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"저금리·전세 레버리지가 영향을 미쳤던 시장에서 금리·규제·인구 구조 변화가 지배하는 시장으로 전환했습니다."

필명 '빠숑'으로 유명한 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소 소장(사진)은 27일 서울 중림동 한국경제신문에서 한경닷컴 주최로 열린 '2025 한경 재테크쇼-2025부의 이동:투자 대전환의 서막' 행사에서 "'한 가지 정답'이 아니라 연령대별 생애주기와 현금흐름 중심 전략이 승부를 가른다"며 이렇게 말했다.

김학렬 스마트튜브 소장은 "변동금리 리스크와 총부채원리금상환비율(DSR) 상시화에 따라 투자자가 통제할 수 있는 것은 현금흐름뿐"이라면서 "1~2인 가구 증가, 고령화 등으로 면적·타입·입지 등 선호가 과거와 달라졌다"고 설명했다.

이어 "그럼에도 모든 연령에서 공통으로 주목할 것이 있다"며 "바로 △입지 요소 △상품 특성 △가격 적정성 △정책 환경 △현금흐름"이라고 강조했다.

연령대별로 살펴보면 20대는 투자를 위한 '첫판'을 설계하는 시기라고 설명했다.

김학렬 소장은 "소득 대비 저축률을 설정해 목표로 잡아야 한다"며 "30%+a를 저축 목표로 정하고 6~12개월 비상 자금을 확보해 현금을 만드는 게 중요하다"고 조언했다. 이어 "신용점수를 관리하는 것도 중요하다"며 "연체는 당연히 없어야 하고 가드 한도를 관리하는 등 신용 이력을 구축할 필요가 있다"고 전했다.

그는 "이렇게 현금을 어느 정도 마련했다면 총 3가지 방법으로 부동산 시장에 진입할 수 있다"며 "청약 시장에 관심을 꾸준히 두고 당첨을 노리는 방법과 역세권·대단지 단지의 소형 면적대에서 실거주하는 것, 리츠 등 간접 투자를 통해 시장 감각을 축적해야 한다"고 말했다.


30대는 실거주하면서 집값이 오를 수 있는 두 가지 조건을 모두 충족해야 한다는 설명이다.

김 소장은 "30대가 핵심적으로 고려해야 할 요인은 △출퇴근을 비롯한 육아 동선 △수도권광역급행철도(GTX)·도시철도·업무지구 확장 등 확정 호재가 있는 지역 △1000가구 이상·브랜드·학군 등을 갖춘 단지 등 결국 입지"라고 강조했다.

이어 "가장 좋은 것은 좋은 입지에 거주하면서 상급지로 갈아타는 전략이겠지만 그렇지 못한 경우 전세로 거주할 때와 집을 매수해서 거주할 때의 금융 비용을 계산해보고 매수 타이밍을 잡아야할 것"이라고 부연했다.

40대는 자산이 정점을 기록하는 시점이기 때문에 그만큼 신중한 전략을 짜야 한다는 판단이다.

그는 "대한민국 인구 구성비에서 가장 큰 비중은 차지하고 있는 세대가 40~50대"라면서 "가장 큰 걱정은 수익은 정점을 기록하고 내려가고 있지만 집값이 뛰면서 갈아타기에 대한 고민이 많아졌다"고 말했다. 이어 "수익이 정점을 기록하는 구간이라 운신의 폭이 크다. 더 나은 입지로 갈아타기를 하는 등 움직임이 필요하다"고 강조했다.

50대에 대해선 "자산 재조정을 적극적으로 실행해야 하는 시기"라면서 "시장 환경과 세금 영향 등을 고려해 배당형 자산, 우량 부동산, 중위험 상품 등 단계적인 전환이 필요하다"고 했다. 이어 "부채 비율을 줄이고, 금리 위험을 줄이는 등 현금흐름을 만들어 안정성을 확보해야 한다"고 말했다.

60대 이상에 대해선 "안정·유동성·상속을 핵심 키워드로 잡을 수 있겠다"며 "엘리베이터가 있는 단지, 의료시설 접근성이 우수한 단지 등 주거 환경을 최적화하고, 임대의 외주화, 공실 위험 최소화 등 자산 관리 역시 최소화해야 한다. 또 증여나 상속 계획이 있다면 미리미리 준비해야 할 것"이라고 전했다.

한경닷컴이 매년 개최하는 한경 재테크쇼의 이번 주제는 '2025 부의 이동 : 투자 대전환의 서막'이다. 주식과 부동산 등 각 분야 전문가들이 강사로 나와 깊이 있는 강의를 했다. 부동산 시장에선 김학렬 소장과 함께 김효선 NH농협은행 부동산 수석 전문위원이 강연했다.

이송렬 한경닷컴 기자 yisr0203@hankyung.com