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정부가 서울 전역과 경기 12개 지역을 조정대상지역과 투기과열지구, 토지거래허가구역으로 지정했다. 시장에서는 과감한 규제지역 지정으로 풍선효과를 차단했다는 평가가 나온다.

정부는 서울 전역과 경기 △과천시 △광명시 △성남시 분당·수정·중원구 △수원시 영통·장안·팔달구 △안양시 동안구 △용인시 수지구 △의왕시 △하남시를 조정대상지역 및 투기과열지구, 토지거래허가구역으로 지정한다고 15일 밝혔다. 조정대상지역 및 투기과열지구는 16일부터, 토지거래허가구역은 20일부터 효력이 발생한다.

주택시장 과열이 발생하고 있거나 과열이 확산할 우려가 있는 지역을 규제지역과 토지거래허가구역으로 지정했다는 것이 정부의 설명이다. 시장 과열이 발생한 지역만 규제지역으로 묶을 경우 인접 지역으로 풍선효과가 발생할 것을 우려한 조치로 풀이된다.

앞서 지난 3월 강남 3구(강남·서초·송파구)와 용산구가 토지거래허가구역으로 지정되자 '마용성'(마포·용산·성동) 기운데 규제를 빗겨 난 마포구와 성동구 집값이 가파르게 오른 바 있다. 이들 지역은 인접한 한강 벨트 집값 상승세로 이어져 서울 집값을 크게 끌어올렸다.

한국부동산원에 따르면 올해 하반기 들어 지난달까지 서울에서 가장 높은 아파트값 상승률을 보인 지역은 5% 오른 성동구다. 같은 기간 광진구(3.5%)와 마포구(3.1%), 양천구(2.8%) 등 한강 벨트 지역은 서울 평균 상승률인 1.9%는 물론 서초구(2.8%)와 용산구(2.74%) 마저 넘어서는 상승률을 보였다.

하지만 정부가 서울 전역과 인접 경기 지역까지 토지거래허가구역으로 지정하면서 이전과 같은 풍선효과를 예상하긴 어려워졌다는 평가가 나온다. 대한건설정책연구원 이은형 연구위원은 "규제지역 지정으로 인한 풍선효과는 인접지에 제한적으로 발생한다"며 "외곽까지 풍선효과가 발생해 수도권 전역이 폭등할 것이라고 보기는 어렵다"고 진단했다.

심형석 우대빵부동산연구소 소장도 "강남 3구와 용산을 규제지역으로 지정하자 마용성에 풍선효과가 발생한 바 있다"며 "정부가 이를 감안해 규제지역을 과감하게 지정한 것으로 보인다"고 설명했다. 그러면서 "토지거래허가구역으로 지정되는 20일까지 막대한 매수세가 쏠릴 것"이라면서도 "서울 전역과 경기권까지 토지거래허가구역으로 지정됐기에 이후 풍선효과는 크게 줄어들 것"이라고 내다봤다.

다만 규제 효과가 사라지면 강남 집값이 재차 급상승할 것으로 우려했다. 심 소장은 "이미 시장에 학습효과가 크기에 규제 충격이 오래 지속되리라 기대하긴 어렵다"며 "강남이나 노원이나 같은 규제가 적용된다면 자금이 어디로 쏠릴지는 명약관화"라고 지적했다.

전·월세 시장이 불안해지는 부작용도 우려된다. 신한 프리미어 패스파인더 양지영 전문위원은 "토지거래허가구역을 전면적으로 확대하면서 이들 지역에서는 임대 목적의 매입이 막힌다"며 "가뜩이나 1기 신도시 등 도심 정비사업으로 이주 수요가 늘어나는 가운데 민간 임대 물량이 급감하면 전·월세가 동반 상승할 수 있다"고 꼬집었다. 이어 "세입자 선택지가 줄면서 전세에서 반전세로, 반전세에서 월세로의 전환이 가속하며 세입자 부담이 늘어날 것"이라고 우려했다.

오세성 한경닷컴 기자 sesung@hankyung.com