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정부가 서울 전역과 광명·과천·하남 등 경기권 12개 지역을 규제 지역 및 토지거래허가구역으로 지정하기로 했다. 앞으로 이들 지역에서는 집을 사려면 허가를 받아야 한다. 세제 규제가 포함되지 않은 것을 제외하고 문재인 정부 당시 부동산 규제보다 강력하다는 평가가 나온다.


국토교통부·기획재정부·금융위원회·국무조정실·국세청은 15일 서울 세종로 정부서울청사에서 부동산관계장관회의를 열고 이런 내용을 담은 '주택시장 안정화 대책'을 발표했다.

서울 강남 3구(서초·강남·송파구)와 용산구를 포함한 서울 25개 자치구 전체와 경기도 12개 지역(과천시, 광명시, 성남시 분당구·수정구·중원구, 수원시 영통구·장안구·팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시)이 16일부터 조정대상지역과 투기과열지구로 묶인다. 또 20일부터 내년 12월 31일까지 토지거래허가구역으로 지정된다.

이번 대책은 서울 전역과 경기권 주요 지역을 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역 동시에 지정한 것이 핵심이다. 세금 및 대출뿐 아니라 실거주 목적이 아닌 투자까지 틀어막았다는 평가다.

특히 이들 지역이 토지거래허가구역으로 일제히 지정되면서 앞으로 이들 지역에서 주택을 살 때는 지자체의 허가를 받아야 한다. 토지거래허가구역은 투기가 우려되는 지역에 대해 주택을 포함한 토지 거래 시 관할 시·도지사 또는 시장·군수·구청장의 허가를 받도록 의무화한 제도다. 허가받기 위해서는 2년간 실거주 목적임을 증명해야 한다. 갭투자 등으로 주택을 사려는 경우 허가가 나지 않아 사실상 거래가 불가능하다. 주택 매매 계약 전 토지거래허가신청서를 제출하고 관할 구청장 등의 허가를 받아야 계약 체결 및 소유권 이전이 가능하다.

이들 지역에서는 주택담보인정비율(LTV)이 40%로 제한된다. 다주택자에 대한 취득세·양도세 중과, 실거주 의무 강화도 유지된다. 정부는 이 같은 전면 규제가 "비규제 지역으로 풍선효과가 번지는 것을 막기 위한 불가피한 결정"이라고 설명했다.

전반적인 대출 규제도 강화된다. 수도권·규제지역의 시가 15억 원 초과~25억 원 이하 주택은 4억 원, 25억 원 초과 주택은 2억 원으로 주택담보대출 한도가 차등 적용된다. 15억 원 이하 주택은 현행 6억 원으로 유지된다. 수도권 및 규제 지역 내 주담대 스트레스 금리는 기존 1.5%에서 3.0%로 상향 조정된다. 전세대출에도 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 적용된다. 1주택자 임차인이 전세대출을 받을 경우 이자 상환분이 DSR에 반영된다.


이번 대책은 문재인 정부 부동산 규제와 비교해도 강력하다는 평가가 나온다. 문재인 정부 때는 토지거래허가구역을 주로 강남 일부 지역이나 특정 재건축 단지 등 핀셋 규제 형태로 지정했다. 이 때문에 이른바 '똘똘한 한 채'에 몰리는 등 부작용도 적지 않았다. 서울 및 경기 주요 지역을 토지거래허가구역으로 지정하면서 실거주 외 투자 수요를 원천적으로 차단하는 효과를 노린 것이란 분석이다.

여기에 고가 주택에 대한 주댁담보대출 한도가 집값에 따라 직접적으로 삭감되는 것도 문재인 정부 규제와 다른 점이다. 문재인 정부는 2019년 12·16 대책에서 15억 원 초과 아파트에 대한 주담대를 금지했다. 단순 금지였던 문재인 정부 정책과 달리 이번 대책은 고가 주택에 대출 가능 금액 자체의 상한선을 두어 대출 총액을 더욱 정교하고 강력하게 제한했다는 분석이다. 똘똘한 한 채도 용납하지 않겠다는 뜻으로 풀이된다.

차주별 DSR 산정 시 사용하는 스트레스 금리가 1.5%에서 3%로 조정되는 것도 문재인 정부 규제보다 더 강력해진 부분이다. DSR 규제 자체는 문재인 정부 때 도입됐다. 이번에 스트레스 금리가 올라가면서 대출 심사 시 예상 금리는 높아질 수밖에 없다. 대출 가능 금액은 그만큼 더 줄어들게 되는 것이다. 실수요자를 포함한 전반적인 대출 수요를 더 강하게 억제하는 효과를 기대할 수 있다.

다만 문재인 정부가 종합부동산세와 양도소득세를 즉각적으로 대폭 인상하며 시장에 세제 충격을 준 것과는 달리 이번 대책에는 보유세와 거래세 개편을 향후 검토 과제로 미뤘다. 김병철 기획재정부 재산소비세정책관은 이날 기자간담회에서 "부동산정책 목표가 국민 주거 안정이기 때문에 이를 위해서는 어떤 정책 수단도 사용할 수 있다"라고 말했다. 그러면서 "세제는 가급적 최후 수단이고 주택 가격 안정을 위해 세제를 활용하는 것은 신중해야 한다는 것이 기본 입장"이라며 "구체적인 개편 방안과 시기·순서는 시장 영향과 과세 형평 등을 감안해 마련할 것"이라고 덧붙였다.

조미현 기자 mwise@hankyung.com