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앞으로 서울 전역과 경기 12개 지역에서 전세를 낀 주택 거래(갭투자)가 전면 금지된다. 정부가 부동산 시장 과열을 막기 위해 규제지역과 토지거래허가구역을 동시 지정하면서 매매를 앞둔 예비 수요자에겐 각종 제약이 뒤따를 전망이다. 정부는 여기에 더해 부동산 자금출처 조사를 강화하는 등 가수요의 수도권 진입을 확실하게 차단하겠다는 계획이다.

정부는 15일 오전 부동산 관계장관회의를 통해 ‘주택시장 안정화 대책’을 발표했다. 현재 서울 강남 3구(강남·서초·송파)와 용산구에만 적용돼 있는 조정대상지역·투기과열지구를 서울 전역과 경기도 12개 지역에 적용하는 게 핵심이다. 경기도에서는 과천시와 광명시, 성남시 분당구·수정구·중원구, 수원시 영통구·장안구·팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시가 대상이 됐다.

조정대상지역과 투기과열지구로 지정되면 주택담보대출 LTV(담보인정비율)가 70%에서 40%로 줄어든다. 유주택자는 아예 대출을 받을 수 없다. 전세대출도 1주택자의 한도가 2억원으로 제한된다. 전세대출 보증비율은 80%, 조건부 전세대출은 아예 금지된다. 신용대출을 1억원 이상 받은 사람은 1년 동안 규제지역 내 주택을 구입할 수 없다.

또 조정대상지역 내 주택의 다주택자는 취득세가 최대 12%까지 중과된다. 또 양도소득세는 중과되고 및 장기보유특별공제에서도 배제된다. 전매제한은 3년간 적용된다. 청약을 할 때도 조정대상은 재당첨 제한이 7년, 투기과열지구는 10년으로 규제된다. 아파트를 구입할 때에는 자금조달계획서와 입주계획을 신고해야 하고 증빙자료도 의무 제출해야 한다.

정비사업도 영향을 받을 전망이다. 재건축 조합원당 주택 공급수가 1주택으로 제한된다. 또 재개발·재건축 조합원의 지위양도가 제한돼 정비사업 단지 내 매매가 줄어들 전망이다.

토지거래허가구역 지정에 따른 규제도 적용된다. 서울 전역과 경기 12개 지역에서는 앞으로 구입 후 2년간 실거주 의무가 생긴다. 실거주를 해야 하기 때문에 사실상 전세를 낀 매매가 불가능해진다. 의무를 위반하면 이행강제금이 부과되거나 허가가 취소될 수 있다. 또 투지거래허가구역 내 비주택담보대출의 LTV는 70%에서 40%로 축소된다. 특히 기존에는 아파트만 토지거래허 대상으로 지정했는데, 이번 조치에서는 아파트에 더해 아파트와 동일 단지에 속한 연립·다세대까지 대상이 확대됐다.

국토부 관계자는 “서울시와 경기도도 부동산 가격 상승 상황에 대한 우려가 컸다”며 “더 늦기 전에 신속하게 규제에 나서야 한다는 공감대가 있었고, 토지거래허가구역 지정에 대해서도 공감했다”고 설명했다.

유오상 기자 osyoo@hankyung.com