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최근 '똘똘한 한 채' 선호가 강화되면서 10·15 부동산 대책에도 불구하고 강남권에서는 신고가 거래가 급증하고 있는 것으로 나타났습니다. 서울 전역이 토지거래허가구역으로 묶였고 아파트 주택담보대출 규제도 더 강화되었지만, 10·15 대책 이후 한 달 동안 강남 3구에서는 402건에 달하는 신고가 거래가 발생했다고 합니다.

강남 3구에서는 송파구가 213건으로 가장 많았고, 강남구 102건, 서초구 87건이 뒤를 이었습니다. 10·15 부동산 대책에도 신고가 거래가 계속 발생하는 것은 대출에 영향을 받지 않는 현금부자들이 똘똘한 한 채를 선호하고 있기 때문으로 해석할 수 있습니다.

그러면 현금을 충분히 보유한 수요층이 선호하는 똘똘한 한 채는 뭘까요. 오픈AI의 대규모언어모델(LLM) 챗GPT에게 물어보니 똘똘한 한 채는 입지·학군·교통·생활편의·미래개발 가치가 압도적으로 뛰어난 아파트를 의미한다고 답변했습니다. 구체적인 단지를 짚어주기도 합니다.

강남구에서는 '은마', '대치아이파크', '래미안대치하이스톤', '청담현대', '압구정현대' 등이 꼽혔습니다. 삼성동 국제업무지구 개발의 수혜가 예상되는 주변 아파트도 추천 대상이었습니다. 서초구에서는 '아크로리버파크', '반포자이' 등이 초강자로 지목됐고 잠원동 '신반포' 단지들과 '래미안원베일리'도 추천됐습니다. 송파구에서는 잠실 '엘스', '리센츠', '트리지움'과 잠실 마이스 개발 예정 단지가 언급됐습니다.

비강남권에서도 유망 지역이 꼽혔는데, 용산구의 '한남더힐', '나인원한남', 용산역세권 개발 수혜 단지, 마포구 공덕·아현 뉴타운(마래푸 등), 성동구 성수전략정비구역 및 '트리마제', '아크로포레스트' 등이 언급됐습니다. 여의도와 목동 재건축 단지 또한 모두 '가격 방어력이 뛰어난 지역'으로 평가됐습니다. 이 모든 곳이 공통적으로 불황에서도 가격이 잘 버티기 때문에 '똘똘한 한 채' 조건에 부합한다는 게 챗GPT의 평가였습니다.

이러한 똘똘한 한 채를 가지려면 입지 분석 능력과 현금흐름 관리 등을 바탕으로 한 정확한 판단과 재무적 준비, 매수 타이밍 등이 중요하다고 조언했습니다. 결국 챗GPT는 똘똘한 한 채를 서울 핵심 입지에서 미래가치가 확실한 아파트 한 채로 규정했습니다. 이러한 설명을 종합해 보면 왜 수많은 대책에도 강남 집값이 쉽게 내려가지 않는지 이해할 수 있습니다.

아울러 수도권과 지방의 주택 가격 격차가 더 커지지 않도록 하기 위해서는 보다 근본적인 구조 개선책이 필요함을 보여주는 대목이기도 합니다. 조만간 실효성 있는 대책이 다시 마련되기를 기대해 봅니다.

<한경닷컴 The Moneyist> 최원철 한양대 부동산융합대학원 특임교수

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