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“서울 인기 주거지 집값이 뛰고 있지만 정부에서 언제라도 세금을 건드려 수요 억제책을 낼 수 있어 ‘관망’도 좋은 전략입니다.”

배문성 라이프자산운용 이사는 1일 열린 ‘집코노미 박람회 2025’ 부대 행사인 집코노미 콘서트에서 ‘정책과 금리는 관망을 말한다’는 주제로 강연에 나섰다. 그는 “서울 아파트는 더 이상 단순한 필수재가 아니고 심리적 영향으로 움직이는 자산”이라며 “집값 급등의 조짐이 나타나도 조바심을 내면 안 된다”고 말했다. 배 이사는 한국수출입은행 심사역을 거친 자산 및 채권 운용 전문가다. 저서로는 <부동산을 공부할 결심>이 있다.

그는 올해 2월 서울시가 토지거래허가구역을 풀면서 집값이 뛰기 시작했다고 분석했다. 정부의 ‘가계대출 관리 방안’(6·27 부동산 대책)과 9·7 공급 대책에도 ‘2차 상승기’가 올 것으로 예측했다. 수도권 주택담보대출 한도가 6억원으로 제한되고 정부가 공급을 늘리겠다는 계획을 밝혔지만, 여전히 강남권과 한강 벨트 등은 집값이 오를 것이란 기대가 크다는 진단이다.

배 이사는 2차 상승기엔 수요가 약해질 것으로 내다봤다. 그는 “서울 마포·성동·강동구 공인중개사들에 따르면 올해 상반기 이들 지역 아파트 매수자의 평균 대출은 9억~13억원 수준이었다”고 말했다. 정부의 대출 규제 강화로 집값을 떠받칠 수요가 줄어들 것이란 전망이다. 그동안 정부가 지원하던 디딤돌(주택 구입)·버팀목(전세 자금) 등 정책대출도 규모가 줄어들 것으로 예상했다. 주택도시기금이 고갈되고 있어서다.

앞으로 몇 년간 서울 등 수도권 내 공급 물량이 부족할 것이라는 데 대해서도 배 이사는 “‘공급절벽’은 실제보다 과장된 것”이라고 했다. 그는 “민간기관은 매번 입주 예정 물량을 적게 잡기 때문에 최종적으로 실제 입주하는 물량은 발표 물량의 2~3배 정도”라고 주장했다. 후분양 물량이 나중에 반영되기 때문이라는 것이다.

배 이사는 단순한 집값이 아니라 시장 상황을 객관적으로 보여주는 ‘임대수익률’과 ‘전세가율’(매매가 대비 전세가 비율) 등을 주목해야 한다고 강조했다. 서울 아파트를 기준으로 임대수익률이 기준금리 대비 0.5~1%가량 높으면 정상적인 상황이라고 보면 된다는 것이다. 전세가율이 30% 정도까지 하락하면 매매가는 고점이고, 70~80%까지 오르면 매매가가 저점이라는 기준을 가지고 지역별로 판단하면 좋다고 했다.

배 이사는 “서울 인기 지역의 전세가율은 집값이 역사상 최고 수준에 오른 것을 보여준다”며 “2010년대와 같은 초저금리 사회가 다시 오기는 어렵고, 세수가 부족해 증세 카드가 언제든 나올 수 있다”고 말했다. 정부가 보유세 등 세금 정책과 전세 관련 조치를 발표해 부동산 관련 규제를 강화할 가능성이 있다는 것이다.

그러면서 배 이사는 “서울 아파트는 장기적으로 우상향 흐름을 보일 가능성이 높지만, 단기적으로는 불확실성이 크다”며 “금리·정책·공급 흐름을 관망한 뒤 투자 결정을 내려도 늦지 않다”고 조언했다.

오유림 기자 our@hankyung.com