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부동산 시장은 정부의 정책·규제 영향을 크게 받는 시장이지만 결국 수요의 힘이 작동하기 마련입니다. 시장경제는 사람들이 각자의 목적을 위해 거래하는 과정에서 '보이지 않는 손', 즉 수요와 공급에 따른 가격 질서가 형성되기 때문입니다. 한경닷컴은 매주 수요일 '주간이집' 시리즈를 통해 아파트 종합 정보 플랫폼 호갱노노와 함께 수요자가 많이 찾는 아파트 단지의 동향을 포착해 전달합니다. [편집자주]

서민들의 내 집 마련이 갈수록 어려워지고 있습니다. 서울에서는 분양가상한제를 적용한 국민평형(전용 84㎡) 아파트조차 분양가가 27억원에 달하고, 수도권 주요 지역의 일반 분양가도 20억원을 훌쩍 넘고 있습니다. 불과 몇 년 전이었다면 '고분양가' 논란이 일던 수준이 이제는 '뉴노멀'로 자리 잡은 셈입니다.

12일 아파트 종합정보 앱(응용프로그램) 호갱노노에 따르면 11월 첫째 주(3~9일) 서울 서초구 반포동 '래미안트리니원'은 방문자 3만9139명으로 전국 1위를 기록했습니다. 반포주공1단지 3주구를 재건축한 이 단지는 전용면적 84㎡ 기준 분양가가 최고 27억4900만원에 달했지만, 인근 시세는 60억원 수준이어서 최대 30억원의 시세차익이 기대되는 ‘로또 청약’으로 관심을 모았습니다.

대출 규제로 인해 25억원 이상의 현금이 필요하다는 점이 한계로 지적됐지만, 지난 10일 특별공급 276가구 모집에 2만3861명이 몰려 평균 86.4대 1의 경쟁률을 기록하는 등 뜨거운 인기를 드러냈습니다. 같은 날 특공에 나선 경기 성남시 분당구 정자동 '더샵분당티에르원'도 방문자 2만9850명을 기록하며 3위 단지로 이름을 올렸습니다. 전용 84㎡ 최고 분양가가 26억8400만원에 달했지만, 55가구 모집에 900명이 청약하면서 16.3대 1의 경쟁률을 썼습니다.

서울과 경기를 막론하고 수도권 주거 선호 지역에서 20억원대 분양가는 더 이상 '비정상'으로 여겨지지 않는 분위기입니다. 이러한 배경에는 공사비 급등과 자금 조달 비용 증가가 있습니다. 한국건설기술연구원에 따르면 주거용 건축비 지수는 4년 전보다 13.6% 상승했고, 재건축·재개발 단지의 공사비는 평당 1000만원을 넘는 경우가 속출하고 있습니다. 여기에 프로젝트파이낸싱(PF) 금리 상승과 자재비 인상, 공급 부족 우려까지 겹치며 분양가는 널뛰고 있습니다.

이러한 흐름은 광명뉴타운에서 직접적으로 체감할 수 있습니다. '힐스테이트 광명11(가칭)'은 전용 84㎡ 기준 16억4100만원으로 분양에 나섭니다. 모델하우스 개관 사흘 만에 1만5000명이 다녀가고, 호갱노노에서는 방문자 3만6136명을 기록해 2위를 차지할 정도로 많은 관심을 받는 곳입니다. 지역 내에서는 '합리적인 분양가'라는 평이 주를 이룹니다.

다만 앞서 분양한 광명뉴타운 단지들과 비교하면 분양가는 세 배 가까이 비쌉니다. 2017년 광명뉴타운 첫 분양 단지였던 '광명아크포레자이위브' 같은 평형 분양가는 5억5400만원이었습니다.

'트리우스광명'은 2023년 전용 84㎡를 11억8600만원에 분양했다가 고분양가로 미분양을 겪었는데, 올해 9월 15억7600만원으로 분양한 '철산역자이'는 정당계약 시작 보름 만에 완판됐습니다. 경기권에서도 평당 4000만원대 분양가가 뉴노멀로 받아들여지는 시대가 된 것입니다.

이러한 가격 상승은 실수요자의 내 집 마련 문턱을 크게 높이고 있습니다. 정부가 규제지역 주택담보인정비율(LTV)을 70%에서 40%로 낮추고, 주택담보대출 한도를 15억원 이하 주택 6억원, 15억~25억원 4억원으로 제한하면서, 어렵사리 청약에 당첨되더라도 자금 마련이 쉽지 않은 상황입니다.

이 때문에 청약 자체를 포기하는 움직임도 뚜렷해지고 있습니다. 한국부동산원에 따르면 올해 9월 기준 청약통장 가입자는 2634만명으로, 2022년 6월 이후 약 220만명 줄었습니다. 전국 아파트 1순위 평균 청약 경쟁률도 2020년 26.8대 1에서 올해 7.1대 1로 급감했습니다. '당첨돼도 살 수 없다'는 인식이 확산한 결과입니다.

전문가들은 치솟는 분양가가 청년층과 신혼부부의 내 집 마련 의지를 꺾고 있다고 진단합니다. 다만 어떠한 경우에도 실거주할 한 채는 필요한 만큼, 내 집 마련 자체를 포기해선 안 된다고 당부합니다.

심형석 우대빵연구소 소장은 "실거주 수요까지 투기로 몰아가는 현 정부에서는 내 집 마련이 갈수록 어려워질 가능성이 크다"면서도 "내 집이 아니라도 빌려서 살 남의 집을 찾아야 하고, 전·월세 또한 집값에 영향을 받는 만큼 내 집 마련을 포기하는 것은 정답이 될 수 없다"고 조언했습니다.

오세성 한경닷컴 기자 sesung@hankyung.com