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최근 발표된 주택시장 안정화 대책에 따라 서울 전역과 경기도 일부 지역이 토지거래허가구역으로 지정됐다. 토지거래허가구역 지정 제도는 부동산 투기를 억제하고 토지를 합리적으로 이용하기 위한 공공 규제 장치다. 관련 근거는 ‘부동산 거래신고 등에 관한 법률’이며, 같은 법 시행령과 시행규칙에 세부 절차가 규정돼 있다.

이 법에 따라 국토교통부 장관 또는 시·도지사는 토지의 투기성 거래가 성행하거나 거래 가격이 급등하는 등 공익상 필요가 있다고 판단되면 일정 지역을 일정 기간 동안 토지거래허가구역으로 지정할 수 있다.

허가 대상 지역은 서울 전역과 경기도 내 12개 지역이며, 허가 대상은 허가구역 내 아파트와 동일 단지 내 아파트가 1개 동 이상 포함된 연립·다세대 주택이다. 기존 2025년 3월 서울시가 지정한 토지거래허가구역 허가 대상은 아파트에 국한됐지만, 이번 조치로 연립과 다세대 주택까지 범위가 확대됐다.

토지거래허가구역으로 지정되면 일반 부동산 거래와 비교해 어떤 행정적·사법적 유의 사항이 있을까?

우선 토지거래허가구역 내에서 토지의 소유권이나 지상권을 이전하거나 설정하는 계약을 체결하려는 당사자는 법에서 정한 절차에 따라 공동으로 관할 시장·군수 또는 구청장의 허가를 받아야 한다. 허가를 받은 사항을 변경할 경우에도 동일하게 허가가 필요하다. 다만 무상으로 이뤄지는 증여나 신탁 등은 원칙적으로 허가 대상에서 제외된다. 또한 거래 대상 토지가 허가 공고 대상이 아닌 경우도 허가 의무에서 제외된다.

정부는 지난 10월 15일 토지거래허가구역 지정과 함께 실거주 의무 및 대출 규제를 포함한 행정적 통제 방안을 발표했다. 이에 따라 허가 대상 주택을 거래할 때 내국인은 물론 외국인도 취득일로부터 2년간 실거주 의무를 진다. 이를 위반하면 이행강제금이 부과되거나 허가가 취소될 수 있다.

또한 토지거래허가구역 내 비주택담보대출의 담보인정비율(LTV)은 40%로 강화됐다. 실거주 의무란 주거용 토지를 매수한 경우 2년간 직접 거주해야 하며, 해당 기간 동안 매도하거나 임대를 줄 수 없다. 따라서 매수하려는 주택에 임차인이 있을 시 전세 계약이 종료된 이후가 아니면 실거주 의무를 이행할 수 없다는 점을 유의해야 한다. 특히 대항력 있는 임차인이 존재하면 매수인은 기존 임대차 계약의 임대인 지위를 승계하게 되며, 임대차 기간이 종료될 때까지 계약을 임의로 해지할 수 없다. 이 경우 실거주 의무를 이행하는 것이 사실상 불가능할 수 있다.

법적으로 가장 주의할 점은 허가 여부에 따라 매매 계약의 효력 자체가 달라진다는 것이다. 허가를 요하는 토지거래허가구역 내에서 체결된 매매 계약은 허가받기 전까지는 법률상 효력이 발생하지 않는 ‘유동적 무효’ 상태다. 이후 허가를 받으면 계약은 소급하여 유효가 되며, 허가가 불허되면 계약은 확정적으로 무효가 된다. 즉 해당 계약은 행정 요건이 충족되지 않은 ‘미완성 법률행위’로 존재하다가 허가라는 행정적 요건이 충족될 때 비로소 완전한 법적 효력을 갖게 된다.

결국 토지거래허가구역 지정 제도는 공익을 위해 개인 간 거래에 일정한 제약을 가하는 장치다. 이를 위반할 경우 거래의 법적 효력에 영향을 미치거나 행정적 불이익이 발생할 수 있는 만큼 허가 제도의 취지와 절차를 정확히 이해하는 것이 안전한 거래의 첫걸음이다.