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오피스텔이 다시 주목받고 있다. 과열된 아파트 시장에 고강도 규제가 이어지면서다. 오피스텔은 건축법상 비주택이다. 규제 사각지대에 있단 의미다.

11일 부동산 리서치업체 부동산R114에 따르면 상반기 전국 오피스텔 거래는 2만1022건(계약일 기준)으로 2022년 상반기 이후 약 3년 만에 2만건 이상의 거래를 회복했다.

2022년 금리 상승 기조에 부동산 매매심리가 위축됐고 전국적으로 비주택 전세 사기 악재까지 겹치면서 하반기 오피스텔 거래량은 1만5934건을 기록해 직전 연도 대비 절반으로 급감했다.

2023년 수도권 주요 아파트 가격에 수요가 몰리면서 가격이 올랐지만, 오피스텔은 상대적으로 회복이 더뎠다. 다만 최근 아파트와 유사한 주거 환경을 갖추면서도 가격 부담이 적은 오피스텔로 실거주 수요와 투자 관심이 선회하고 있다.

오피스텔도 아파트와 마찬가지로 공급 물량이 적다. 내년 전국에 입주를 준비 중인 오피스텔은 총 1만1762실이다. 2010년 7482실 이후 16년 만에 최저다. 분양에서 입주까지 2~3년의 시차를 고려하면 최근 이어져 온 분양물량 급감 현상이 오피스텔 공급 절벽 실현에 직접적인 요인으로 작용하고 있다. 오피스텔 공급 위축 현상은 단기간 내 해소되기 어려울 전망이다.

오피스텔 임대수익률은 회복 중이다. 올 3분기 기준 전국 오피스텔 임대수익률은 4.76%다. 2021년 누적된 오피스텔 공급량으로 인해 수익률이 저점(4.47%)을 기록한 이후 4년 연속 상승세다. 비아파트 시장에 전세 사기 우려가 커지며 월세 거래에 대한 선호가 높아진 데다 6·27 대책에 따른 강화된 대출 규제로 전국적으로 전세 매물이 줄고 '전세의 월세화' 현상이 가속하면서 오른 월세가 수익률을 끌어올린 것으로 해석된다.

강화한 아파트 규제도 오피스텔의 관심을 높이는 요인이다. 정부는 급등한 집값을 안정시키기 위해 출범 4개월 만에 세 차례의 부동산 대책을 연달아 발표하며 아파트에 대한 규제 강도를 한층 높이고 있다.

규제 환경 속에서 오피스텔은 건축법상 비주택인 준주택에 해당해 대출·청약·세금 규제에서 비교적 자유로워 실수요자들에게 새로운 주거 대안이자 투자 선택지로 급부상하고 있다. 오피스텔은 여전히 LTV(주택담보인정비율) 70%가 적용돼 자금 조달이 유리하다. 아파트와 유사한 평면 구조와 바닥 난방, 발코니, 고급 커뮤니티 시설 등을 갖춰 아파트 주거환경을 대체할 만하다. 전입 의무가 없어 실거주뿐만 아니라 임대 목적의 자산 운용 수단으로도 활용할 수 있다.

오피스텔 시장은 회복할 것이란 전망이다. 다만 유의할 점도 있다.

장선영 부동산R114 책임연구원은 "지난해부터 이어진 오피스텔에 대한 규제 완화 흐름과 올해 반대로 강화된 수도권 주요 지역 아파트 규제가 맞물리면서 오피스텔 시장의 긍정적 분위기 전환이 기대되는 시점"이라면서 "여기에 늘어난 수요와 급격히 감소하는 공급이 겹치며 2026년 오피스텔 시장은 활기를 되찾을 것"이라고 했다.

그는 다만 "오피스텔은 재건축이나 리모델링이 현실적으로 어려우며 아파트에 비해 가격 상승 여력이 제한적이어서 장기적인 미래가치나 투자성과 측면에서 아파트의 완전한 대체재로 보기에는 한계가 있다"며 "규제지역 내에서 반사이익이 기대되는 신축 위주의 '똘똘한 물건'을 선별하는 투자 안목이 필요한 시점"이라고 했다.

그러면서 "오피스텔에 대한 투기적 수요가 확대될 경우 규제 대상에 포함될 가능성이 있어 향후 정책 방향에 따라 시장의 향방을 면밀히 관찰하며 한발 앞서 움직이는 혜안이 필요하다"고 분석했다.

이송렬 한경닷컴 기자 yisr0203@hankyung.com