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정부가 주택시장 과열을 잡기 위해 규제지역을 대폭 확대하고 주택담보대출을 집값에 따라 차등 제한하는 강력한 수요 억제책을 내놨다. 보유세·거래세 조정이라는 향후 세제 개편 방향도 제시했다.

16일 부동산 업계에 따르면 정부는 전날 발표한 '주택시장 안정화 대책'을 통해 기존 강남·서초·송파·용산 4개 자치구에 더해 서울의 나머지 21개 자치구와 경기도 12개 지역을 새롭게 조정대상지역 및 투기과열지구로 지정했다. 이들 지역은 오는 20일부터 토지거래허가구역으로도 묶여 3중 규제를 받게 된다.

대출 규제도 강화한다. 주택담보대출에서 주택 가격에 따라 대출 한도가 차등 적용된다. 15억 이하 주택은 6억원, 15억~25억 이하 주택은 4억원, 25억 이상 주택은 2억원으로 제한됐다.

세제 부문에서는 보유세·거래세 조정 방향이 제시됐다. 정부는 시행 시기와 폭을 면밀히 검토하겠다는 입장이지만, 부동산 업계에서는 규제지역 확대를 통해 세제 강화 효과를 일부 내고 있다는 평가가 나온다.

규제지역 내 1가구 1주택자의 양도세 비과세 요건은 기존 '2년 보유'에서 '2년 보유 + 2년 거주'로 강화됐다. 다주택자는 기본세율(6~45%)에 2주택 20%P(포인트), 3주택 이상은 30%포인트의 중과세율이 적용된다. 장기보유특별공제도 배제된다.

이로 인해 매도 여건이 악화되면서, 정부가 의도한 다주택자 매물 출회가 오히려 지연될 수 있다는 우려도 나온다. 보유세와 거래세를 낮춰 매물 출회를 유도해야 하지만, '세금으로 부동산을 잡지 않겠다'는 기조를 유지해온 만큼 최후의 수단으로 남겨둘 가능성이 있다.

정부는 부동산 세제 운영 방향 연구용역을 발주하고, 관계부처 태스크포스(TF)를 구성해 개편의 방향과 시기, 순서를 검토하기로 했다. 일각에서는 이전 정부에서 양도세 완화를 추진할 때 더불어민주당이 '부자 감세'라며 반대했던 만큼 거래세 조정이 취득세 완화 수준에 그칠 것이라는 관측도 내놓는다.

업계 관계자는 "다주택자 매물 출회를 유도하려면 거래세 완화 등 실질적인 조치를 조속히 결정해야 한다"고 말했다.

오세성 한경닷컴 기자 sesung@hankyung.com