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민주사회주의 성향의 조란 맘다니가 미국 뉴욕시장에 당선되면서 뉴욕 부동산 시장은 다시 한번 구조적 변곡점을 맞고 있습니다. 그의 공약은 임대료 동결과 고소득층·법인에 대한 증세를 앞세운 ‘서민 중심’ 정책으로 보이지만, 실제 시장에 미치는 파장은 단순한 규제 확대를 넘어 자본의 이동 방향 자체를 흔드는 변화로 이어지고 있습니다. 뉴욕의 정책 변화는 이제 도시 내부의 현안을 넘어 글로벌 자본 흐름을 재편하는 중요한 변수로 부상하고 있습니다.

맘다니 당선 직후 남부 플로리다 부동산 시장이 빠르게 반응한 것도 같은 흐름입니다. 개발 비용 상승, 노동조합의 강경 노선, 치안 불안 등 기존 부담에 더해 고소득층 대상 추가 2% 소득세 부과안이 제시되면서, 뉴욕은 고액 자산가들에게 점차 ‘고비용 거주지’로 인식되고 있습니다. 이들은 세 부담이 낮은 플로리다나 텍사스로의 이전을 현실적 대안으로 검토하고 있으며, 이러한 이동 가능성은 플로리다 시장의 기대 심리를 자극하고 있습니다. 물론 플로리다 역시 높은 생활비와 공급 부족이라는 구조적 한계를 안고 있어 단순한 대체지로만 보기는 어렵습니다.

한편, 뉴욕의 규제 환경과 그 한계를 보여주는 사례도 속속 드러나고 있습니다. 월스트리트저널(WSJ)은 최근 임대료 안정화 법률이 사실상 재산권을 침해한다고 주장하는 소송이 제기됐다고 보도했습니다. 규제 임대료 때문에 필요한 수리비조차 회수할 수 없어 공실로 방치된 임대 안정화 유닛이 뉴욕 전역에서 2만6000호에 달한다는 사실은, 규제가 본래 의도와 달리 시장 공급을 잠식하는 역설적 결과를 낳고 있음을 보여줍니다. 연방 대법원이 이 문제에 관심을 보이면서, 규제 체계 자체의 지속 가능성도 불확실한 요소로 떠오르고 있습니다.

그렇다고 이러한 변화가 시장 위축이나 기회 소멸로 이어진다고만 보기는 어렵습니다. 오히려 정치적 불확실성이 커질수록 급매물이 등장하며, 투자자가 정상 가치 대비 유리한 조건으로 자산을 확보할 수 있는 드문 시점이 만들어지기도 합니다. 특히 임대 안정화 비중이 높은 자산은 규제와 수익성 리스크가 구조적으로 결합되어 있어 피해야 하지만, 경비·관리 체계가 안정적인 코옵(Co-op·건물 전체의 소유권은 조합이 갖고 조합의 승인을 받아 지분을 매매하는 방식), 고급 콘도미니엄, 임대 안정화 비중이 낮은 다가구주택, 그리고 복합용도 빌딩은 규제 변화의 충격을 상대적으로 덜 받는 방어적 자산으로 평가됩니다. 이러한 자산들은 불확실성의 파고 속에서도 수요 기반이 쉽게 흔들리지 않아 장기적 가치 보존 측면에서도 우위를 갖습니다.

세제 변화도 중요한 변수입니다. 맘다니가 제안한 주 법인세율 인상안(7.25%→11.5%)은 법인 명의 자산의 세후 현금흐름과 순수익률을 낮출 수 있으며, 이는 자본환원율 조정으로 이어져 자산 가치에 하향 압력을 가할 가능성이 있습니다. 이러한 불안은 이미 거래 지표로 나타나고 있으며, 실제로 2025년 2분기 맨해튼 다가구 시장의 총 거래액은 42.4% 감소했습니다. 다만 이 같은 정책은 뉴욕주 의회의 승인을 거쳐야 하므로 즉각 시행되지는 않을 전망이며, 이 기간은 투자자가 자산 구조를 재정비할 수 있는 전략적 시간으로 활용될 수 있습니다.

결국 ‘맘다니 효과’는 뉴욕 부동산 시장에 위기와 기회가 동시에 존재하는 복합적 딜레마를 형성하고 있습니다. 규제가 시장을 요동치게 만들지만, 그 움직임 속에서 새로운 기회가 모습을 드러내기도 합니다. 중요한 것은 정치적 소음에 휘둘리는 것이 아니라, 그 속에서 드러나는 가격의 비대칭성을 정확하게 읽어내는 능력입니다. 뉴욕이 흔들리는 지금이야말로, 준비된 투자자에게는 오히려 가장 결정적인 순간이 될 수 있습니다.

<한경닷컴 The Moneyist> 김용남 글로벌PMC(주) 대표이사 사장

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