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10·15 부동산 대책으로 서울 25개구 전역이 토지거래허가구역으로 묶였다. 이들 지역에선 전세를 끼고 집을 사는 갭투자가 전면 금지됐다. 다만 서울 일부 지역에선 아직 전세를 끼고 집을 살 수 있는 것으로 확인됐다. 서울 내 여러 단지가 가능하지만 동대문구가 주목받는다.

29일 네이버 부동산과 현지 부동산 공인중개업소 등에 따르면 서울시 동대문구 전농동 '청량리롯데캐슬SKY-L65(2023년 입주·1425가구)'와 바로 옆에 있는 용두동 '청량리역한양수자인그라시엘(2023년 입주·1152가구)', '청량리역해링턴플레이스(2023년 입주·220가구)' 등 3개 단지가 토지거래허가구역 규제를 받지 않는 상황이다.

동대문구청은 이들 단지에 "지난 15일 시행된 '주택시장 안정화 대책'에 따라 우리 구 전역이 조정대상지역, 투기과열지구 및 토지거래허가구역으로 지정됐음을 알린다"면서도 "상업지역에 있는 청량리역 롯데캐슬 SKY-L65, 청량리역 한양수자인 그라시엘 등은 각 가구의 대지지분이 15㎡를 초과할 경우에만 토지거래계약허가 대상임을 안내드린다"고 했다.

현행 토지거래허가구역 지정 기준은 주택 면적이 아니라 대지 지분이 기준이다. 주거지역의 경우 6㎡, 상업지역은 15㎡를 초과하면 허가 대상이다. 이들 아파트는 모두 주상복합 아파트로 상업지역에 있다. 이들 단지 내 가구의 대지지분은 15㎡를 초과하지 않아 토지거래허가구역 규제를 피하게 된 셈이다.

전농동에 있는 A 공인 중개 대표는 "롯데캐슬과 한양수자인, 해링턴플레이스 등은 가구의 대지 지분이 15㎡를 넘지 않아 토지거래허가구역 규제를 피하게 됐다"며 "전세를 끼고 집을 사는 게 가능하다"고 말했다.


전농동 일대 부동산 공인중개업소에 따르면 청량리롯데캐슬SKY-L65 전용면적 84㎡ 매매가격은 17억~28억원까지 꽤 넓은 범위로 형성이 됐다. 이 가운데 실제로 거래가 되는 가격대는 19억~20억원 사이다.

입주 2년차가 넘어간 단지가 초기 입주장 때 맞춰진 전세들이 많다. 통상 6억~7억5000만원선이다. 현재 세입자가 있는 가구를 매수하려면 12억원 전후가 필요하다. 만약 집주인이 사는 집을 매수하면서 세입자를 맞춘다고 가정하면 요즘 전세 시세인 8억~8억5000만원 정도를 맞출 수 있다. 갭을 더 줄일 수 있는 셈이다.

갭투자가 가능한 단지로 지목이 됐지만 현장 분위기는 생각보다 조용한 편이다. 먼저 가격이 너무 높다는 게 걸림돌이다.

전농동 B 공인 중개 관계자는 "이번 10·15 규제가 나오긴 전 바짝 매수세가 몰렸다"며 "전용 84㎡ 기준 6월 만해도 17억원 초반대에 거래됐던 게 10월 들어선 18억원대까지 올랐다"며 "입주 초기 맞춰진 전세도 많아 전셋값을 빼더라도 필요한 자금이 너무 많다. 이에 문의는 많지만 거래로 이어지진 않고 있다"고 말했다.

대출 규제도 거래에 영향을 주고 있단 설명이다. 용두동에 있는 C 공인 중개 관계자는 "현금을 마련해 전세를 끼고 매수하더라도 추후 실거주를 위해 세입자를 내보낼 때도 문제가 된다"며 "세입자 퇴거대출로는 전세 보증금을 조달할 수 없기 때문"이라고 말했다.

토지거래허가구역 규제에서 벗어난 곳들은 동대문구에 있는 단지 말고도 꽤 있다. △강남구 도곡동에 있는 '타워팰리스' △도곡동 '아카데미스위트' △송파구 잠실동 '갤러리아팰리스' △용산구 원효로 '용산 더프라임' △서초구 서초동 '서초센트럴아이파크' △중구 입정동 '힐스테이트세운센트럴' △마포구 도화동 '마포한화오벨리스크' 등도 토지거래허가구역 규제를 피한 곳이다.


다만 이들 단지도 예상보다는 잠잠하다. 전문가들은 이들 단지에 매수세가 붙지 않는 것에 대해 주상복합 단지가 가진 한계 때문이라고 지적했다.

정보현 NH투자증권 Tax센터 부동산 수석위원은 "주상복합 아파트는 저층부엔 상업시설이고 위쪽으로는 주택이 있기 때문에 준공 초기엔 실수요자들에게 관심을 많이 받는다"며 "아파트와 달리 입주 때부터 모든 게 다 갖춰져 살기 편하기 때문"이라고 말했다.

이어 "하지만 입주 연차 기준 10년차 정도가 되면 가치가 떨어지기 시작한다"며 "이미 고밀개발이 됐기 때문에 재건축의 여지가 없고, 주변에 개발될 가능성도 적기 때문"이라고 지적했다.

그러면서 "아직은 정부가 추가 규제를 내놓을 수도 있기 때문에 현시점에선 토지거래허가구역 규제에서 벗어났지만, 추후엔 규제로 다시 묶일 수도 있다"며 "잠깐 살기엔 괜찮을지 몰라도 오래 들고 가기엔 부적절한 게 사실"이라고 평가했다.

이송렬 한경닷컴 기자 yisr0203@hankyung.com