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10·15 부동산 대책(10·15 주택시장 안정화 방안)의 풍선효과가 예상보다 강하게 나타나면서 일선 현장이 바쁘게 움직이고 있습니다. 광범위한 규제지역으로 인해 풍선효과가 제한적일 것이라는 평가가 많았지만, 현장의 반응은 달랐습니다. 서울과의 접근성이 획기적으로 개선되는 교통 호재가 있는 역 주변에서 강한 풍선효과가 발생하고 있습니다. 동탄, 구리, 안양, 용인 등이 대표적인 지역입니다.

내년 분구가 예정된 화성시 동탄2신도시는 풍선효과로 가장 주목받는 지역입니다. 대책 발표 이전부터 상승 흐름을 타고 있었지만, 규제를 비껴갔습니다. 추가 규제가 나오기 전에 빨리 사야 한다는 조급함도 주택 수요자들을 내몰고 있습니다. 동탄역과 주변 시범단지 집주인들은 호가를 높이고 매물을 거둬들이기 바쁩니다.

더 큰 문제는 이 열기가 역세권이 아닌 지역까지 확산하고 있다는 점입니다. 동탄 인근에 주택을 마련하려던 수요자들이 동탄으로 돌아섰으며, 지방 수요까지 가세하면서 풍선효과가 강하게 나타나는 듯합니다. 안양역이 있는 안양시 만안구, 구리역을 중심으로 한 구리시, 기흥역의 용인시 기흥구까지 이러한 움직임은 비교적 강하게 나타나는 중입니다.

10·15대책이 발표되고 난 후 현장에는 풍선효과와 함께 특이한 현상이 감지됩니다. 보통 강력한 규제가 나오면 집주인들은 지금 팔아야 한다는 불안감에 매물을 더 내놓고 매수자들은 관망세로 돌아섭니다. "급매 없나요"라는 전화만 오는 것이 정상입니다. 하지만 지금은 반대의 현상이 벌어집니다. 집주인은 매물을 거둬들이고 매수자들은 오히려 조급해지면서 매수 행렬에 더 적극적으로 참여합니다.

심지어 규제 지역이 아닌 측면에서의 풍선효과도 발생하는 중입니다. 서울 전역과 경기 12곳을 토지거래허가제(토허제)로 묶었지만, 사각지대가 존재합니다. 토허제는 허가구역 내에서 일정 면적을 초과하는 토지를 거래할 때 지자체장의 승인을 받아야 하는데 그 기준이 되는 면적은 주거지역과 상업지역이 다릅니다. 주거지역은 6㎡, 상업지역은 15㎡라서 상업지역에 들어선 주상복합 등은 주거지역에 비해 상대적으로 규제에서 벗어납니다.

이미 단톡방 등 SNS에는 이런 아파트의 이름이 돌아다니고 있습니다. 여의도에 있는 한 아파트는 시세가 40억원을 웃돌지만, 풍선효과를 기대하고 있습니다. 왕십리에 있는 한 단지는 일부 동이 상업지역에 속하면서 규제를 벗어나기도 했습니다. 이런 정보들이 빠르게 확산하면서 틈새를 찾으려는 주택수요(풍선효과)는 일파만파로 번지고 있습니다. 그만큼 주택수요가 강하다는 의미입니다.

실제로 최근 3년간의 아파트 거래량은 이전 3년간에 비해 많이 줄었습니다. 수도권은 더욱 심각한데, 2019년부터 2021년까지 3년간 거래된 아파트가 189만채인데 반해 최근 3년간인 2022년에서 2024년 3년 동안은 98만채에 그쳤습니다. 경기도는 무려 99.4%나 줄었습니다. 이 수요는 주택시장에 계속 누적되고 있습니다.

주식시장과 다르게 주택시장은 어떤 형태로든 수요자가 남아있습니다. 매매가 아니라면 전세, 그조차 아니라면 월세로라도 존재해야 합니다. 내가 집을 사지 않더라도 임대차계약을 통해 월세로 거주한다고 주택시장에 영향을 주지 않는 것은 아닙니다. 전세와 월세가 오르면 집값도 올라갑니다. 이렇게 누적된 주택수요는 여건이 갖춰진다면 언제든지 다시 매매 시장으로 돌아올 수 있습니다.
우리는 일반적으로 관망 수요라고 표현하지만 사실 주택시장에 관망 수요는 없습니다. 대기수요가 더 맞는 이야기입니다. 이미 매입할 아파트가 결정되었고 자금조달 계획마저 정해졌다면 언제든지 시장에 진입할 수 있습니다. 이렇게 강한 주택수요를 규제해서 눌러만 놓는다고 문제가 해결되지 않습니다.

수요 분산이 필요합니다. 현재 서울로 몰리는 주택수요를 분산하기 위한 다양한 방법을 고민해야 합니다. 가장 쉽게 할 수 있는 방법은 지방으로 돌리는 겁니다. 그렇게 하기 위해서는 특단의 혜택을 제공해야 합니다. 지금의 1주택 특례는 현장에서 작동하지 않는 의미 없는 대책입니다. 1주택자가 어떻게 지방으로 가서 아파트를 사겠습니까. 주택 수를 고려하지 않는 혜택을 주어야 합니다. 지방 주택에 대해 세금, 대출의 특혜를 주어서 똘똘한 한 채에 대한 수요를 분산시켜야 합니다.

안타깝게도 현 정부는 서울로 수요를 몰리게 만드는 정책만 쓰고 있습니다. 매물을 줄이면서, 서울 아파트로 몰리는 수요를 줄이지 못한다면 풍선효과보다 더 무서운 서울 수요 집중을 경험하게 될 것입니다. 부동산 시장 안정의 골든 타임이 지나가고 있습니다.

<한경닷컴 The Moneyist> 심형석 우대빵연구소 소장·美IAU 교수

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