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최근 신축 브랜드 대단지 아파트의 인기가 높아지고 있습니다. 주변보다 분양가격이 비싸 초기에는 부진을 겪던 곳도 1년만 지나면 마감되어 버립니다. 처음에는 비싸게 보였던 분양가격이 추후 공사비가 상승하자 저렴하게 인식되기 때문입니다.

재건축 단지들의 분담금도 공사비 상승에 따라 빠른 속도로 오르고 있습니다. 최근 서울 압구정2구역이 재건축 추정 분담금을 공개했는데, 현재 61평 소유자가 63평을 분양받을 때 분담금이 2024년에는 5억7328만원이었지만 올해는 8억7416만원으로 3억원 급등했습니다. 공사비가 지난해 기준 평당 1000만원에서 올해 1150만원으로 올라간 여파인데, 내년이면 얼마나 더 오를지 우려됩니다.

정부의 건설 현장 안전관리 강화와 노란봉투법 영향, 그리고 기후변화에 따른 폭염이나 폭우 시 공사중단에 따른 공기 연장, 태양광 설치 등 제로에너지 건축물 5등급 이상 의무화 등으로 공사비가 더 크게 상승할 것이라는 전망이 나옵니다. 결국 재건축은 주변 시세가 공사비만큼 오르는 한강 벨트 지역만 큰 문제 없이 될 것 같다는 얘기마저 나옵니다.

그래서 최근 여의도 대교아파트도 평당 공사비를 1120만원으로 책정하고, 성수전략정비구역 1지구는 평당 1132만원, 2지구는 1160만원으로 책정했다고 합니다. 마포로1구역 10지구도 공사비가 평당 1050만원으로 책정되며 대부분 정비사업장 평당 공사비 평균이 1000만원을 돌파했습니다. 하지만 공사비가 매년 폭등하면서 현재는 비례율이 100%를 넘는다 해도 준공 시점에서는 분담금 폭탄을 맞을 수 있다는 우려 역시 커지고 있습니다.

특히 분양가상한제가 적용되는 강남 3구(강남·서초·송파구) 등 규제지역에서는 일반분양가격이 '로또'라고 불릴 만큼 저렴합니다. 조합원들이 일반분양자 공사비를 대신 내줘야 할 정도입니다. 서울 지역 정비사업장 전체 평당 공사비 평균이 1년 만에 12.3% 상승했는데, 분양가상한제에서는 분양가격이 매년 10%씩만 오르는 탓입니다.

그렇기에 대부분 선진국에서는 재개발·재건축을 찾아보기 어렵습니다. 싱가포르는 한국의 주공아파트처럼 낡은 아파트가 많지만, 재건축은 고사하고 리모델링도 할 수 없습니다. 일본 도쿄도 재건축을 찾아볼 수 없고 아자부다이힐스와 같은 재개발만 장기간에 걸쳐 추진되는 상황입니다.

수요는 많지만, 공급은 점차 어려워지는 이러한 상황들을 종합하면 서울 집값은 폭등할 수밖에 없습니다. 지금 재건축을 추진하는 곳들도 분담금이 확정되는 관리처분인가 시점에서는 크게 오른 공사비 때문에 좌초할 우려가 있습니다. 많이 늘어난 분담금을 감당하지 못한다면 자칫 청산 대상이 될 수 있는 탓입니다.

이렇다 보니 최근 분양하는 브랜드 대단지에는 많은 수요가 몰리고 있습니다. 분양가격이 확정되어 있기에 공사비가 더 오르더라도 문제가 없고, 지금은 다소 비싸더라도 준공 시점에서는 오히려 저렴할 수 있기 때문입니다. 최근 광명시 '철산역자이'도 국민 평형(전용면적 84㎡)이 15억원이라는, 주변 시세보다 비싼 가격에 나왔지만 1만2000여명이 몰리면서 1순위 청약에서 평균 38대 1의 경쟁률을 기록했습니다.

결국 최근 분양에 나서는 서울과 근교 브랜드 대단지들은 분양가격이 조금 높더라도 준공 시점에서 분양하는 아파트들보다 저렴할 가능성이 있습니다. 여기에 더해 대출 규제가 계속 강화되고, 분양가격이 점차 높아진다면 내 집 마련은 한층 어려워질 우려도 있습니다.

내 집 마련이라는 목표가 있다면 서울과 주변 경기도의 교통 좋은 곳 신축 브랜드 대단지 청약에는 무조건 참여하는 게 내 집 마련을 조금이라도 저렴하게 할 수 있는 방법입니다.

<한경닷컴 The Moneyist> 최원철 한양대 부동산융합대학원 특임교수

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