모 딜부터 4000억원대 대형 딜까지 다양한 규모의 거래가 이뤄졌다. 과거 5성급 호텔 거래가 시장 전체를 주도했던 것과 다른 양상이다.

가격 지표에서도 이러한 흐름이 확인된다. 서울 관광호텔의 평당 매매가는 2024년 이후 평균 2800~3000만원에서 형성되고 있다. 객실당 가격(PPP) 역시 최근 시장에서 5억원 이상이 일반적인 거래 기준으로 자리 잡았다. 다만 이런 거래는 단순 보유 목적이 아닌, 브랜드 재정비와 리모델링을 전제로 한 운영 목적 매입이 주를 이뤘다.

매입 주체도 달라졌다. 과거에는 호텔을 직접 운영하려는 기업과 투자 목적의 자산운용사가 함께 시장에 참여했다. 하지만 올해는 자산운용사가 매입을 주도했다. GIC, 골드만삭스, 인베스코 같은 해외 기관투자자들이 국내 호텔 자산에 자금을 투입하기 시작했다. 이들은 호텔을 운영해 수익을 내면서 동시에 중장기적으로 가치가 오르면 매각해 차익을 얻는 전략을 취하고 있다.

중장기적으로는 인바운드 수요 확대가 호텔 시장 구조 변화를 이끌 요인으로 지목된다. 2025년 방한 외국인 수는 10월 기준 1582만 명이다. 2019년 동기 대비 123만 명 증가하며 역대 최대치를 경신할 전망이다. 서울·부산·제주의 호텔 지출액 역시 1월~11월 기준 9854억 원을 기록해, 연말 성수기를 감안하면 연간 1조 원을 상회할 가능성이 높다. K-컬처 확산과 함께 의료·헬스케어 서비스 경쟁력에 기반한 'K-메디컬' 수요 증가도 호텔 수요를 뒷받침하고 있다.

최규정 리서치센터 연구원은 "호텔 산업은 숙박 기능을 넘어 운영 역량과 브랜드 경쟁력이 성과를 좌우하는 자산으로 진화하고 있다"며 "2030년 전후 글로벌 럭셔리 호텔 브랜드들이 국내에 대거 진출해 서울이 럭셔리 호텔 허브로 위상을 높일 수 있는 계기가 될 것"이라고 했다.

이송렬 한경닷컴 기자 yisr0203@hankyung.com