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서울 25개 자치구가 조정대상지역, 투기과열지구 등 부동산 규제지역으로 묶인다. 2023년 초 서울 강남 3구(서초·강남·송파구)와 용산구를 제외한 전역이 조정대상지역 등에서 해제된 지 2년여 만이다.

14일 업계에 따르면 정부는 이번주 서울 전 지역을 규제지역으로 지정하는 내용을 담은 패키지 수요억제책을 발표한다. 최근 집값이 크게 오른 서울 성동구, 마포구, 광진구 등을 조정대상지역과 투기과열지구로 묶는 동시에 일부 지역을 토지거래허가구역으로 규제하는 방안이 유력하다. 성남 분당과 과천 등 과열된 경기 남부권에도 비슷한 강도의 규제를 도입한다. 6·27 대출 규제와 9·7 공급 대책 등에도 집값이 과열 양상을 보이자 한 달여 만에 초강도 억제책을 내놓는 것이다.

정부는 과거 규제지역을 지정하는 과정에서 풍선효과가 발생해 집값 불안이 가중된 만큼 규제지역 범위를 최대한 넓히기로 한 것으로 전해졌다. 추가 대출 규제와 불법 의심거래 조사 강화, 부동산 세제 방향성과 관련한 내용도 나올 것으로 전망된다.

이재명 대통령은 이날 주재한 국무회의에서 부동산시장 과열을 경고했다. 이 대통령은 최근 서울 등 수도권을 중심으로 한 부동산 가격 상승 흐름과 관련해 “너무 과대 평가되고 있다. 폭탄 돌리기 아닌가”라며 “언젠가는 일본처럼 될 가능성이 매우 높다”고 말했다. 이어 “부동산 투기로 재산을 늘려보겠다는 건 이제 과거 생각”이라며 “반드시 사고가 나게 돼 있다”고 했다. 이 대통령은 “생산적 금융으로 방향 전환을 하고 투자도 합리적으로 길게 보고 하도록 사회 전체의 분위기와 판단을 바꿔야 한다”고도 말했다. 과도한 부동산 쏠림을 막는 동시에 유동 자금이 자본시장으로 유입되게 하려는 차원의 발언으로 해석된다.정부가 서울 전역을 규제지역과 토지거래허가구역으로 확대 지정하는 등 초강수를 내놓은 것은 그만큼 시장 과열이 심각하다고 판단했기 때문이다. 여기에 추가 대출 규제와 세제 방향성까지 포함하는 고강도 종합 규제가 동시에 이뤄진다. 정부 내에서는 과도한 규제에 따른 부작용보다 핀셋 규제로 인한 ‘풍선 효과’를 더 경계하는 모습이다.

14일 국토교통부와 정치권 등에 따르면 정부는 서울 전역과 경기 성남시 분당 및 과천시 등 수도권 일부를 대상으로 규제 지역 확대를 준비 중이다. 현재 투기과열지구와 조정대상지역은 강남 3구(강남·서초·송파구)와 용산구만 해당한다.

지난 12일 열린 고위급 당정협의회에서는 서울 전역으로 규제지역을 넓히는 데 따른 부작용을 우려하는 목소리가 여당을 중심으로 나왔다. 과도한 규제로 민심이 악화하면 내년에 치러질 지방선거에서 불리해질 수 있다는 것이다.

그러나 정부는 문재인 정부 시절 발생한 풍선 효과가 재발하지 않도록 규제지역 범위를 서울 전역으로 확대해야 한다는 뜻을 고수한 것으로 알려졌다. 김윤덕 국토부 장관도 전날 열린 국회 국토교통위원회 국정감사에서 규제지역 확대 여부를 묻는 말에 “불가피하다는 생각을 하고 있다”고 언급했다. 정치권 관계자는 “지난 문재인 정부에서 핀셋 규제로 대책 때마다 지역을 확대했지만 풍선 효과만 강했던 점을 고려한 결정”이라며 “서울 전역뿐만 아니라 수도권 일부까지 추가 적용해 부작용을 원천 차단하려는 의도”라고 설명했다.

서울 전역이 조정대상지역, 투기과열지구로 지정되면 현재 70%까지 가능한 주택 담보인정비율(LTV)이 40%로 낮아진다. 1주택자가 추가로 주택을 매수하면 취득세 중과 대상이 된다. 여기에 토지거래허가구역 지정까지 이뤄지면 분양권 3년 전매 제한과 2년 이상 실거주 의무가 추가로 부여된다. 사실상 전세를 낀 매매(갭투자)가 금지되는 것이다.

이처럼 고강도 규제를 내놓는 것은 지난 6·27 대책과 9·7 공급대책이 시장에서 별다른 효과를 보이지 못했기 때문이다. 오히려 한강벨트(서울 성동·마포) 등으로 과열 분위기가 번지자 시장에서 즉각 반응이 나올 수 있도록 하겠다는 것이다. 정부 관계자는 “토지거래허가구역 확대 지정 등에 대해서도 이미 내부 검토가 끝났다”며 “풍선 효과를 어떻게 없앨 수 있는지에 집중해 대책을 마련하는 중”이라고 말했다.이번 대책에는 부동산 규제지역 확대에 더해 대출 규제와 세제 방향성까지 포함될 예정이다. 수요 측면에서 정부 대책을 우회할 틈을 만들지 않겠다는 포석이다. 구윤철 부총리 겸 기획재정부 장관은 13일 국정감사에서 “공급보다도 수요 측면에서 쓸 수 있는 정책을 발표할 것”이라고 말했다. 공정시장가액비율(공시가격 중 세금 계산에 실제 반영하는 비율) 조정 등 세금을 건드리는 방안이 포함되냐는 질문에는 “일단은 방향성만 제시할 것”이라고 일축했다.

정부가 준비 중인 주요 대책으로는 6억원인 주택담보대출 한도를 4억원으로 축소하고 전세대출을 총부채원리금상환비율(DSR)에 포함하는 방안이 거론된다.

이재명 대통령이 거론한 부동산 시장 교란에 대한 엄정 대응 계획도 제시될 예정이다. 신설을 준비 중인 부동산 감독 조직이 대표적이다. 김용범 대통령실 정책실장은 “여러 대책이 있지만 부동산 시장과 관련한 감독 조직을 신설하는 방안도 포함될 것”이라고 말했다.

이유정/한재영/김형규/유오상 기자