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"지난해 우리나라 총인구는 10만명 순감했습니다. 이제는 인구 감소가 가져오는 사회구조 변화에 주목해야 합니다."

28일 서울 중림동 한국경제신문사빌딩 18층 다산홀에서 열린 '2025 한경 재테크쇼' 연사로 나선 김효선 NH농협은행 부동산 수석전문위원은 "인구 이동과 가구 분화 등의 사회구조 변화를 주택 시장 투자 전략에도 반영해야 한다"며 이같이 강조했다.

국가통계포털에 따르면 지난해 국내 총인구는 출생아 수가 감소하고 사망자 수는 늘어나면서 10만8108명 감소했다. 다만 모든 지역 인구가 줄어든 것은 아니다. 청년들이 일자리를 찾아 지방에서 수도권으로 이동하면서 수도권 인구는 3만3258명 늘어났지만, 지방 인구는 14만1366명 급감했다.

김 수석전문위원은 "인구 측면에서 서울 쏠림과 지방 소멸이라는 트렌드는 장기화할 것"이라며 "개별 가구의 특성을 살펴보면 과거 3~4인 가구 위주였지만, 이제는 1~2인 가구로 분화되는 추세"라고 분석했다. 그러면서 "모든 지역 집값이 다 같이 오르는 시대는 끝났다. 선별적 투자가 필요해진 시기"라고 진단했다.

KB부동산에 따르면 지난해 전국 집값이 0.6% 하락하는 사이 서울 집값은 2.8% 뛰었다. 올해도 전국 집값 상승률은 0.1%에 그쳤지만, 서울은 5.1% 급등하는 추세다. 다만 서울이라고 모든 지역이 오르는 것은 아니다. 서울 내에서도 양극화가 점차 진행되고 있다.

NH ALL100자문센터는 지난해 △성동구(9.6%) △서초구(9.34%) △송파구(8.62%) △강남구(7.39%) △마포구(7.22%) △용산구(7.18%) 등 강남 3구와 한강벨트 집값은 가파른 상승세를 보인 반면, '노도강(노원·도봉·강북구)'·'금관구(금천·관악·구로구)' 등 서울 외곽 지역은 대부분 1%대 상승률에 그친 것으로 집계했다. △동대문구(3.3%) △은평구(3.29%) △강서구(3.12%) △중랑구(2.83%) 등도 상승률이 4%를 하회했다.

지역별 아파트 평균 매매가격을 보더라도 강남구와 서초구는 올해 7월 기준 3.3㎡당 각각 9484만원, 9106만원으로 1억원에 근접했다. 송파구도 7907만원으로 뒤를 이었고 마용성(마포·용산·성동구)은 각각 5409만원, 6589만원, 6424만원 등으로 뒤따랐다. 반면 도봉구는 2629만원, 강북구는 2671만원, 금천구 2732만원, 구로구 2794만원 등 서울 외곽 지역은 큰 격차를 보였다.

김 수석전문위원은 서울 주요 지역에서 가성비가 좋은 구축 아파트를 눈여겨보라고 조언했다. 그는 "향후에는 입지 좋은 주택이 주목받을 것"이라며 "신축 선호가 강한 지금은 입지가 좋은 곳에 가격이 저렴한 구축 아파트가 숨어있는 경우가 있다"고 강조했다.

이어 집값 상승을 통한 시세차익보다 임대수익률이 중요해질 것으로 내다봤다. 김 수석전문위원은 "주택의 월세화가 진행되며 주택과 상업용 부동산 모두 임대료에 따라 가치가 달라질 것"이라며 "임대수익률의 중요성이 커지면서 부동산과 결한 리츠 상품도 활성화할 전망"이라고 말했다. 또 "주택연금 제도를 적극적으로 활용해야 한다"고 덧붙였다.

오세성 한경닷컴 기자 sesung@hankyung.com