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[배준형의 밸류업 클래스]

안녕하세요. 여러분의 부동산 주치의, 배준형 수석전문위원입니다.

이번 시간에는 투자자분들이 가장 많이 하는 질문,
“꼬마빌딩은 어느 지역에, 어떤 상품을 사야 하나?”에 대한 해답을 드리고자 합니다.

이 질문은 부동산 실무에서 가장 어려운 숙제이자, 시장의 방향성을 꿰뚫는 핵심 주제이기도 합니다.
오늘은 불확실한 시장 속에서도 진정한 가치를 찾아내는 객관적이고 실전적인 투자 가이드를 제시해드리겠습니다.



고금리 시대, 여전히 유효한 실물 자산 ‘꼬마빌딩’

최근 몇 년간 꼬마빌딩(중소형 빌딩) 시장은 고금리 장기화와 경기 둔화로 인해 거래량이 급감하고
지역 간 양극화가 뚜렷하게 나타나고 있습니다.
하지만 그럼에도 불구하고 꼬마빌딩은 인플레이션 헤지(Hedge) 수단으로서의 매력과 견고한 임대수익(Cash Flow), 그리고 장기적 자본 이득(Capital Gain)이라는 3대 핵심 가치를 여전히 지니고 있습니다.
즉, 단순한 추격 매수가 아니라 거시경제 환경과 미시적 입지 분석에 기반한 선별적 투자, 이것이야말로 지금 같은 시장에서 ‘생존’과 ‘성공’을 가르는 기준이 됩니다.

[1] ‘입지의 힘’이 만든 결과 — 불패 신화 그 이후

꼬마빌딩 투자에서 입지(Location)는 성공의 90%를 좌우합니다. 특히 지금과 같이 하락 국면이 이어지는 시기에는 우수한 입지의 방어력이 더욱 빛을 발합니다.
이 시기에는 단순히 과거의 ‘불패 신화’를 좇기보다 미래 가치가 검증된 지역을 선별하는 안목이 필요합니다.

[2] 성장과 환금성을 겸비한 전략 지역 — ‘서울 3대 비즈니스벨트’

장기적인 자본 이득(Capital Gain)과 최상위 환금성(Liquidity)을 노린다면 서울의 3대 핵심 업무지구, 즉 강남(GBD), 여의도(YBD), 도심(CBD)을 우선 고려해야 합니다.
이 지역들은 시장이 불안정할수록 “질로의 도피(Flight to Quality)” 현상이 강화되며 자금이 다시 모이는 구조적 강점을 갖고 있습니다.

① 견고한 수요 기반
대기업, 금융기관, 스타트업 등 상시적인 고급 오피스 수요가 존재하며 이는 낮은 공실률과 높은 임대료로 이어집니다.

② 지속적 개발 동력
GTX, 도시재생 등 인프라 확충 호재가 끊이지 않으며 지가 상승의 장기적 모멘텀이 꾸준히 유지됩니다.

③ 압도적 환금성
상위 자산가층이 집중된 지역으로 매각 시점에도 수요층이 두터워 불황기에도 빠른 현금화가 가능한 시장입니다.

이들 지역에서는 단순 매입보다는 저평가된 건물이나 리모델링(Value-Add) 가능한 자산을 선별적으로 공략하는 것이 핵심 전략입니다.

토지 효율이 낮은 낡은 건물을 밸류업(Value-Up)으로 전환할 수 있다면, 수익성과 안정성을 동시에 잡을 수 있습니다.

[3] 안정적인 현금 흐름을 원한다면 — ‘항아리 상권’을 보라

공격적인 시세 차익보다 안정적인 임대수익을 중시하는 투자자라면, 대규모 아파트 단지 배후의 항아리 상권이 좋은 대안입니다.

항아리 상권은 말 그대로 고정적이고 폐쇄적인 소비 수요를 품고 있어 외부 경기나 트렌드 변화에 덜 민감합니다.

① 수요 안정성
대규모 아파트 단지 주민이라는 확실한 고정 수요층이 경기 침체기에도 꾸준히 유지됩니다.

② 임차인 구성의 안정성
병원, 학원, 마트, 프랜차이즈 등 생활 밀착형 업종이 중심을 이루어 장기 계약 유지와 임차인 교체 리스크가 낮습니다.

③ 투자 포인트
핵심 역세권보다는 약간 벗어난 이면도로형 건물이 상대적으로 매입가 부담은 낮으면서도 공실 위험이 적은 ‘꾸준한 수익형 자산’으로 자리합니다.
이런 자산은 현금 흐름 중심의 자산 관리형 투자자에게 매우 적합한 선택입니다.

‘묻지마 투자’는 없다 — 목적형 전략이 답이다

결국 꼬마빌딩 투자의 성패는 ‘무엇을 사느냐’보다 ‘왜 사느냐’에 달려 있습니다.
자신의 투자 목적이 시세차익(Capital Gain)인지, 혹은 현금 흐름(Cash Flow)인지를 명확히 정의해야 합니다.
그 후에
① 핵심 도심에서 질적 자산을 확보하거나,
② 안정 상권에서 꾸준한 수익을 창출하는 방향으로
맞춤 전략을 세워야 합니다.

지금의 변동성 시장은 위기이자 기회입니다.
입지의 구조적 강점과 안정적 수요 기반을 읽어낸다면, 이 불확실한 시대에도 진정한 자산 가치를 지켜내는 ‘똘똘한 한 채’의 주인공이 될 수 있습니다.

문의: landvalueup@hankyung.com / 02-3277-9856

한경부동산밸류업센터 landvalueup.hankyung.com

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