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정부의 ‘6·27 대출 규제’ 이후 주춤하던 경매시장이 서울 집값 상승과 맞물려 국지적으로 과열을 보이고 있다. 빌라와 서울 외 지역 경매 수요는 위축되고 있지만 서울 아파트에 뛰어드는 ‘현금 부자’는 늘어나는 등 양극화가 뚜렷해지고 있다. 전문가들은 서울 아파트의 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)이 지나치게 높아진 가운데 개발 호재가 예상되는 빌라 투자에는 관심을 가져볼 만하다고 조언했다.

12일 지지옥션의 경매 동향 보고서에 따르면 지난 9월 서울 아파트 경매 낙찰률(경매 건수 대비 낙찰 건수 비율)과 낙찰가율이 3년여 만에 최고치를 기록했다. 서울 아파트 낙찰률은 50.7%로 8월에 비해 10.4%포인트 상승했다. 2022년 6월(56.1%) 이후 가장 높은 수준이다. 매매가격 상승세가 가파른 마포구·용산구·성동구에서 낙찰률 100%를 기록하며 상승 흐름을 이끌었다.

낙찰가율도 8월과 비교해 3.3%포인트 오른 99.5%를 나타냈다. 2022년 6월(110.0%) 이후 최고 기록이다. 용산구·송파구·동대문구 낙찰가율이 8월 대비 10%포인트가량 상승했다. 마포구·광진구도 7%포인트 올랐다. 평균 응찰자는 8월과 비슷한 7.9명으로 집계됐다.

시장을 견인하는 것은 한강 주변 등 핵심지 아파트다. 성동구 금호동 대우아파트 전용면적 114㎡는 지난달 15일 19억1999만원에 낙찰됐다. 감정가(17억2800만원) 대비 낙찰가율은 111%다. 응봉동 신동아아파트 전용 60㎡는 같은 날 8억5300만원에 낙찰돼 108%로 뒤를 쫓았다. 두 건 모두 최근 크게 오른 실거래가와 호가 등이 반영됐다.

한강 조망이 가능한 광진구 자양동 경남아파트 전용 60㎡는 지난달 8일 10억1300만원(낙찰가율 105.6%)에, 마포구 상수동 래미안밤섬리베뉴2 전용 84㎡는 18억4850만원(낙찰가율 110%)에 낙찰됐다.

6·27 규제 이후 서울 아파트 경매시장이 강남 3구(강남·서초·송파구)에서 영등포·성동·동작 등 비규제 한강 벨트로 옮겨가고 있다는 분석이 나온다. 성동구의 평균 낙찰가율은 6월 85.6%에서 8월 116%까지 뛰었다. 두 달 만에 30.4%포인트 상승했다. 동작구(104.3%→114.4%)와 영등포구(98.3%→102.1%) 등 한강과 인접한 지역도 분위기가 뜨거웠다.비서울과 비아파트 등은 온도가 사뭇 달랐다. 경기도는 낙찰률(38.5%)이 8월 대비 0.2%포인트, 낙찰가율(86.9%)은 0.3%포인트 하락했다. 인천은 낙찰가율(78.6%)은 2.7%포인트 올랐지만 낙찰률(31.8%)은 3.2%포인트 내렸다. 경기도의 평균 응찰자는 6.9명으로, 2022년 10월 이후 가장 적었다. 인천은 5.9명으로 8월보다 0.9명 줄었다. 지방은 낙찰률이 전월보다 3.0%포인트 하락한 34.9%로 2023년 9월 이후 2년 만에 가장 낮았다.

9·7 부동산 대책 이후 수도권 매매사업자 대출이 막힌 영향으로 빌라 시장도 분위기가 좋지 않았다. 지난달 서울 빌라 낙찰가율은 73.0%로 8월(86.2%) 대비 13.2%포인트 급감했다. 응찰자도 2.66명에서 2.42명으로 줄었다. 당초 규제지역은 주택담보인정비율(LTV)이 30%까지, 비규제지역은 60%까지 가능했지만 대책 발표 이튿날인 지난달 8일부로 대출이 ‘제로(0)’가 됐다.

정비사업이 예정된 빌라에는 수십 명이 응찰하며 쏠림 현상이 나타났다. 지난달 9일 서울서부지방법원에서 열린 마포구 합정동의 2층 빌라 경매에서는 감정가(2억6300만원)보다 2억3000만원가량 비싼 4억9808만원에 매각이 이뤄졌다. 응찰자는 9월 경매 건 중 두 번째로 많은 52명, 낙찰가율은 189.4%에 달했다. 해당 빌라가 모아타운 지역에 있어 재개발 기대에 투자 수요가 쏠린 것으로 풀이된다.

같은 날 용산구 후암동의 3층 빌라도 35명이 응찰해 감정가(4억500만원)의 163%인 6억6000만원에 매각됐다. 이 빌라도 신속통합기획 지역에 있다. 강은현 법무법인 명도 경매연구소장은 “과거와 달리 경매시장에서 지역별·종목별로 디커플링(비동조화) 현상이 나타나고 있다”며 “빌라 선호도가 크게 떨어진 가운데 개발이 기대되는 곳에는 쏠림 현상이 강하다”고 설명했다.

이유정 기자