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최근 주택 가격 상승의 배경에 역대 최대 수준으로 풀린 유동성과 금리 인하 기조가 있다는 분석이 나왔다.

주택산업연구원은 지난 20년 동안 주택 매매가격에 영향을 미치는 요인을 단순상관계수로 비교해본 결과, 유동성이 가장 큰 영향을 줬다고 4일 밝혔다.

유동성은 시중통화량(M2) 기준 0.5의 상관계수를 보였다. 이어 주택수급(0.38), 금리(-0.35), 경제성장률(0.15) 순으로 집계됐다.

지역별로는 수도권 집값이 금리(-0.55), 유동성(0.54), 주택수급(0.34), 경제성장률(0.14) 순으로 금리와 유동성의 영향이 더 큰 것으로 나타났다.

주산연은 수도권의 경우 주택 가격이 상대적으로 비싸고 봉급생활자가 많기에 주택 구입 시 금융기관 대출 의존도가 더 높기 때문으로 풀이했다.

또한 최근 10년 사이에는 유동성과 금리의 영향력이 더 커지고 있다. 2005년부터 2014년까지 10년간은 주택 가격과 요인별 상관계수가 유동성(0.39), 주택수급(0.32), 금리(0.12), 경제성장률(0.12) 순이었다.

하지만 2015년부터 2024년 사이에는 유동성(0.62), 금리(-0.57), 주택수급(0.47), 경제성장률(0.17) 순으로 재편됐다.

이는 시중에 통화량이 많이 풀렸고, 내 집 마련에서 주택담보대출을 활용하는 비율이 늘었기 때문으로 보인다.

전국에서 내 집 마련할 때 주택담보대출을 사용하는 비중은 2012년 35.7%에서 2018년 49.1%, 2022년 55.6%까지 확대됐다.

2022년 3.25%로 높아졌던 기준금리는 이후 3.5%까지 오른 뒤 한동안 유지됐다. 지난해 10월부터 네 차례 인하를 거쳐 현재는 2.5%를 유지 중이다.

또한 올해 9월 M2는 4430조5000억원으로 역대 최대를 기록했다. 전년 같은 기간에 비해서는 8.5% 늘었다. 통상 유동성이 늘면 자산 가격과 물가가 오른다.

주산연 김덕례 주택연구실장은 "주택 가격을 안정시키려면 단기적으로 유동성과 금리를 적정하게 관리해야 한다"며 "수급 균형은 중장기적으로 중요하다"고 말했다.

오세성 한경닷컴 기자 sesung@hankyung.com